"공사는 다 해줬는데, 이제 와서 하자가 많다며 돈을 못 주겠답니다."
"공정률이 자기들이 생각한 것보다 낮다면서 기성금을 깎으려고만 하는데, 어떻게 해야 할지 모르겠습니다."
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
하도급 건설업체나 인테리어 시공사를 운영하시는 대표님들을 만나보면, 열에 아홉은 원청(도급인)의 '하자 타령'과 '기성고 후려치기' 때문에 피눈물을 흘리고 계십니다. 현장에서 땀 흘려 일하고 자재비와 인건비까지 선지출했는데, 원청은 준공 검사나 사소한 하자를 빌미로 대금 지급을 차일피일 미루기 일쑤입니다.
가장 큰 문제는 원청과의 지루한 협의를 이어가다가 법이 정한 공사대금 청구의 골든타임을 놓친다는 점입니다. "하자만 고쳐주면 돈 주겠다"는 원청의 말에 시간만 끌다가는, 어느 순간 돈을 아예 청구조차 할 수 없는 최악의 상황에 직면하게 됩니다.
지금 원청과의 협의가 결렬되어 민사 소송이나 유치권 행사를 고민하고 계신다면, 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 소중한 공사대금을 온전히 지켜내기 위한 실무 전략을 공유합니다.
원청이 "하자를 전부 보수해 주기 전까지는 기성금을 줄 수 없다"라거나 "공정률을 다시 산정해 보자"라며 시간을 끄는 것은 사실 고도의 전략일 수 있습니다. 바로 공사대금 채권의 3년 단기소멸시효를 노리는 것입니다.
민법 제163조 제3호에 따르면, 도급받은 자의 공사에 관한 채권에는 3년의 소멸시효가 적용됩니다. 일반 민사채권(10년)이나 상사채권(5년)에 비해 시효 기간이 턱없이 짧습니다.
공사가 중단되었거나 계약이 해제된 날, 혹은 기성금을 받기로 약정된 날로부터 3년이 지나면 원청에 대금을 요구할 법적 권리가 완전히 소멸합니다. "곧 정산해 주겠다", "다음 달에 확실히 입금하겠다"는 말만 믿고 3년을 흘려보내는 순간, 나중에 소송을 제기해도 법원은 시효 도과를 이유로 청구를 기각할 수밖에 없습니다.
원청과 정산 협의를 진행하더라도, 시효의 시계가 계속 돌아가고 있다는 사실을 반드시 염두에 두셔야 합니다.
하도급 업체 대표님들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 원청과의 정산 협의가 결렬되자 현장에서 철수한 뒤, 한참이 지나서야 민사 소송을 준비하는 것입니다.
이때 치명적인 문제가 발생합니다. 철수한 현장에 원청은 가만히 있지 않습니다. 곧바로 다른 하도급 업체를 불러 공사를 마무리하거나, 기존 공사 부분을 뜯어내고 재시공을 진행합니다.
이 상태에서 나중에 소송을 제기하고 법원에 기성고 감정을 신청하면 어떻게 될까요? 법원이 지정한 감정인이 현장에 나가는 데만 수개월이 걸리는데, 이미 다른 업체가 공사를 완료해 버렸거나 현장이 완전히 바뀌어 있다면, 감정인은 "어느 부분이 기존 업체의 공사분인지, 공정률이 정확히 몇 %였는지 구분하여 감정하는 것이 불가능하다" 는 결론을 내리게 됩니다.
기성고(공사가 진행된 만큼의 가치)에 대한 입증 책임은 대금을 청구하는 하도급 업체에 있습니다. 기성고를 입증하지 못하면 소송에서 이기기 어렵습니다.
원청과의 협의가 깨지고 현장에서 철수해야 하는 상황이라면, 반드시 다음 두 가지 조치를 취해야 합니다.
이러한 객관적인 공정률 증거가 확보되어 있어야만, 원청이 "너희가 한 일은 전체의 30%밖에 안 된다", "전부 하자투성이라 쓸모가 없다"며 억지를 부릴 때 확실하게 방어할 수 있습니다.
원청과 대화로 해결하려 노력하더라도, 3년의 시효 시계는 멈추지 않고 흘러갑니다. 소멸시효를 확실하게 중단시키기 위해서는 법이 인정하는 조치를 취해야 합니다.
Q1. 원청이 하자보수를 요구하며 기성금을 아예 안 주는데, 공사를 중단하고 유치권을 행사해도 될까요?
계약서상 선이행 의무 조항이 어떻게 되어 있는지에 따라 다릅니다. 원칙적으로 이미 완료한 공사 부분에 대한 기성금 지급이 지연되고 있다면 수급인 역시 공사를 거절할 권리(동시이행항변권)가 생깁니다. 다만, 적법한 유치권 행사가 되려면 공사대금 채권의 변제기가 도래해야 하고, 현장을 실제적이고 독점적으로 점유해야 합니다. 잘못된 유치권 행사는 업무방해로 역고소를 당할 위험이 있으므로, 실행 전 반드시 건설 전문 변호사의 자문을 받으셔야 합니다.
Q2. 원청에 내용증명을 두세 번 보냈으니 소멸시효는 안전하게 연장된 것 아닌가요?
그렇지 않습니다. 흔히 하는 가장 위험한 오해입니다. 내용증명(최고)은 일시적인 독촉일 뿐이며, 발송 후 6개월 이내에 소송을 제기하거나 가압류 등을 신청하지 않으면 시효 중단의 효력이 완전히 사라집니다. 내용증명만 반복해서 보내는 것은 시효 연장에 아무런 도움이 되지 않습니다.
Q3. 원청이 공정률을 지나치게 낮게 잡으며 협의를 강요합니다. 작업일지나 자재 영수증도 증거가 되나요?
네, 매우 중요한 간접 증거가 됩니다. 매일 작성한 작업일지(출역 인원, 투입 장비 명시), 자재 납품서, 노무비 계좌 이체 내역, 날짜가 표시된 현장 사진 및 동영상 등은 사설 감정 및 법원 감정 시 공정률을 입증하는 핵심 기초자료로 활용됩니다. 이러한 자료는 날짜별로 꼼꼼히 정리하여 보존해 두셔야 합니다.
Q4. 소송까지 가지 않고 빠르게 해결할 수 있는 방법은 없나요?
조정이나 중재를 활용하는 방법이 있습니다. 대한상사중재원이나 법원 조정을 통하면 소송보다 시간과 비용을 줄일 수 있습니다. 다만, 조정·중재 절차를 밟는 동안에도 소멸시효는 계속 진행되므로, 가압류 등 시효 중단 조치를 병행하는 것이 안전합니다.
공사대금 분쟁에서 시간은 철저하게 원청의 편입니다. 돈을 쥐고 있는 원청은 아쉬울 것이 없고, 3년이라는 시간만 어떻게든 넘기면 법적 책임에서 완전히 벗어날 수 있기 때문입니다. 반면 하루하루 자금줄이 막히는 하도급 업체는 갈수록 불리해집니다.
원청의 부당한 하자 요구와 기성금 미지급에 대응하기 위해서는 감정적인 대립보다 법리적인 증거로 맞서야 합니다. 사설 기성고 감정, 증거보전신청, 가압류를 통한 소멸시효 중단은 하도급 업체의 권리를 지키는 가장 강력한 수단입니다.
현재 원청과의 정산 문제로 어려움을 겪고 계신다면, 소멸시효의 시계가 다 멈추기 전에 전문가의 도움을 받아 돌파구를 마련하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 공사대금 청구, 기성고 분쟁, 하도급 계약 관련 법률 상담을 제공하고 있습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사건의 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.
