"전 건물주가 참 좋은 분이셨어요. 장사 자리 잡을 때까지 월세는 안 올릴 테니 걱정 말고 장사하라고 하셨거든요. 그런데 이번에 건물이 팔리면서 새 건물주가 오더니 다음 달부터 월세를 40%나 올리겠다고 합니다. 안 올려주면 당장 나가라는데, 어떻게 해야 하나요?"
자영업자 온라인 커뮤니티에서 하루가 다르게 올라오는 눈물의 하소연 중 하나입니다. 많은 임차인분들이 건물주와의 신뢰 관계를 믿고 굳이 계약서를 새로 쓰지 않은 채 구두로 임대료 동결을 합의하곤 합니다. 하지만 건물이 매각되어 소유주가 바뀌는 순간, 이 평화로운 약속은 순식간에 물거품이 되기 십상입니다.
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다. 새 건물주가 들어서자마자 터무니없는 월세 인상을 요구하거나 퇴거 압박을 가해올 때, 상가 세입자가 법적으로 스스로를 지킬 수 있는 실질적인 방어 전략을 안내해 드립니다.
결론부터 말씀드리면, 구두 합의도 계약으로서 효력은 있지만, 새 건물주에게 이를 인정받으려면 입증 책임이 임차인에게 있습니다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제3조 제2항에 따르면, 임차건물의 양수인(새 건물주)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 즉, 전 건물주와 맺은 임대차 계약의 권리와 의무를 새 건물주가 그대로 떠안게 됩니다.
다만 새 건물주가 승계하는 범위는 기본적으로 '객관적으로 확인되는 임대차 관계'에 한정됩니다. 서면 계약서에 없는 구두 합의까지 새 건물주가 당연히 알고 받아들였다고 보기는 어렵습니다.
따라서 새 건물주가 "계약서에 적힌 대로만 인수했다"고 나온다면, 임차인은 구두 약속이 실재했음을 스스로 입증해야 합니다. 문자 메시지나 통화 녹음 같은 물증이 없다면 법적으로 주장하기가 매우 어렵습니다. 이것이 사소한 특약이라도 반드시 서면으로 남겨두어야 하는 이유입니다.
구두 약속을 입증하기 어렵다고 해서 새 건물주 요구대로 월세를 대폭 올려주거나 가게를 비워줘야 하는 것은 아닙니다. 상임법이 보장하는 법적 권리로 충분히 방어할 수 있습니다.
상임법 제11조 및 시행령 제4조에 따라, 임대인은 기존 임대료의 5%를 초과하여 증액을 청구할 수 없습니다. 또한 한 번 올렸다면 최소 1년간은 재증액을 요구할 수 없습니다.
새 건물주가 "대출 이자가 많이 나온다"며 30% 인상을 요구해도, 임차인이 동의하지 않는 한 법적으로 올릴 수 있는 한도는 5%가 상한입니다.
※ 서울 기준 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 9억 원을 초과하는 상가는 5% 상한이 엄격하게 적용되지 않습니다. 그러나 이 경우에도 임대인이 원하는 만큼 올릴 수 있는 것은 아니며, 주변 시세와 물가상승률 등을 고려한 합리적 범위 내에서만 증액이 가능합니다. 합의가 되지 않으면 임대인이 소송을 통해 법원으로부터 적정 증액분을 판결받아야 하므로, 임차인이 무조건 굴복할 필요는 없습니다.
새 건물주가 "월세를 올려주지 않으면 직접 가게를 차릴 테니 비워달라"고 하는 경우가 많습니다. 그러나 상가임대차법에서는 '임대인의 직접 사용'을 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
임차인은 최초 계약 기간을 포함해 총 10년간 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 임차인이 3개월치 이상 월세를 연체하거나 무단 전대 등 중대한 의무를 위반하지 않는 한, 새 건물주는 갱신 요구를 거절하고 내쫓을 수 없습니다.
새 건물주가 무리한 요구를 지속한다면, 법적 근거를 담은 내용증명 우편을 발송하는 것이 효과적입니다. "상임법 제10조에 따라 계약 갱신을 요구하며, 제11조가 규정한 5% 범위 내에서의 협의만 수용하겠다"는 취지를 서면으로 명확히 전달하세요. 변호사 자문을 받아 작성된 내용증명은 새 건물주에게 법리적 압박감을 줘 무리한 요구를 포기하게 만드는 가장 효과적인 수단입니다.
일부 임대인은 인상안에 서명하지 않는다는 이유로 월세 수령을 거부하거나 계좌를 막은 뒤, "월세를 안 냈으니 3기 연체로 계약을 해지하겠다"며 명도소송을 걸기도 합니다. 임대인이 월세 수령을 거부한다면 지체 없이 법원에 변제공탁을 신청하세요. 법원에 월세를 맡겨두면 정상적으로 지급 의무를 다한 것으로 인정되어, 임대인의 악의적인 계약 해지 주장을 막을 수 있습니다.
Q1. 새 건물주가 재건축을 이유로 다음 달 안에 나가라고 합니다. 나가야 하나요?
아닙니다. 임대차 계약 체결 당시 구체적인 재건축 계획을 서면으로 고지했거나, 건물이 실제로 붕괴 위험이 있는 경우가 아니라면 단순 재건축을 이유로 임차인의 10년 갱신요구권을 거절할 수 없습니다.
Q2. 전 건물주와의 통화에서 월세를 안 올리겠다는 녹음 파일이 있습니다. 새 건물주에게 대항할 수 있나요?
네, 매우 유력한 증거입니다. 구두 약속도 계약이며, 녹음 파일은 그 존재를 직접 입증하는 물증입니다. 새 건물주는 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하므로 차임 동결 합의도 승계 대상이 됩니다. 녹음 파일과 함께 내용증명을 보내 새 임대인의 주장을 잠재울 수 있습니다.
Q3. 환산보증금이 초과하는 고액 상가라 5% 제한을 적용받지 못합니다. 새 건물주가 월세를 2배로 올리겠다고 하는데 어쩌죠?
상임법 제10조의2에 따라 임대료 증액은 조세·공과금·주변 시세·경제사정 변동 등을 고려한 합리적 범위 내에서만 가능합니다. 임차인은 협의를 거부하고 기존 월세를 내며 버틸 수 있으며, 임대인이 차임증액 소송을 걸더라도 법원 감정을 거쳐 합리적인 수준으로 조정될 가능성이 큽니다.
Q4. 새 건물주가 계좌번호를 알려주지 않으면서 기존 계좌로 보내지 말라고만 합니다. 월세를 안 보내면 연체가 되나요?
연체 유도 목적의 전형적인 수법일 수 있습니다. 우선 기존 계좌로 송금을 시도해 보시고, 수취가 거부된다면 새 건물주에게 "월세를 지급하려 하니 계좌번호를 알려달라"는 문자를 증거로 남긴 뒤, 신속하게 법원에 변제공탁을 신청하셔야 안전합니다.
건물 소유주가 바뀌는 시기는 상가 임차인에게 가장 취약하고 불안한 때입니다. 법리를 무시한 채 막무가내로 나오는 임대인을 상대로 혼자 대응하기는 쉽지 않습니다.
구두 약속의 입증, 내용증명 작성, 변제공탁 절차는 초기 단계부터 법률 전문가의 도움을 받아야 승기를 잡을 수 있습니다.
법률사무소 완봉은 부동산 및 상가 임대차 분쟁에 관한 상담을 제공하고 있습니다. 기습적인 월세 인상 요구나 강제 퇴거 압박으로 어려움을 겪고 계신다면 편하게 연락 주시기 바랍니다.
본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 직접 상담을 거쳐 대응 방안을 결정하시기 바랍니다.
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