안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어렵게 모은 돈으로 작은 카페나 팝업스토어를 열기 위해 상가를 알아보다 보면, '전대차'라는 용어를 접하게 됩니다. 원래 건물주(임대인)가 아니라 현재 장사를 하고 있는 사람(임차인)에게 다시 가게를 빌리는 방식이죠. 문제는 건물주의 동의 없는 '불법 전대차'가 기승을 부리고 있다는 점입니다.
어느 날 갑자기 진짜 건물주가 나타나 "나는 당신에게 가게를 빌려준 적이 없으니 당장 나가라"고 한다면 어떻게 될까요? 전대인에게 건넨 보증금과 권리금은 공중에 붕 뜨게 됩니다. 오늘은 이런 황당하고 억울한 상황에서 내 피 같은 돈을 어떻게 되찾아야 하는지, 실전 대응 전략을 살펴보겠습니다.
민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하도록 규정하고 있습니다. 이를 어길 경우 건물주는 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다.
문제는 전차인(다시 빌린 사람)의 입장입니다. 건물주 동의가 없었다면 전차인은 건물주에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 즉, 건물주가 나가라고 하면 아무리 보증금을 많이 냈어도 대항할 방법 없이 가게를 비워줘야 합니다. 이때 전대인이 "돈이 없다"며 보증금 반환을 거부하면 상황은 최악으로 치닫게 됩니다.
상황이 터지고 나서 전대인에게 연락하면 대개 "금방 해결해 주겠다"거나 "건물주와 이야기가 다 됐다"는 식으로 시간을 끌기 마련입니다. 하지만 그 시간 동안 전대인이 재산을 빼돌릴 가능성이 높습니다.
① 내용증명 발송 — 심리적 압박과 증거 확보
가장 먼저 해야 할 일은 전대차 계약의 해지와 보증금·권리금 반환을 촉구하는 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명은 당시의 계약 관계와 피해 사실을 입증하는 강력한 기초 자료가 됩니다.
② 가압류 신청 — 회수의 90%를 결정짓는 핵심
재판에서 이겨도 전대인의 통장이 비어 있다면 소용이 없습니다. 전대인이 다른 곳에서 받고 있는 상가 보증금, 개인 예금, 차량 등을 찾아내 '가압류'를 걸어야 합니다. 특히 전대인이 건물주로부터 돌려받을 원래의 보증금 채권을 압류하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
단순히 돈을 돌려주지 않는 것을 넘어, 처음부터 건물주 동의를 받을 생각이 없었거나 동의를 받았다고 속였다면 이는 명백한 기망 행위에 해당합니다.
전대차 분쟁에서 권리금 회수가 가장 어렵습니다. 원칙적으로 권리금은 다음 임차인에게 받는 것이기 때문입니다. 하지만 불법 전대차 사기라면 이야기가 달라집니다. 전대인이 정상적인 영업 승계가 불가능한 상태에서 권리금을 수령했다면, 이는 손해배상의 범위에 포함시켜 전액 청구해야 합니다.
최근 판례 경향을 보면, 전대인의 기망 행위가 구체적으로 입증될 경우 법원은 권리금 상당액을 손해배상액으로 인정하는 추세입니다.
Q1. 전대인이 '건물주 동의를 구두로 받았다'고 하는데 믿어도 되나요?
안 됩니다. 반드시 건물주가 직접 서명하거나 날인한 전대차 동의서 원본을 확인해야 합니다. 구두로만 확인했다가 나중에 건물주가 부인하면 법적으로 보호받을 방법이 없습니다.
Q2. 전대인이 연락을 끊었는데, 건물주에게 보증금을 요구할 수 있나요?
안타깝게도 법적으로 건물주는 전차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 다만, 전대인이 건물주에게 받을 보증금 채권이 남아 있다면 이를 압류하여 추심하는 방식으로 회수를 시도할 수 있습니다.
Q3. 소송 비용이 보증금보다 더 나올까 봐 걱정됩니다.
피해 금액이 3,000만 원 이하인 경우 소액사건심판법에 따라 신속하고 저렴하게 절차를 진행할 수 있습니다. 또한 승소 시 변호사 비용의 상당 부분을 상대방에게 청구할 수 있으므로, 초기 단계부터 전문가와 상의하는 것이 실질적으로 유리합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 상황에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁 발생 시 반드시 전문 법률가의 조언을 받으시기 바랍니다.
불법 전대차 피해는 단순한 민사 분쟁을 넘어 한 사람의 생계 터전을 송두리째 흔드는 심각한 문제입니다. 전대인이 재산을 은닉하기 전에 신속하게 움직여야 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 불법 전대차 피해, 보증금·권리금 회수, 채권 추심 등에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 지금 막막한 상황에 처해 계시다면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
