안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가나 주택을 임대하시는 분들과 상담을 하다 보면 유독 속이 타는 케이스가 있습니다. 바로 "월세를 고의로 찔끔씩 밀리면서, 계약 해지 기준을 교묘하게 피해 가는 세입자" 문제입니다.
예를 들어, 상가 임차인이 월세를 2달 치 밀렸다가 3달 치가 차면 계약을 해지당할 것 같으니 갑자기 50만 원만 입금해 연체액을 3기 미만으로 맞춰놓고는 "지금 3달 치 밀린 건 아니니 내보낼 수 없잖아요?"라며 적반하장으로 나오는 식입니다.
매달 월세를 달라고 사정해야 하는 임대인은 피가 마르지만, 당장 계약을 깨고 내보낼 방법이 없어 보여 억울하게 버티는 경우가 많습니다.
하지만 결론부터 말씀드리면, 세입자가 부리는 월세 연체 꼼수는 법적으로 확실하게 차단할 수 있습니다.
오늘은 그 명쾌한 해결책과 실전 퇴거 절차를 자세히 알려드리겠습니다.
임대인분들이 가장 많이 하시는 오해가 "현재 밀린 월세가 3기(주택은 2기) 미만이니까 아무것도 할 수 없다"고 자포자기하시는 것입니다. 그러나 법률적으로 '지금 당장 계약을 끝내는 해지'와 '만기 때 계약 연장을 거부하는 갱신 거절'은 요건이 완전히 다릅니다.
세입자들은 만기가 다가오면 밀린 월세를 모두 입금해 연체액을 '0원'으로 만든 뒤 "이제 밀린 돈 없으니 갱신요구권을 쓰겠다"고 주장합니다.
그러나 대법원은 이러한 주장이 통하지 않음을 명확히 선언했습니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).
"상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다. 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다… 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다."
즉, 과거 계약 기간 중 누적 연체액이 단 한 번이라도 기준선(상가 3개월 치, 주택 2개월 치)을 넘은 사실이 있다면, 그 후 밀린 월세를 전액 갚아 현재 연체액이 0원이 되었더라도 임대인은 갱신 요구를 거절하고 퇴거를 요구할 수 있습니다. 이미 신뢰 관계가 깨졌다고 보기 때문입니다.
상가 월세가 200만 원인 경우, 3기 연체 기준액은 600만 원입니다.
이 시점에 현재 연체액은 600만 원 미만이므로 즉시 해지는 어려울 수 있습니다. 그러나 3월 초에 이미 600만 원 연체 사실이 발생했으므로, 임대인은 만기 시점에 적법하게 갱신을 거절하고 내보낼 수 있습니다.
법리가 임대인에게 유리해도 실무 준비가 부족하면 소송에서 발목을 잡힐 수 있습니다. 지금 당장 해야 할 3단계를 정리했습니다.
법원은 감정적인 주장만으로는 임대인의 손을 들어주지 않습니다. 날짜와 금액이 명시된 객관적인 데이터가 필요합니다.
갱신 거절 의사는 반드시 법에서 정한 기한 내에 임차인에게 도달해야 합니다. 단 하루라도 늦어지면 묵시적 갱신(자동 연장)이 되어 상황이 복잡해집니다.
만기 후에도 세입자가 퇴거를 거부한다면 즉시 사법 절차에 돌입해야 합니다.
Q1. 매달 며칠씩 늦게 내긴 했지만, 누적 기준액만큼 밀린 적은 없다면 갱신 거절이 불가능한가요?
네, 그렇습니다. 단순한 며칠 지연 납부는 갱신 거절 사유가 되지 않습니다. 법은 연체 횟수나 단순 지연이 아니라 미납 금액의 누적 합계가 기준액에 도달했는지를 기준으로 판단합니다. 따라서 꼼수를 방어하려면 누적 연체 총액이 기준선을 넘었는지를 정확히 계산해 두는 것이 핵심입니다.
Q2. 연속으로 밀린 경우만 인정되나요?
아닙니다. 중간중간 건너뛰며 밀린 경우라도 밀린 금액의 합계가 누적되어 주택 2달 치, 상가 3달 치 월세 총액에 달했다면 요건을 충족합니다.
Q3. 상가 건물주입니다. 3기 연체 사실을 이유로 갱신을 거절할 때 세입자에게 권리금을 보상해 줘야 하나요?
보상할 필요가 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서에 따라, 동법 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유(3기 차임 연체 사실 등)가 있는 경우에는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제됩니다. 합법적인 퇴거와 동시에 권리금 분쟁 리스크도 함께 해소할 수 있습니다.
Q4. 이전 건물주 시절의 연체 사실도 활용할 수 있나요?
원칙적으로 임대인 지위가 포괄 승계되면 연체 사실도 승계됩니다. 다만, 법원에서 인정받으려면 이전 건물주가 보유했던 연체 차임 채권을 적법하게 양수받았음을 입증하고, 당시 연체 이력을 증명할 계좌 내역 등 객관적 자료를 확실히 확보해 두어야 합니다.
임대차 분쟁은 겉보기에 단순해 보여도, 계약서의 특약 사항, 임대인의 수선의무 불이행 여부, 갱신 거절 통지의 송달 여부 등에 따라 법원의 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 섣불리 법적 조치를 취하기 전에 반드시 명도 소송 분야 경험이 풍부한 법률 전문가의 검토를 거쳐 진행하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 상습 월세 연체 임차인 퇴거, 명도소송, 내용증명 발송, 강제집행까지 임대차 분쟁 전 과정에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 연체액 계산부터 소송 완료까지 원스톱으로 도움드리겠습니다.
