안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어렵사리 명도소송에서 이기고 법원 판결문을 손에 쥐었을 때의 안도감도 잠시, 비워진 가게 문을 열었을 때 눈앞에 펼쳐진 광경에 머릿속이 하얘지는 임대인분들이 많습니다. 바닥 타일은 망치로 두들겨 깨져 있고, 벽지에는 칼자국이 선명하게 나 있으며, 싱크대 배관에는 시멘트가 굳어 막혀 있습니다. 심지어 화장실 변기까지 깨부수고 도망친 세입자, 참으로 기가 막힐 노릇입니다.
이런 악의적인 파손 행위는 단순한 이사 과정의 실수가 아닙니다. 명백한 범죄입니다. 하지만 명도소송까지 간 상황이라면 이미 보증금은 밀린 월세와 공과금으로 인해 한 푼도 남아있지 않은 경우가 허다합니다. 상대방은 연락조차 받지 않고 잠적했는데, 이 철거 및 복구 비용을 온전히 임대인이 떠안아야 하는 걸까요?
오늘은 괘씸한 세입자를 상대로 '재물손괴죄' 형사고소를 진행해 전과를 남기는 방법과, 원상복구 및 철거 비용 전액을 민사상으로 받아내는 실전 추심 전략을 정리해 드리겠습니다.
보통 임차인이 시설을 파손하면 임대인은 보증금에서 수리비를 공제하고 돌려주면 그만입니다. 하지만 명도소송을 거치며 월세가 장기 연체되었다면 보증금은 이미 바닥나 있습니다. 보증금이 없는 상태에서 세입자는 "어차피 돈도 없고 신용불량자니 맘대로 해라"라며 적반하장으로 나오기 일쑤입니다.
이때 민사소송(손해배상청구)만 제기하면 상대방은 판결문이 나와도 재산을 숨기거나 무시하며 버틸 수 있습니다. 이때 임대인이 꺼내 들어야 할 가장 강력한 무기가 바로 '형사 고소'입니다.
우리 형법 제366조는 재물손괴죄(타인의 재물·문서 등을 손괴하거나 그 효용을 해한 범죄)를 규정하며, 3년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. 아무리 배짱을 부리는 세입자라도 형사 피의자가 되어 경찰 조사를 받고 전과가 남을 위기에 처하면 태도가 180도 달라집니다. 전과를 피하기 위해 주변 가족이나 지인의 돈을 빌려서라도 합의금을 들고 찾아오는 경우가 실무상 매우 많습니다.
많은 임대인분들이 재물손괴죄로 고소를 진행하지만, 상당수가 '혐의 없음(증거불충분)' 처분을 받고 좌절합니다. 우리 형법은 '고의'로 타인의 물건을 부순 경우만 처벌하고, 단순 실수(과실)는 처벌 대상이 아니기 때문입니다. 세입자가 "이삿짐을 옮기다 실수로 마루가 긁혔다"거나 "원래부터 상태가 안 좋았다"고 주장하면 수사기관이 고의를 입증하기가 쉽지 않습니다.
세입자의 핑계를 무너뜨리기 위해 아래 4가지 증거를 반드시 확보해야 합니다.
형사 고소와 별개로, 파손된 건물을 정상화하는 데 들어간 비용 전액을 받아내기 위한 민사적 조치도 신속히 밟아야 합니다. 뒤늦게 대처하면 증거가 사라져 손해액을 제대로 인정받지 못할 수 있습니다.
1단계: 복수 업체의 원상복구 견적서 및 영수증 확보
소송에서 손해액을 객관적으로 증명하려면 철거·인테리어 전문 업체 최소 2곳 이상에서 상세 항목이 기재된 견적서를 받아 소장에 첨부해야 합니다. 실제 공사를 진행했다면 세금계산서와 송금 영수증을 반드시 보관하십시오.
2단계: 법원 '증거보전 신청' 활용
공실 상태를 오래 둘 수 없어 급히 공사를 진행해야 할 때가 많습니다. 하지만 시공 전에 현장이 복구되어 버리면 법원이 손해 규모를 감정하기 어려워집니다. 새로운 시공 전에 반드시 법원에 '증거보전 신청'을 하여 판사나 감정인이 현장 파손 상태를 객관적으로 기록하게 유도하십시오.
3단계: 불법행위 손해배상 청구 소송 제기
명도 판결이 확정된 상황이므로, 임차인의 '불법행위에 기한 손해배상 청구' 소송을 별도로 신속하게 제기하여 집행권원(판결문)을 확보해야 합니다.
소송에서 이겨 판결문을 받아도 세입자가 여전히 버틴다면, 아래의 법적 수단을 활용해야 합니다.
Q1. 세입자가 점포에 쓰레기만 산더미처럼 쌓아놓고 도망갔는데, 이것도 재물손괴죄인가요?
단순히 쓰레기를 무단 방치하고 간 행위 자체는 물건을 '손괴'한 것이 아니므로 형법상 재물손괴죄의 고의를 인정받기가 어렵습니다. 단순 방치는 형사가 아닌 민사상 원상회복 비용(폐기물 처리비·청소비 등) 청구 소송으로 처리하는 것이 적절합니다. 단, 배관에 고의로 시멘트나 이물질을 채워 막히게 했다면 이는 명백한 재물손괴에 해당합니다.
Q2. 세입자가 자기 돈으로 설치한 가벽이나 인테리어를 부수고 나갔는데도 처벌이 되나요?
세입자가 본인 비용으로 설치한 부속물이라도, 임대차 계약서상 '원상회복 특약'이 있고 해당 시설물이 건물의 구조적 일부가 되어 건물의 가치나 용도에 영향을 준 경우라면, 임대인의 동의 없이 이를 파괴한 행위는 건물의 효용을 해한 것으로 평가받아 재물손괴죄가 성립될 여지가 있습니다.
Q3. 너무 괘씸해서 제가 직접 세입자 짐을 빼버리거나 비밀번호를 바꿨습니다. 문제없나요?
절대로 하시면 안 됩니다. 명도소송 승소 판결문을 받았더라도 법원 집행관을 통한 공식적인 '강제집행' 절차를 거치지 않고 임대인이 임의로 점포에 들어가 비밀번호를 바꾸거나 짐을 빼면, 오히려 임대인이 주거침입죄·재물손괴죄·업무방해죄 등으로 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 반드시 적법한 법적 절차를 통해 점포의 지배권을 행사하셔야 합니다.
Q4. 세입자가 완전한 무자력자라면 돈을 포기해야 하나요?
포기하기엔 이릅니다. 민사 판결문을 확보해 두면 소멸시효가 10년간 유지되며, 시효 만료 전 연장 소송을 통해 장기간 세입자의 자산을 추적할 수 있습니다. 당장 현금이 없더라도 세입자가 향후 취업하거나 새로운 사업을 시작할 때 급여 압류나 카드 매출 채권 압류를 즉시 진행할 수 있습니다. 또한 형사 입건으로 전과가 남을 위기에 처하면 세입자의 가족이나 지인이 합의금을 대신 변제해 주는 경우도 실무상 흔합니다.
본 포스팅에서 제공하는 정보는 일반적인 법률 지식 가이드라인이며, 개별 사건의 구체적 사실관계와 증거 확보 수준에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 형사고소는 고의성 입증 요건이 엄격하므로, 고소를 진행하기 전 반드시 부동산 전문 변호사의 조력을 받으시길 권장합니다.
수개월간 월세 연체와 소송 스트레스를 견디며 간신히 이겨낸 명도소송. 그 마지막 순간에 세입자가 저지른 보복성 훼손으로 깊은 상처를 입으신 임대인분들의 심정을 누구보다 잘 이해하고 있습니다.
법률사무소 완봉은 형사고소를 통한 합의 압박부터 치밀한 민사 추심까지, 임대차 분쟁의 전 과정을 원스톱으로 지원하고 있습니다. 지금 겪고 계신 어려움, 법률사무소 완봉이 함께 해결해 드리겠습니다.
법률사무소 완봉에서는 명도 후 건물 훼손 및 원상복구 비용 청구에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다.
