안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가 임대차 계약을 체결한 건물주 A씨는 얼마 전 황당한 상황에 처했습니다. 새로 들어오기로 한 세입자가 "가구 배치와 치수 측정을 위해 현장을 잠깐 보겠다"며 도어락 비밀번호를 요청하길래 호의로 알려줬더니, 잔금을 치르기도 전에 마음대로 인테리어 업체를 불러 벽을 허물고 천장을 뜯어내며 무단 공사를 시작한 것입니다.
설상가상으로 잔금일이 되어도 세입자는 "대출 승인이 늦어진다", "공사가 끝나야 영업을 해서 돈을 줄 수 있다"며 잔금 지급을 차일피일 미루고 있습니다. 내 허락도 없이 건물이 뜯겨나가는 상황, 임대인은 어떻게 공사를 멈추고 안전하게 계약을 해제할 수 있을까요?
"어차피 잔금 치르고 들어올 사람인데 미리 공사 좀 하면 어떠냐", "나중에 잔금 안 주면 그때 소송하면 되지"라고 안일하게 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 이는 대단히 위험한 판단입니다.
부동산 임대차 계약의 대원칙은 동시이행의 원칙입니다. 임차인이 잔금을 전액 지급하는 것과 임대인이 목적물을 인도하는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 계약금만 낸 세입자는 해당 상가를 점유하거나 훼손할 법적 권한이 전혀 없습니다.
무단 공사를 방치하면 다음과 같은 치명적인 리스크가 생깁니다.
무단 공사를 발견했을 때 임대인이 직접 업자들을 쫓아내거나 공사를 물리적으로 막아서는 안 됩니다. 자칫 업무방해, 재물손괴 등 형사 처벌의 대상이 될 수 있기 때문입니다. 이때 활용할 수 있는 법적 수단이 바로 소유권에 기한 방해배제청구권을 피보전권리로 하는 공사중지가처분입니다.
가처분 결정을 받으려면 두 가지 요건을 입증해야 합니다.
💡 실무 팁
가처분은 신속함이 생명입니다. 신청서 제출과 함께 심문기일 지정신청서를 함께 접수해 법원이 기일을 최대한 빠르게 잡도록 유도하세요. 공사 현장 사진, 훼손 내부 영상, 철거 장면 등을 시간대별로 기록해 두면 판사가 사안의 시급성을 파악하는 데 도움이 되어 인용률을 높일 수 있습니다.
"잔금일을 넘겼으니 계약이 자동으로 해제된 것 아니냐"고 오해하시는 분들이 많습니다. 그러나 민법상 자동해제 특약이 없는 한, 잔금일을 넘겼다고 해서 계약이 즉시 소멸하지 않습니다. 적법한 계약해제를 위해서는 다음 3단계를 반드시 밟아야 합니다.
임차인을 이행지체 상태로 만들려면, 임대인도 자신의 의무를 이행할 준비가 되어 있음을 먼저 보여야 합니다. "잔금을 수령함과 동시에 언제든 목적물을 인도할 준비가 되어 있다"는 취지를 공식 문서로 상대방에게 알립니다.
이행 제공과 함께 "언제까지 잔금을 완납하라"고 독촉하는 최고 절차를 거쳐야 합니다. 실무상 7일에서 14일 정도의 기간을 설정합니다.
- 예: "본 서면 수령일로부터 7일 이내에 미지급 잔금 ○○○원을 완납하여 주시기 바랍니다."
최고 기간이 지났음에도 잔금이 지급되지 않으면, "기간 내 잔금이 지급되지 않았으므로 임대차 계약을 해제합니다"라는 해제 의사표시를 송달합니다. 이 통보가 임차인에게 도달한 시점에 계약은 비로소 법적으로 소멸합니다.
이 모든 과정은 훗날 소송에서 확실한 증거로 쓰일 수 있도록 반드시 내용증명 우편으로 발송해야 합니다.
계약이 적법하게 해제되면, 임차인이 무단으로 훼손한 건물에 대해 다음과 같은 청구가 가능합니다.
Q1. 비밀번호를 직접 알려줬는데, 임차인을 건조물침입죄로 고소할 수 있나요?
A1. 임대인이 비밀번호를 직접 알려준 상황에서 침입죄를 적용하기는 실무적으로 다소 까다롭습니다. 다만 "가구 실측"이라는 목적을 기망하고 들어가 건물을 손괴한 행위는 형사상 처벌 가능성을 검토해 볼 수 있으며, 민사상 불법행위에 기한 소유물 방해 및 손해배상 청구는 확실히 성립합니다.
Q2. 임차인이 잠적해 원상복구를 받을 수 없습니다. 방법이 있을까요?
A2. 임차인이 자력이 없다면 실제 공사를 진행한 인테리어 업체(시공업체)를 공동 피고로 묶어 공사중지가처분을 신청하는 동시에, 공동불법행위 책임을 물어 연대 손해배상을 청구하는 전략이 유효합니다. 시공업체는 무단 공사임을 알았거나 알 수 있었을 주의의무가 있어 연대 책임이 인정되는 경우가 많습니다.
Q3. 제가 직접 현장에 자물쇠를 채우면 안 되나요?
A3. 절대 피해야 할 행동입니다. 임차인이 현장을 지배하고 있는 상태에서 사적으로 현장을 폐쇄하거나 자재를 빼내면, 오히려 임대인이 업무방해죄 또는 재물손괴죄로 형사 고소를 당하는 억울한 상황이 발생할 수 있습니다. 반드시 법원의 공사중지가처분 결정을 받아 집행관을 통해 합법적으로 현장을 통제해야 합니다.
Q4. 계약서에 자동해제 특약을 미리 넣어두면 절차가 간단해지나요?
A4. 네, "잔금 지급일까지 잔금을 납부하지 않을 경우 별도의 통보 없이 계약이 자동 해제된다"는 특약을 계약서에 명시해 두면 최고 절차 없이 즉시 해제가 가능합니다. 다만 이러한 특약도 임대인이 이행 제공 의무를 다했음을 전제로 하므로, 계약서 작성 단계부터 전문가의 검토를 받는 것이 바람직합니다.
임차인의 계약 불이행과 무단 공사는 임대인의 자산 가치를 떨어뜨릴 뿐만 아니라 극심한 정신적 고통을 안겨주는 분쟁입니다. 초기에 어떤 증거를 수집하고 얼마나 신속하게 가처분을 신청하느냐에 따라 피해 규모가 수천만 원에서 수억 원까지 달라질 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 상가 임대차 분쟁 및 부동산 가처분 사건에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 무단 공사로 건물이 훼손되고 있는 상황이라면, 더 늦기 전에 연락 주시기 바랍니다.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 구체적인 사실관계와 법령 개정 여부에 따라 실제 판단이 달라질 수 있으므로, 개별 사안에 대해서는 반드시 법률 전문가와의 대면 상담을 통해 대응 방안을 결정하시기 바랍니다.
