안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
명도소송에서 승소 판결을 받고, 집행관들과 함께 문을 열어 세입자의 짐을 밖으로 빼냈을 때만 해도 이제 모든 고통이 끝난 줄 아셨을 겁니다. 하지만 진짜 '돈 깨지는 소리'는 이때부터 시작되는 경우가 많습니다.
짐을 다 빼냈는데도 임차인은 연락을 끊은 채 물건을 찾아가지 않고, 결국 임대인은 그 짐들을 매달 수십만 원씩 들여 사설 물류창고에 보관해야 하는 처지에 놓이게 됩니다.
"내가 피해자인데, 왜 내 돈으로 세입자 가구며 옷가지들을 고이 모셔두어야 하죠?"
억울하지만, 현행법상 남의 물건을 함부로 버렸다가는 재물손괴죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 그렇다면 이 끝없는 보관료 부담에서 벗어날 수 있는 합법적이고 가장 빠른 방법은 무엇일까요? 바로 '유류 동산경매(유류물 매각)'입니다. 오늘은 그 구체적인 실무 절차와 대응 팁을 낱낱이 짚어드리겠습니다.
명도소송 강제집행(인도집행)이 실행되면, 집행관은 부동산 내부에 있는 임차인의 물건들을 밖으로 꺼냅니다. 임차인이 현장에 나와 물건을 인수하면 문제가 없지만, 대부분 연락이 두절되거나 수취를 거부합니다.
민사집행법 제258조 제5항에 따르면, 채무자가 없는 경우 집행관은 그 동산을 '채무자의 비용으로 보관' 하여야 합니다. 그러나 실무상 법원이나 집행관이 직접 보관 창고를 운영하지는 않습니다. 결국 집행관은 채권자인 임대인에게 보관을 위탁하고, 임대인이 사설 물류업체에 보관료를 먼저 지불하는 방식으로 진행됩니다.
2026년 현재 기준으로 컨테이너 1동당 보관 비용은 매달 약 20만 원에서 30만 원 선입니다. 짐의 양이 많아 컨테이너 2~3대가 필요하다면 매달 50만 원에서 100만 원에 가까운 돈이 임대인의 주머니에서 나가게 됩니다.
"화가 나서 그냥 버렸습니다."
절대 해서는 안 됩니다. 아무리 불법 점유자였더라도, 법적 절차 없이 타인의 물건을 무단 폐기하면 형법 제366조 재물손괴죄가 성립되어 형사처벌을 받을 수 있습니다. 실제로 일부 악성 임차인은 일부러 연락을 피하다가 임대인이 물건을 버린 것을 빌미로 "수천만 원짜리 명품 가방과 골동품이 사라졌다"며 거액의 합의금을 요구하는 기획 고소를 진행하는 사례도 있습니다. 반드시 법이 정한 절차를 밟아야 합니다.
매달 나가는 보관료 부담을 영구적으로 끊어내기 위해 마련된 제도가 바로 유류 동산경매입니다. 법률상 정확한 명칭은 '강제집행 목적물 외 동산의 매각절차'입니다.
민사집행법 제258조 제6항에 법적 근거가 명시되어 있습니다.
"채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다."
즉, 임차인이 찾아가지 않고 방치한 유류품들을 법원의 허가를 얻어 경매에 부쳐 처분하는 절차입니다.
임차인에게 "강제집행으로 반출·보관 중인 귀하의 유류품을 일정 기한 내에 찾아가지 않으면 법원 허가를 얻어 매각하겠다"는 취지의 최고서를 내용증명으로 발송합니다. 보통 1~2회 발송하게 되는데, 대개 임차인이 행방불명이거나 수취를 거부하여 반송됩니다. 이 반송된 내용증명 봉투와 송달불능 보고서는 임차인이 '물건 수취를 게을리했다'는 사실을 입증하는 중요한 법적 증거가 됩니다.
내용증명 송달 증빙, 강제집행 조서 사본, 그동안 납부한 창고 보관료 영수증 등을 첨부하여 관할 법원 집행관 사무실에 매각허가 신청서를 접수합니다. 법원이 심사하여 매각허가 결정을 내리기까지는 통상 1~2개월 정도 소요됩니다.
법원의 매각허가가 내려지면, 집행관이 보관 창고를 방문하여 유류품의 상태를 확인하고 가치를 평가하는 감정 절차를 밟습니다. 명품이나 고가 장비가 아닌 이상, 일반 가재도구나 사무용 집기는 최저 수준인 수십만 원 선으로 감정가가 책정되는 것이 일반적입니다. 감정이 완료되면 최초 경매 기일이 지정됩니다.
경매 당일, 남이 쓰던 헌 가구나 잡동사니를 사려는 제3자가 나타나는 경우는 거의 없습니다. 계속 유찰되면 보관료만 추가로 지출해야 하므로, 임대인이 직접 입찰에 참여하여 최저감정가로 낙찰받는 '자가낙찰'을 진행하는 것이 현실적입니다.
이때 임대인은 낙찰대금을 실제로 입금하는 대신, 임차인에게 청구할 수 있는 미납 월세·강제집행 비용·창고 보관료 채권과 낙찰대금을 상쇄하는 '상계 신청'을 할 수 있습니다. 낙찰이 완료되면 해당 물건들의 소유권은 합법적으로 임대인에게 귀속되며, 이후에는 폐기하거나 재활용 센터에 처분하더라도 법적으로 아무런 문제가 없습니다.
결론부터 말씀드리면 법적으로는 전액 청구할 수 있습니다. 명도집행 완료 후 법원에 '집행비용액 확정결정 신청'을 하면, 법원이 임대인이 지출한 노무비·운반비·보관료 등을 합산하여 임차인이 갚아야 할 확정 금액으로 결정해 줍니다.
다만 현실적인 장벽이 있습니다. 월세조차 밀려 명도소송까지 당한 임차인은 이미 경제적으로 어려운 상태일 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고 집행비용액 확정결정을 받아두어야 하는 이유는 다음과 같습니다.
Q1. 세입자 물건 중에 고가의 가전제품이나 가구가 섞여 있다면 어떻게 해야 하나요?
물건의 가치나 종류에 상관없이 매각 절차는 동일하게 진행됩니다. 다만 가치가 높은 물건일수록 제3자가 낙찰받을 가능성이 높아집니다. 제3자가 낙찰받으면 그 낙찰대금에서 보관료와 집행비용을 우선 변제받고 남은 금액은 법원에 공탁하게 되므로, 임대인 입장에서는 오히려 지출 비용을 일부 회수하는 기회가 될 수 있습니다.
Q2. 창고업체에 "물건을 다 가지세요"라고 소유권을 포기하면 안 되나요?
불가능합니다. 임대인은 임차인 물건의 '보관 위탁자'일 뿐, 해당 물건의 소유자가 아닙니다. 소유권이 없는 임대인이 처분권을 창고업체에 넘길 수 없으며, 창고업체 역시 법적 책임 문제로 이를 수락하지 않습니다. 반드시 정식 매각허가 절차를 통해 소유권을 취득한 뒤 처분해야 합니다.
Q3. 매각허가 신청 후 경매가 끝날 때까지 보관료는 계속 내야 하나요?
그렇습니다. 법원의 최종 매각이 완료되기 전까지는 임대인이 창고료를 계속 선납해야 합니다. 이 기간을 하루라도 줄이려면, 신청 초기부터 서류 보정 명령이 나오지 않도록 꼼꼼하게 준비하여 절차를 신속히 이끄는 것이 비용을 아끼는 핵심입니다.
Q4. 매각허가 신청부터 자가낙찰 후 물건 정리까지 총 얼마나 걸리나요?
관할 법원의 업무 속도나 송달 여부에 따라 차이가 있지만, 매각허가 신청 접수부터 경매 기일 지정, 자가낙찰을 거쳐 최종 물건을 정리하기까지 평균 3개월에서 5개월 내외가 소요됩니다.
Q5. 임차인이 경매 도중 갑자기 나타나 물건을 찾아가겠다고 하면 어떻게 되나요?
법원의 매각허가 결정이 내려지기 전이라면 임차인이 물건을 찾아갈 수 있으며, 이 경우 그동안 발생한 보관료는 임차인 부담으로 정산됩니다. 매각허가 이후라면 법원에 별도로 절차 취소를 신청해야 하므로, 만약 임차인이 연락을 해온다면 즉시 법률 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.
명도소송의 최종 목적은 단순히 판결문을 받아내는 것이 아닙니다. 내 소중한 부동산을 온전히 비워진 상태로 되찾아 정상적인 임대업을 다시 영위하는 것입니다.
많은 임대인분들이 강제집행 이후 남겨진 유류품 처리라는 마지막 관문에서 예상치 못한 보관료 부담을 맞고 당황하십니다. 무작정 시간을 끌수록 손해는 고스란히 임대인의 몫이 됩니다. 하루빨리 합법적이고 신속한 매각 절차를 밟아 추가 지출을 차단하는 결단이 필요합니다.
법률사무소 완봉에서는 유류 동산경매 신청서 작성부터 자가낙찰, 집행비용액 확정 신청까지 부동산 집행 실무 전반에 걸친 상담을 제공하고 있습니다. 불필요한 비용 낭비 없이 상황을 마무리하고 싶으시다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.
본 블로그의 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단 및 실무 절차가 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
