안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"전세 만기가 다가와서 집주인과 보증금 5%를 올려주기로 하고 새로 계약서를 썼습니다. 그런데 6개월 뒤 갑자기 지방 발령이 나서 이사를 가야 합니다. 집주인에게 계약을 해지하겠다고 하니, 새로 계약서를 썼으니 무조건 2년을 채우고 나가든지 다음 세입자 중개보수를 제가 내야 한답니다. 저는 갱신요구권을 쓴 거라 3개월 전에만 말하면 언제든 나갈 수 있는 것 아닌가요?"
"세입자가 저랑 합의해서 보증금 조금 올려주고 재계약서를 새로 썼습니다. 저는 이번 2년이 지나면 제가 직접 들어가 살 생각이었는데, 세입자가 이번에 계약서를 새로 쓴 건 '합의 재계약'일 뿐이니 다음 만기 때 자기에게 남은 '계약갱신요구권'을 써서 2년 더 살겠다고 주장합니다. 정말 세입자 말이 맞는 건가요?"
임대차 시장에서 반복적으로 터지는 대표적인 갈등입니다. 똑같이 '임대차 기간을 2년 연장하는 계약서'를 새로 썼는데, 한쪽은 "갱신요구권을 쓴 것이다"라 하고, 다른 쪽은 "서로 합의해서 새로 계약한 것이다"라며 평행선을 달립니다.
이 동상이몽은 결국 소송으로 번지기 일쑤입니다. 오늘은 두 개념의 차이, 법원의 판단 기준, 그리고 분쟁을 사전에 막는 특약 작성법까지 정리해 드리겠습니다.
"어차피 새로 계약서 썼으니 다 똑같은 것 아니냐"고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 주택임대차보호법상 이 둘은 법적 효과가 전혀 다릅니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 행사 | 합의 재계약 |
|---|---|---|
| 성립 근거 | 주택임대차보호법 제6조의3 (강행규정) | 민법상 당사자 간 자유로운 의사 합치 |
| 증액 한도 | 직전 계약의 5% 이내 | 제한 없음 (5% 초과 인상 가능) |
| 임차인의 중도 해지권 | 있음 (언제든 통보, 3개월 후 효력 발생) | 없음 (원칙적으로 2년 만기를 채워야 함) |
| 향후 갱신요구권 잔존 여부 | 없음 (1회 한정 권리 소진) | 있음 (아직 사용하지 않은 상태로 남음) |
| 중개보수 부담 | 임대인 부담이 원칙 | 중도 해지 합의 시 임차인이 부담하는 경우가 많음 |
임차인 입장에서 중도 해지권을 확보하려면 '갱신요구권 행사'가 유리하고, 향후 2년을 더 살 가능성을 열어두려면 '합의 재계약'이 유리합니다. 임대인 입장에서는 다음 만기 때 확실히 정리하고 싶다면 '갱신요구권 행사'로 명시해 두는 것이 유리합니다.
계약서에 아무런 표시 없이 보증금만 조금 올려 재계약서를 썼을 때, 분쟁이 생기면 법원은 무엇을 볼까요? 판례의 태도를 종합하면, 법원은 '새 계약서를 썼다'는 형식보다 당사자들의 실질적인 의사합치 과정을 중점적으로 살핍니다.
보증금이나 월세를 5% 초과하여 인상했다면 계약갱신요구권 행사로 볼 수 없습니다. 갱신요구권은 5% 증액 제한을 받기 때문입니다. 이 경우 법원은 해당 계약을 '합의 재계약'으로 판단하며, 임차인은 향후 만기 시 갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
증액 비율이 5% 이하이거나 동결된 경우에는 의사해석의 영역으로 넘어갑니다. 법원은 계약 전후의 연락 내용을 확인합니다. 임차인이 "이번에 법에서 보장하는 갱신청구권을 쓰겠습니다"라고 명시적으로 표현했거나, 임대인이 "갱신권 쓰시는 걸로 알고 계약서 쓰겠습니다"라고 한 것에 임차인이 동의했다면 갱신권 행사로 인정될 수 있습니다.
표준임대차계약서에는 '계약갱신요구권 행사 여부'를 표시하는 란이 있습니다. 여기에 체크가 되어 있거나 특약에 관련 문구가 기재되어 있으면 우선적인 증거가 됩니다. 판례 중에는 특약에 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 기재되어 있고 조건이 기존과 거의 동일한 경우, 임차인이 기간을 새로 2년으로 적었다 하더라도 중도 해지권을 인정한 사례가 있습니다.
계약서를 새로 쓸 때 특약 한 줄을 어떻게 적느냐가 나중의 분쟁을 결정합니다.
세입자가 중간에 나가는 리스크를 감수하더라도, 이번 연장이 끝나면 확실하게 계약을 종료하고 싶다면 아래 문구를 넣으세요.
"본 임대차 계약은 임차인의 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사에 기하여 체결된 재계약임을 양 당사자는 확인한다. 이로써 임차인의 계약갱신요구권은 소진되었으며, 임차인은 계약 기간 중 해지 시 주택임대차보호법 제6조의2를 준용하여 해지할 수 있음을 확인한다."
이렇게 기재하면 임차인이 "갱신권을 안 썼으니 한 번 더 살겠다"고 버티는 상황을 원천 차단할 수 있습니다. 다만 이 경우 임차인의 중도 해지권은 법적으로 인정됩니다. 중도 해지 자체를 막으려면 5%를 초과한 합의 재계약을 체결하는 방법을 고려하셔야 합니다.
이번 연장은 합의로 처리하되, 나중에 갱신요구권을 온전히 보유하고 싶다면 아래와 같이 적으세요.
"본 임대차 계약은 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사가 아닌, 임대인과 임차인의 상호 합의에 의한 재계약(기간연장)이다. 임차인은 향후 본 계약 만기 시점에 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 1회 온전하게 행사할 수 있는 권리를 보유한다."
이 한 줄이 있으면 다음 만기 때 임대인이 "지난번에 계약서 새로 썼으니 끝이다"라고 주장할 때 법적으로 명확하게 방어할 수 있습니다.
Q1. 보증금을 정확히 5% 올려서 계약서를 새로 썼습니다. 갱신요구권을 쓴 건가요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다. 5% 제한은 갱신요구권 행사 시 적용되는 '상한선'일 뿐, 서로 합의해서 5%만 올린 합의 재계약일 수도 있습니다. 판례는 금액뿐 아니라 계약 체결 과정에서 갱신권 행사 의사가 명시적으로 전달되었는지를 기준으로 삼습니다. 문자나 특약 등 입증 자료가 없다면 단순히 5%를 올렸다는 사실만으로 갱신권 사용을 단정하기 어렵습니다.
Q2. 갱신요구권으로 연장된 상태에서 3개월 전 해지 통보 후 이사 갑니다. 새 세입자 중개보수를 제가 내야 하나요?
A. 아닙니다. 임대인이 부담해야 합니다. 갱신요구권이나 묵시적 갱신으로 연장된 계약에서 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 3개월 후 계약이 적법하게 종료됩니다. 만기를 채우지 못했다는 이유로 임차인에게 중개보수를 전가할 수 없습니다. 다만 합의 재계약의 경우에는 중도 해지권이 없으므로, 중도 퇴거를 합의하는 과정에서 임차인이 중개보수를 부담하는 것이 실무적인 관행입니다.
Q3. 만기 3개월 전에 문자로 "더 살고 싶습니다"라고 보낸 것도 갱신요구권 행사가 되나요?
A. 단순히 "더 살고 싶다"거나 "기간을 연장하고 싶다"는 표현은 일반적인 재계약 제안으로 해석될 여지가 큽니다. 갱신요구권 행사로 확실히 인정받으려면 "주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다"라는 명확한 문구를 문자나 내용증명으로 남겨두셔야 합니다.
Q4. 합의 재계약 도중 집주인이 바뀌었습니다. 새 집주인에게 갱신요구권을 쓸 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 전 집주인과의 계약이 합의 재계약이었다면 갱신요구권은 아직 사용하지 않은 상태입니다. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 권리는 새로운 집주인에게 그대로 승계되므로, 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 행사하여 2년을 추가로 보장받을 수 있습니다.
임대차 분쟁은 대부분 기록되지 않은 구두 합의에서 시작됩니다. 당시에는 서로 웃으며 "좋은 게 좋은 거니 2년 더 살기로 하시죠"라고 말했다가, 전세 시세가 바뀌거나 갑자기 이사를 가야 하는 상황이 닥치면 법적 공방으로 번지는 경우가 많습니다.
계약갱신요구권의 행사 여부는 입증 책임이 핵심입니다. 갱신권이 사용되었다고 주장하는 측이든, 이미 소진되었다고 주장하는 측이든 모두 "해당 의사가 상대방에게 명확히 도달했다"는 사실을 입증해야 합니다.
계약서 작성 당시 특약을 남기지 못한 채 이미 갈등이 시작되었다면, 섣불리 문자나 통화로 불리한 답변을 남기지 마시고 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 증거를 선제적으로 확보하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 임대차 계약서 특약 검토부터 계약 해지·보증금 반환 분쟁까지 실질적인 법률 상담을 제공하고 있습니다. 어려운 법률 문제를 겪고 계시다면 편하게 문의해 주세요.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건의 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 정확한 대응을 위해 변호사와의 직접 상담을 권장합니다.
