안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
공사대금을 받지 못한 채 현장에서 유치권을 행사하던 중, 어느 날 갑자기 발주처나 시행사가 용역을 동원해 자물쇠를 끊고 현장을 무단 점거했다는 소식을 들으면 가슴이 철렁 내려앉으실 겁니다.
"내 돈 들여 지은 건물인데, 왜 내가 쫓겨나야 하지? 당장 가서 똑같이 문을 부수고 들어갈까?" 하는 분노가 치밀어 오르는 것은 당연합니다. 하지만 이 순간 감정적으로 대처해 맞불 작전으로 현장을 다시 점거하면, 오히려 여러분이 형사처벌을 받고 적법했던 유치권마저 영영 잃어버릴 수 있습니다.
오늘은 적법하게 유치권을 행사하던 중 점유를 무단으로 빼앗긴 시공업자, 인테리어 업자, 하도급 업체 대표님들을 위해 민·형사적으로 현장을 신속하고 안전하게 되찾을 수 있는 법적 골든타임 대응법을 안내해 드립니다.
유치권(留置權)이란, 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권(공사대금 등)이 있을 때, 그 채권을 변제받을 때까지 물건의 인도를 거절할 수 있는 권리입니다. 이 유치권의 성립과 유지를 위한 핵심 요건이 바로 사실상의 지배, 즉 '점유'입니다.
문제는 점유를 상실하면 유치권이 그 즉시 소멸한다는 점입니다(민법 제328조).
민법 제192조(점유권의 취득과 소멸)
② 점유자가 점유를 상실한 때에는 점유권은 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.
발주처가 무단으로 점유를 빼앗아 간 상황에서 아무런 법적 대응 없이 방치하면, 여러분의 유치권은 그대로 소멸합니다. 반면 위 조항에서 보듯, 법적 절차를 통해 점유를 정당하게 회수하면 처음부터 점유를 상실하지 않았던 것, 즉 유치권이 중단 없이 유지된 것으로 인정받을 수 있습니다. 침탈을 당한 즉시 법적 조치를 시작하는 것이 유치권을 살리는 유일한 길인 이유입니다.
발주처가 유치권 현수막을 찢고 자물쇠를 절단기로 끊고 들어왔다면, 아래 3단계를 순서대로 신속하게 밟아야 합니다.
현장에 가시더라도 절대로 상대방에게 물리력을 행사해서는 안 됩니다. 현장에 도착하자마자 해야 할 일은 112 신고입니다.
아무리 자기 소유의 건물이라 해도, 타인이 적법하게 점유하고 있는 곳에 무단으로 침입해 점유를 빼앗는 행위는 명백한 형사 범죄입니다.
타인의 점유 또는 권리의 대상이 된 자기의 물건을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다.
형사 고소장이 접수되어 발주처 대표나 임직원이 경찰 조사를 받게 되면, 이들은 단순한 민사 분쟁이 아닌 형사 전과자가 될 수 있다는 압박에 스스로 점유를 돌려주거나 공사대금 합의 테이블로 나올 가능성이 높아집니다.
형사 고소와 동시에 민사 법원에 점유 반환을 구하는 절차도 함께 진행해야 합니다.
단행가처분은 요건이 까다로운 만큼, 침탈 과정의 위법성과 지금 당장 현장을 돌려받지 않으면 공사대금을 영영 회수하지 못할 긴급성을 변호사의 조력을 받아 면밀히 소명해야 인용될 수 있습니다.
억울한 마음에 용역을 고용해 자물쇠를 끊고 현장을 재점거(자력탈환)하는 경우가 있습니다. 그러나 법원은 사설 자력구제를 극히 제한적으로만 인정합니다. 침탈 직후 그 자리에서 즉시 저항하는 수준이 아니라, 며칠이 지난 뒤 다시 무단 진입하는 것은 '새로운 침탈 및 범죄 행위'로 봅니다.
이 경우 재물손괴, 건조물침입, 업무방해로 역고소를 당해 형사처벌을 받을 수 있고, 재판에서도 도덕적 우위를 잃어 불리해집니다. 현장은 반드시 법원의 집행관을 통한 가처분 집행으로 합법적으로 탈환해야 합니다.
발주처가 "조만간 돈 드릴 테니 조금만 기다려 달라"며 합의를 제안하는 경우가 있습니다. 합의가 된다면 좋겠지만, 이를 미끼로 시간을 끄는 꼼수일 수 있습니다.
민법 제204조 제3항에 따른 점유회수 청구권은 침탈당한 날로부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 이 기간은 법원에 실제 소송을 제기해야 하는 제척기간으로, 단 하루라도 지나면 소송 제기 자체가 불가능해집니다. 대화가 오가더라도 법적 절차는 타임라인에 맞춰 반드시 병행해야 합니다.
Q1. 발주처가 본인 소유 건물인데도 들어간 게 왜 죄가 되나요?
소유권과 점유권은 별개의 권리입니다. 소유자라 할지라도 적법하게 권리를 행사 중인 타인의 점유를 물리력으로 빼앗는 것은 허용되지 않습니다. 대법원 판례 역시, 실체적 권리(소유권)가 있는 사람이라도 법적 절차를 거치지 않고 사적으로 점유를 침탈하는 행위는 위법하며, 권리행사방해죄 및 건조물침입죄가 성립한다고 확고하게 판시하고 있습니다.
Q2. 매일 현장에 상주하지 않고 주 2~3회만 방문했는데, 이것도 침탈에 해당하나요?
유치권의 점유는 24시간 상주해야만 인정되는 것이 아닙니다. 잠금장치를 해두고 유치권 행사 중이라는 현수막·경고문을 부착했으며, 주기적으로 관리·감독해 왔다면 사회 통념상 점유의 계속성이 인정됩니다. 이러한 상태에서 상대방이 무단으로 잠금장치를 파손하고 들어온 것은 명백한 점유 침탈에 해당합니다.
Q3. 점유회수 단행가처분 신청 후 결정까지 얼마나 걸리나요?
일반 민사 소송이 최소 6개월 이상 걸리는 것에 비해, 가처분은 신청 후 통상 1~2개월 내에 결정이 내려집니다. 사안의 긴급성이 뚜렷하고 침탈 증거가 명백할수록 법원의 판단은 빨라집니다. 침탈 직후 신속하게 신청서를 접수하는 것이 핵심입니다.
Q4. 상대방이 들어온 후 제3자에게 점유를 넘겨버리면 어떻게 하나요?
소송 중에 다른 사람에게 점유가 넘어가면, 승소하더라도 그 제3자를 상대로 다시 소송을 해야 하는 상황이 됩니다. 이를 방지하기 위해 점유회수의 소 및 단행가처분 신청 시 점유이전금지가처분을 반드시 함께 신청하여 현재 점유 상태를 법적으로 묶어두어야 합니다.
법률사무소 완봉에서는 건설·부동산 분쟁, 특히 유치권 점유 침탈 사건에 대한 민·형사 통합 대응 상담을 제공하고 있습니다.
공사 현장의 점유 침탈 분쟁은 초기 며칠간의 대응에 따라 수억 원에서 수십억 원에 달하는 공사대금의 향방이 결정되는 긴박한 싸움입니다. 발주처의 회유에 속아 골든타임을 놓치거나, 감정적 대응으로 법적 우위를 잃기 전에 전문가와 먼저 상의하시기 바랍니다.
억울하게 현장을 빼앗겨 밤잠을 설치고 계신다면, 지금 바로 연락 주십시오.
본 블로그의 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 전문 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.
