안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"가게를 이전하면 인테리어 비용만 수천만 원인데, 이제 와서 자리를 옮길 순 없잖아요. 건물주가 월세를 15%나 올려달라고 고집하길래 어쩔 수 없이 도장을 찍었습니다. 합의서에 서명까지 했으니 제 잘못인가요?"
저희 법률사무소 완봉을 찾아오시는 상가 임차인분들이 자주 털어놓으시는 사연입니다. 권리금과 인테리어 시설비, 단골 고객을 지키기 위해 울며 겨자 먹기로 과도한 차임 증액에 합의하는 경우가 적지 않습니다.
많은 분이 "내가 직접 서명하고 날인까지 했으니 이미 낸 돈은 돌려받을 수 없다"고 체념하십니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 법을 위반하여 초과 지급한 상가 임대료는 계약서 작성 여부와 관계없이 전액 돌려받을 수 있으며, 법정이자까지 더해 회수할 수 있습니다.
오늘은 임대인과 합의하에 임대료를 5% 넘게 올려준 임차인이 왜 돈을 돌려받을 수 있는지, 구체적으로 어떤 법리와 소송 전략을 활용해야 하는지 실무적인 관점에서 짚어드리겠습니다.
상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법') 제11조와 시행령 제4조에 따르면, 임대차 계약 기간 중 임대료를 증액할 때는 기존 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.
여기서 핵심은 상가임대차법 제15조입니다.
제15조(강행규정) "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."
민법의 '사적 자치의 원칙(당사자가 합의하면 계약이 우선한다는 원칙)'도 이 강행규정 앞에서는 적용되지 않습니다. 국가가 경제적 약자인 상가 임차인을 보호하기 위해 편면적 강행규정으로 명시해 두었기 때문입니다.
따라서 임대인이 "서로 합의해서 도장 찍은 계약인데 이제 와서 딴소리냐"고 주장하더라도, 5% 한도를 초과한 증액 약정 부분은 처음부터 아무런 효력이 없는 무효(無效)입니다.
소송을 제기하면 임대인 측은 대법원 판례(대법원 2013다80481 판결)를 근거로 방어에 나서는 경우가 많습니다. 이 판례는 "임대차 계약 종료 후 당사자 합의로 재계약하거나 계약 종료 전이라도 원만한 합의로 차임을 증액하는 경우에는 5% 상한 제한이 적용되지 않는다"는 취지입니다.
그러나 대법원은 임차인 보호를 위한 또 다른 중요한 판결을 내놓았습니다. 바로 대법원 2013다35115 판결입니다.
"임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내에 있고, 계약이 갱신되는 실질을 가지고 있다면, 당사자가 '신규 임대차 계약' 형식으로 계약서를 새로 썼더라도 이는 갱신요구권 행사에 따른 임대차 갱신으로 보아야 한다."
겉모습은 새로 쓴 계약서라도, 임차인이 영업을 계속하려는 의사를 표시한 상황에서 임대인이 5%를 넘는 인상을 조건으로 갱신에 응한 것이라면 상가임대차법의 보호를 받아 5% 제한 규정이 그대로 적용된다는 것입니다.
소송의 성패는 "이 계약이 대등한 위치에서 자발적으로 맺은 완전한 재계약이 아니라, 임차인의 갱신 요구 상황에서 이뤄진 '갱신의 실질'을 가진 계약임"을 법리적으로 입증하는 데 달려 있습니다.
이미 지급한 초과 임대료는 민법상 '부당이득반환 청구권'을 행사해 되찾을 수 있습니다. 이때 원금만 청구해서는 실질적인 피해 복구가 어렵습니다. 이자까지 꼼꼼히 청구해야 합니다.
부당이득반환 청구권은 일반 민사채권으로 소멸시효가 10년입니다. 현재 계약이 유지 중이거나 계약 종료 후 얼마 지나지 않았다면, 과거 10년간 초과 지급한 월세 누적 차액 전부를 소급하여 청구할 수 있습니다.
민법 제748조 제2항에 따르면, 부당이득을 취한 자가 그 이익이 법적 근거 없는 것임을 알고 있었다면(악의의 수익자), 이익을 받은 날부터 법정이자를 붙여 반환해야 합니다.
법원은 증거를 보고 판단합니다. 임대인이 "강요한 적 없고 임차인이 자발적으로 올려준 것"이라고 주장할 때를 대비해 객관적 증거를 미리 확보해 두어야 합니다.
Q1. 1년 전에 폐업하고 퇴거한 상태입니다. 지금도 소송이 가능한가요?
네, 가능합니다. 부당이득반환 청구의 소멸시효는 10년이므로, 퇴거 후 1년밖에 지나지 않았다면 임대 기간 중 초과 지급한 월세 차액 전액과 지연이자까지 청구할 수 있습니다. 다만 계약서와 이체 내역 등 증빙 서류가 보존되어 있어야 합니다.
Q2. 환산보증금이 기준을 초과하는 상가 세입자도 소송할 수 있나요?
이 부분은 주의가 필요합니다. 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준(서울 9억 원, 과밀억제권역 6억 9천만 원 등)을 초과하는 경우, 법 제11조의 5% 증액 제한 규정은 적용되지 않습니다. 다만 10년간의 계약갱신요구권은 보장되며, 임대료 인상은 '주변 시세와 경제 사정 등을 종합 고려한 상당한 범위' 내에서 이뤄져야 합니다. 임대인이 시세 대비 지나치게 폭리를 취했다면 이를 다툴 여지는 있으나, 기계적인 5% 초과분 반환 청구는 어렵습니다. 반드시 법률 전문가와 사전 확인이 필요합니다.
Q3. 계약서 특약에 "임대료 인상과 관련해 소송을 제기하지 않는다"는 내용이 있습니다. 그래도 소송할 수 있나요?
네, 소송을 제기할 수 있습니다. 대법원 판례(대법원 2018다261773 판결 등)에 따르면, 강행법규를 위반한 계약에 부수하여 "소송을 제기하지 않겠다"고 약정한 부제소합의는 강행법규의 입법 취지를 몰각시키는 행위로서 원칙적으로 무효입니다. 상가임대차법이라는 강행규정을 피하기 위해 끼워 넣은 부제소특약은 효력이 없으므로 안심하고 소송을 준비하셔도 됩니다.
Q4. 임대인이 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?
내용증명 발송 후에도 임대인이 반환을 거부한다면, 부당이득반환 청구 소송을 제기하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 소송 과정에서 소장 송달 이후 연 12%의 지연이자가 붙기 때문에, 임대인이 소송을 길게 끌수록 부담이 커집니다. 실무상 소송 제기 후 합의로 종결되는 사례도 적지 않습니다.
"법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다"는 말이 있습니다. 임대인과의 관계가 불편해질까 봐, 또는 소송 절차가 복잡해 보인다는 이유로 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 재산을 포기하는 것은 안타까운 일입니다.
다만 충분한 법리 검토 없이 소송부터 진행하면, 임대인 측이 '자발적 합의 재계약'이었다는 반증을 제시할 때 패소할 위험이 있습니다. 계약 당시의 정황과 메시지, 이체 내역을 정밀하게 분석하여 '갱신의 실질'을 입증하는 사전 전략이 반드시 선행되어야 합니다.
법률사무소 완봉은 상가 임대차 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 과도한 임대료 인상으로 고통받고 계시거나, 과거에 초과 납부한 임대료를 이자까지 돌려받고 싶으시다면 언제든 문의해 주시기 바랍니다.
본 게시글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사실관계와 개정 법령에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 소송 진행 전 반드시 법률 전문가와 개별 상담을 거치시기 바랍니다.
