안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가 건물을 소유하고 계신 임대인분들이라면 한 번쯤 겪거나 들어보셨을 법한 황당한 상황이 있습니다. 오랜만에 내 상가 건물을 찾았는데, 분명 나와 계약한 세입자 A씨는 보이지 않고 전혀 모르는 B씨가 프랜차이즈 가맹점주라며 카운터를 지키고 있는 상황입니다.
놀란 마음에 세입자 A씨에게 전화를 걸어 따져 물으면, 대개 이런 변명이 돌아옵니다.
"건물주님, 그거 제가 다른 사람한테 세 준 게 아니라요. 요즘 가게가 바빠서 전문 경영인한테 위탁경영을 맡긴 겁니다."
"동업 계약을 맺고 같이 운영하는 거라 법적으로 아무 문제 없어요!"
과연 이 말이 사실일까요? 결론부터 말씀드리면, 이는 임대인의 동의 없는 무단 전대차(전대)의 법망을 피하기 위해 임차인들이 흔히 쓰는 꼼수입니다. 오늘은 이러한 위장 전대차의 실체를 짚어보고, 건물주로서 내 자산과 권리를 지키는 명도 전략을 구체적으로 안내해 드립니다.
민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 규정하고 있으며, 이를 위반하면 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호 역시 무단 전대를 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 명시하고 있습니다.
그런데 최근 상가 임대차 시장에서는 이 법을 피하기 위해 대놓고 전대차 계약서를 쓰지 않는 경향이 강해졌습니다. 대신 다음과 같은 편법으로 위장해 법망을 빠져나가려 합니다.
계약서 명칭을 '경영위탁계약서' 또는 '운영위탁계약서'로 작성하고, 실제 가게를 넘겨받은 사람을 '지점장'이나 '위탁관리자'로 부릅니다. 그러나 실질을 들여다보면 위탁관리자가 매달 세입자에게 고정 수익(사실상의 월세)을 보장해주고, 세입자는 매장 운영에 전혀 관여하지 않는 형태입니다.
세입자와 제3자가 공동사업자등록을 내고 동업하는 것처럼 꾸밉니다. 그러나 실상은 제3자가 투자금 대부분을 내고 단독으로 운영하며, 기존 세입자는 이름만 얹어두고 매달 일정액의 수수료(월세)만 챙기는 무단 전대차인 경우가 대다수입니다.
우리 법원은 계약서의 명칭과 무관하게 '실질적인 경제적 지배권이 누구에게 있는가'를 기준으로 판단합니다. 매장 운영에 따른 손실 리스크를 누가 감수하는지, 매출액 정산 방식이 어떠한지 등을 종합적으로 심리하여 무단 전대차 여부를 가려냅니다.
법원에서 무단 전대차임을 인정받으려면 임대인이 구체적인 증거를 제시해야 합니다. 소송 준비 단계에서 반드시 확보해야 할 증거 목록은 다음과 같습니다.
무단 전대 사실을 확인했더라도, 감정적으로 대응하여 상가 문을 잠그거나 전기를 끊어서는 안 됩니다. 이는 오히려 업무방해죄나 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있으므로, 반드시 법적 절차에 따라 움직여야 합니다.
임차인에게는 "무단 전대를 이유로 민법 제629조에 의거하여 임대차 계약을 해지한다"는 내용을, 무단 점유자(전차인)에게는 "적법한 권원 없는 불법 점유이므로 즉시 퇴거하고 원상복구하라"는 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 그 자체로 강제성은 없지만, 해지 의사표시가 도달했음을 확실히 증명하는 중요한 서류가 됩니다.
명도소송을 제기하기 전에 반드시 거쳐야 하는 단계입니다. 소송 진행 중 무단 점유자가 상가 점유를 다른 사람에게 넘겨버리면, 수개월 뒤 승소하더라도 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송해야 하는 상황이 생깁니다. 점유이전금지가처분을 미리 결정받아 집행해 두어야 현재 점유 상태를 안전하게 묶어둘 수 있습니다.
피고를 지정할 때 실수가 없어야 합니다. 피고 1은 계약 당사자인 기존 임차인, 피고 2는 현재 무단 점유 중인 전차인으로 지정하여 동시에 소송을 진행해야 합니다.
- 임차인에게는 '임대차 계약 해지에 따른 인도 청구'를 하고,
- 무단 점유자에게는 '소유권에 기한 방해배제청구(퇴거 및 인도 청구)'를 제기합니다.
Q1. 임차인이 자기가 설립한 1인 법인 명의로 사업자등록을 변경했습니다. 이것도 무단 전대인가요?
네, 그렇습니다. 법적으로 개인인 임차인과 그 임차인이 대표로 있는 법인은 별개의 인격체입니다. 임대인의 사전 동의 없이 개인 명의의 임차권을 법인이 사용하게 하거나 법인 명의로 사업자등록을 하고 상가를 점유하는 행위는 원칙적으로 무단 전대에 해당하여 계약 해지 사유가 됩니다.
Q2. 무단 점유자에게 직접 밀린 월세나 손해배상을 청구할 수 있나요?
대법원 판례에 따르면, 임대인이 기존 임차인과의 계약을 적법하게 해지하지 않은 상태에서는 여전히 임차인에게 월세를 청구할 수 있으므로, 무단 점유자에게 직접 차임 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구하기는 어렵습니다. 무단 점유자에게 손해배상을 청구하려면 먼저 기존 임차인과의 계약 해지 절차가 선행되어야 합니다.
Q3. 계약서에 '무단 전대 금지' 조항이 없어도 내쫓을 수 있나요?
네, 가능합니다. 민법 제629조는 임대차의 기본 원칙을 규정한 법률 조항이므로, 계약서에 별도의 특약이 없더라도 임대인의 동의 없는 전대차는 법 위반 행위입니다. 계약서 문구 유무와 상관없이 계약 해지 및 명도소송을 진행하실 수 있습니다.
Q4. 세입자가 "동업이지 전대가 아니다"라고 끝까지 주장하면 어떻게 되나요?
이 경우 입증 책임이 임대인에게 넘어오기 때문에, 위에서 안내한 금융거래 내역, 현장 녹취, 사업자등록 현황 등 실질을 보여주는 증거가 더욱 중요해집니다. 또한 무단 전대차가 인정되더라도, 임대인에 대한 배신적 행위가 아니라고 볼 특별한 사정이 있는 경우 계약 해지가 부정될 수 있다는 예외 판례도 존재하므로, 초기 단계부터 전문가와 함께 증거를 점검하시는 것이 중요합니다.
무단 전대차 분쟁은 단순해 보이지만, 세입자가 '동업' 또는 '직원 위탁'이라고 주장하기 시작하면 까다로운 법리 싸움이 됩니다. 증거를 충분히 갖추지 않은 채 소송을 진행했다가 패소하면 시간과 비용을 낭비하는 것은 물론, 오히려 임차인의 입지만 강해질 수 있습니다. 소송 전에 반드시 전문가를 통해 증거를 꼼꼼히 검토한 뒤 진행하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 무단 전대차로 인한 상가 분쟁 및 명도소송에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 소중한 상가 자산이 위협받고 있다면 아래로 문의해 주세요.
