안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
부푼 꿈을 안고 새로운 상가를 인수하려고 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 수천만 원의 계약금까지 보냈는데, 갑자기 건물주가 나타나 "이 건물에 카페나 음식점 같은 동종 업종은 절대 안 받겠다" 혹은 "앞으로 사무실 용도로 바꿀 예정이니 임대차 계약을 거절하겠다"며 완강히 버티는 경우가 있습니다.
신규 임차인은 장사도 못 하면서 계약금을 날릴까 봐 발을 동동 구르고, 기존 임차인은 평생 일궈온 영업 가치(권리금)를 고스란히 잃을 위기에 처합니다. 건물주의 일방적인 업종 불허로 권리금 계약이 무산되었을 때, 신규 임차인과 기존 임차인은 각각 어떻게 법적으로 대처해야 할까요?
오늘은 신구 임차인 사이의 계약금 반환 관계와, 원인을 제공한 건물주를 상대로 한 권리금 회수방해 손해배상 청구까지 이원화된 실무 해법을 쉽게 정리해 드립니다.
건물주의 거절로 계약이 깨졌을 때 가장 먼저 풀어야 할 문제는, 신규 임차인이 기존 임차인에게 이미 송금한 권리금 계약금(또는 가계약금)의 귀속 문제입니다.
많은 분이 "건물주 때문에 계약이 깨졌으니 기존 임차인이 배액배상을 해야 한다"고 생각하거나, 반대로 기존 임차인은 "나도 피해자인데 왜 돌려줘야 하냐"며 버텨 갈등이 깊어지곤 합니다.
권리금 계약은 본질적으로 건물주와 신규 임차인 사이의 본 임대차 계약 체결을 전제로 하는 종된 계약입니다. 국토교통부 표준권리금계약서 제5조에 따르면, 임대차 계약이 체결되지 못하면 권리금 계약은 무효가 되며 기존 임차인은 받은 계약금을 즉시 반환해야 합니다.
따라서 쌍방의 잘못이 아닌 건물주(제3자)의 거절로 임대차 계약이 무산된 경우, 기존 임차인은 받은 계약금을 그대로 돌려주는 것이 원칙입니다.
기존 임차인에게 귀책사유가 있다면 신규 임차인은 단순 반환을 넘어 계약금의 2배 반환(배액배상)을 청구할 수 있습니다.
억울하게 권리금 회수 기회를 잃은 기존 임차인은 손해를 고스란히 떠안아야 할까요? 아닙니다. 분쟁의 원인을 제공한 건물주에게 상가건물 임대차보호법(상임법)에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.
상임법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.
서울고등법원 2024. 5. 16. 선고 2023나2006039 판결
"임대인이 임대목적물의 업종을 변경하려 한다는 이유만으로 신규 계약을 거절하는 것은, 임차인이 형성한 영업상 유무형의 재산적 가치를 아무런 보상 없이 취하는 부당한 결과를 낳으므로 정당한 거절 사유가 될 수 없다."
(계약서 특약 내용과 주선 과정에서의 의사 표시 방식에 따라 책임 범위와 소송 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 소송 전 반드시 계약 자료를 지참하여 법률 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.)
Q1. 임대차 계약서에 '퇴거 시 권리금을 일체 인정하지 않는다'는 특약이 있어도 손해배상 청구가 가능한가요?
A1. 네, 가능합니다. 상임법 제15조는 이 법의 규정에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하는 강행규정입니다. 권리금 회수 기회를 원천 차단하는 포기 약정은 임차인에게 일방적으로 불리하므로 무효이며, 법적 보호를 받을 수 있습니다.
Q2. 건물주가 본인이 직접 가게를 운영하겠다며 신규 임차인을 거절했습니다. 이것도 방해 행위인가요?
A2. 대표적인 권리금 회수 방해 행위입니다. 건물주가 직접 영업하겠다는 사유는 신규 임대차 계약 거절의 정당한 이유가 되지 않습니다. 기존 임차인이 쌓아온 단골 고객과 상권 가치를 무상으로 가져가겠다는 것이므로 위법하며, 손해배상 청구의 확실한 근거가 됩니다.
Q3. 10년 넘게 장사해서 계약갱신요구권이 없는데도 권리금 방해 책임을 물을 수 있나요?
A3. 네, 가능합니다. 대법원 판례에 따르면 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게도 권리금 회수기회 보호 규정은 그대로 적용됩니다. 10년 이상의 장기 임차인이라도 주선의무를 성실히 이행했다면 권리금을 보호받을 수 있습니다.
Q4. 건물주가 보증금이나 월세를 지나치게 높게 불러서 신규 임차인이 포기했습니다. 이것도 방해 행위인가요?
A4. 방해 행위에 해당할 수 있습니다. 상임법은 '주변 상가의 보증금·차임 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 권리금 회수 방해로 명시하고 있습니다. 다만, 단순히 비싼 것을 넘어 주변 시세 대비 현저히 과도하다는 점을 인근 상가 시세 비교 자료 등 객관적 증거로 입증해야 승소할 수 있습니다.
건물주의 부당한 업종 제한이나 무리한 임대조건 변경으로 수천만 원에서 억 단위의 권리금을 잃을 위기라면, 사소한 문자 한 통도 법원에서는 중요한 증거가 됩니다. 초기 주선 단계부터 체계적으로 증거를 확보하는 것이 소송의 성패를 가릅니다.
법률사무소 완봉에서는 상가 권리금 분쟁 및 임대차 소송에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 계약금 반환 분쟁부터 건물주 상대 손해배상 청구까지, 의뢰인의 상황에 맞는 실질적인 해결 전략을 함께 모색해 드리겠습니다.
