안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
부모님이 세상을 떠나신 뒤 남겨진 아파트 한 채. 슬픔이 채 가시기도 전에 상속인들 사이에 갈등이 시작되는 경우가 많습니다. 특히 형제자매 중 한 명이 다른 형제들의 동의도 없이 상속받은 아파트에 무단으로 들어가 살면서 "나는 갈 곳이 없다", "부모님을 생전에 모셨으니 내 집이다"라며 대화를 거부하고 버틸 때, 남겨진 가족들의 속은 타들어 갑니다.
상속세는 고스란히 나와 부담이 되는데, 아파트를 처분하거나 세를 놓아 공평하게 나누자는 요구에는 묵묵부답인 형제. 억지로 끌어낼 수도 없고, 가족 간에 경찰을 부를 수도 없어 발만 동동 구르고 계셨다면 오늘 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 무작정 복잡하고 비용이 많이 드는 분할 소송으로 가기 전에, 무단 점유자를 합리적으로 압박해 스스로 합의 테이블로 나오게 만드는 현실적인 법적 해결책이 있습니다.
부모님이 돌아가시면서 남긴 부동산은 상속인들이 별도의 분할 협의를 완료하기 전까지 공동으로 소유하는 공유재산이 됩니다. 3남매가 아파트를 공동으로 상속받았다면, 각자 3분의 1씩 평등한 공유지분을 가지게 됩니다.
민법 제263조는 "공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다"고 규정합니다. 공유물 전체를 사용할 권리는 있지만, 이는 어디까지나 다른 공유자들의 권리를 침해하지 않는 선에서 지분 비율에 따라 나누어 써야 한다는 뜻입니다.
따라서 아무리 상속인 중 한 명이라 하더라도, 다른 형제들의 동의 없이 아파트 전체를 독점하여 사용하는 것은 무단 점유에 해당합니다. 이로 인해 자신의 지분만큼 아파트를 사용하지 못하고 손해를 입은 다른 상속인들은, 독점 점유자를 상대로 "네가 내 지분만큼 무단으로 사용해서 이득을 얻었으니, 그만큼의 사용료(임료)를 돌려달라"고 요구할 수 있습니다. 법률 용어로는 이를 공유물 배타적 점유에 따른 부당이득반환청구라고 합니다.
"내가 이 아파트의 지분권자이니, 내 허락 없이 사는 형제를 인도소송(명도소송)으로 쫓아낼 수 있겠지?"라고 생각하시는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 소수지분권자(과반수 미만의 지분을 가진 공유자)는 독점 점유 중인 다른 소수지분권자를 상대로 주택의 인도(퇴거)를 직접 청구할 수 없습니다.
대법원 전원합의체 판결(2018다287522)은 이 법리를 명확히 정리했습니다. 인도를 청구하는 본인 역시 소수지분권자에 불과하므로, 상대방의 점유를 완전히 배제하고 단독으로 아파트를 차지할 권원은 없다는 취지입니다. 쉽게 말해 "너도 3분의 1 지분밖에 없으면서, 똑같이 3분의 1 지분을 가진 형제를 집에서 아예 쫓아내겠다는 요구는 불가능하다"는 의미입니다.
대신 대법원은 중요한 무기를 남겨두었습니다. 쫓아내지는 못하더라도, 지분 비율에 따른 임료 상당의 부당이득반환청구와 방해배제청구는 전적으로 허용된다는 것입니다. 즉, "몸을 강제로 끌어낼 순 없지만, 남의 지분까지 무단으로 쓰는 대가는 매달 지급하라"고 법적으로 강제할 수 있습니다.
상속재산분할청구소송이나 공유물분할소송을 처음부터 제기하면, 법원에서 아파트를 경매에 넘겨 돈으로 나누라는 판결이 나기까지 대개 1~2년 이상 걸립니다. 변호사 비용과 감정 비용 등 수백만 원에서 천만 원이 넘는 비용이 먼저 나가고, 그 기간 동안 무단 점유자는 여전히 공짜로 아파트에 살며 버틸 수 있습니다.
'임료 상당 부당이득반환청구'를 우회 전략으로 활용하면 상황이 달라집니다. 구체적인 숫자로 살펴보겠습니다.
서울의 한 아파트(시세 약 9억 원)의 주변 월세 시세가 보증금 없이 월 180만 원이라고 가정합니다. 상속인은 첫째·둘째·셋째 3명이며 지분은 각 1/3, 첫째가 독점 점유 중인 경우입니다.
첫째는 매달 동생들에게 각각 60만 원씩, 총 120만 원의 사용료를 지급해야 할 의무가 생깁니다. 2년을 버텼다면 어떻게 될까요?
소송을 제기해 판결을 받으면, 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 소송촉진법상 지연이자가 부과됩니다. 2,880만 원에 연 12% 이자가 붙으면 1년에 이자만 약 345만 원이 추가로 쌓입니다.
처음에는 큰소리치며 버티던 무단 점유자도, 수천만 원의 채권이 확정되고 자신의 아파트 상속 지분이나 예금 계좌에 압류·경매 절차가 들어올 수 있다는 현실을 맞닥뜨리면 심리적으로 위축될 수밖에 없습니다. 결국 버티는 것보다 아파트를 처분해 정산하는 것이 자신에게도 이득이라는 판단을 내리고, 스스로 합의를 제안해 오는 경우가 많습니다.
상속 등기 완료 여부 확인
협의가 되지 않아 등기가 미뤄지고 있다면, 상속인 중 1인이 단독으로 법정상속분 비율에 따라 상속 등기를 신청할 수 있습니다. 소송 전에 등기부등본상 본인의 지분을 먼저 확보하세요.
무단 점유 개시 시점 증명
부당이득은 무단 점유가 시작된 날부터 소급해 청구할 수 있습니다. 형제의 전입신고 내역(주민등록초본), 관리비 수령인 이름, 드나드는 모습을 찍은 사진·블랙박스 영상, 대화 녹취록 등이 유효한 증거가 됩니다.
내용증명 발송을 통한 최종 경고
소송 전에 "무단 점유로 지분권이 침해되고 있으니, 언제까지 퇴거하거나 매월 OO만 원의 사용료를 지급하라"는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 법적 강제력은 없지만 심리적 경고 역할을 하며, 추후 소송에서 부당이득의 기산점을 명확히 하는 증거로 활용됩니다.
월세 시세 자료 준비
소송 과정에서 법원을 통해 공식 임료 감정이 진행되지만, 소 제기 단계에서는 네이버 부동산 매물 호가나 국토교통부 실거래가 공개시스템의 월세 거래 내역 등을 바탕으로 예상 청구 금액을 산정해 제출합니다.
아무리 내 지분이 있는 아파트라 하더라도, 문을 강제로 따고 들어가거나 상대방의 짐을 밖으로 빼내는 행위는 절대 해서는 안 됩니다.
우리 법은 사적인 힘으로 권리를 실현하는 '자력구제'를 엄격히 금지합니다. 공동지분권자라도 현재 점유 중인 사람의 동의 없이 침입하면 형법상 주거침입죄, 상대방의 물건을 훼손할 경우 재물손괴죄가 성립될 수 있습니다. 억울한 피해자에서 한순간에 피의자 신분으로 뒤바뀔 수 있으므로, 반드시 법원 판결문이라는 합법적인 권원을 얻어 집행관을 통한 강제집행 절차를 밟아야 합니다.
부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년이지만, 시간이 지날수록 증거 수집이 어려워지고 아파트 가치가 훼손될 우려도 있으므로, 갈등이 깊어지기 시작한 시점에 즉각 전문가의 조력을 받는 것이 현명합니다.
Q1. 형제가 "부모님이 생전에 나보고 여기서 평생 살라고 하셨다"며 구두 약속을 주장합니다. 이 경우에도 부당이득 청구가 가능한가요?
가능합니다. 부모님의 구두 말씀은 상속인 전원의 동의가 없는 한 법적 효력을 갖기 어렵습니다. 설령 구두 약속이 실제로 있었더라도, 유언공정증서나 자필증서 유언 등 법정 요건을 갖춘 서면 유언이 아니라면 법적인 사인증여나 유증으로 인정받기 매우 어렵습니다. 유언이 유효하더라도 다른 상속인들의 유류분을 침해한다면 반환 청구가 가능하므로, 부당이득반환을 청구하는 데 걸림돌이 되지 않습니다.
Q2. 임료 상당 부당이득반환 소송은 기간이 얼마나 걸리나요?
일반적인 민사 소송과 마찬가지로 약 6~10개월 정도 소요됩니다. 소송 과정에서 적정 월세 시세를 평가하는 임료 감정 절차에 1~2개월이 추가로 걸리기 때문입니다. 다만 소송 도중 조정 절차를 통해 조기 합의가 성립된다면 3~4개월 안에 마무리되는 경우도 있습니다.
Q3. 형제가 개인 재산이나 수입이 전혀 없다고 버팁니다. 판결에서 이겨도 돈을 못 받는 것 아닌가요?
그렇지 않습니다. 무단 점유 중인 형제 역시 해당 아파트의 상속 지분(예: 1/3)이라는 부동산 자산을 가지고 있습니다. 승소 판결을 받으면 판결문을 근거로 상대방의 아파트 지분에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 지분이 경매로 넘어가 타인에게 낙찰되거나 본인들이 직접 낙찰받아 상대방의 지분을 흡수하는 방식으로 채권을 회수하고 점유를 배제할 수 있습니다.
Q4. 제가 몰래 비밀번호를 바꾸고 들어가 살면 어떻게 되나요? 저도 지분이 있으니 괜찮지 않나요?
절대 하시면 안 됩니다. 공동지분권자라 하더라도, 이미 다른 공유자가 배타적으로 점유하고 있는 공간에 무단으로 침입하거나 비밀번호를 변경해 점유를 빼앗는 행위는 주거침입죄 및 권리행사방해죄 등으로 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 감정적으로 대응하면 오히려 상대방에게 빌미를 줄 수 있으므로, 반드시 합법적인 법적 절차를 거쳐 해결하셔야 합니다.
Q5. 분할 소송과 부당이득반환청구를 동시에 진행할 수 있나요?
가능합니다. 두 소송은 청구 목적이 다르기 때문에 병행 진행이 허용됩니다. 다만 소송 비용과 기간을 고려할 때, 부당이득반환청구를 먼저 진행하면서 상대방의 태도 변화를 지켜본 뒤 분할 소송 여부를 결정하는 것이 실무적으로 더 효율적인 경우가 많습니다.
가족의 사망이라는 큰 슬픔 뒤에 찾아오는 상속 분쟁은 그 어떤 소송보다 당사자들의 정신적 고통이 큽니다. 대화가 완전히 단절된 채 일방적인 희생만을 강요당하고 있다면, 이제는 법의 테두리 안에서 정당한 권리를 찾아야 할 때입니다.
법률사무소 완봉은 무조건 길고 비용이 많이 드는 소송만을 권하지 않습니다. 의뢰인의 상황을 면밀하게 분석하여, 무단 점유자에게 가장 효과적인 금전적 압박을 가할 수 있는 부당이득반환청구 등의 우회 전략을 기획하고, 상대방이 스스로 합리적인 협상 테이블로 나오도록 판을 짭니다. 가족 간의 앙금을 최소화하면서도 의뢰인의 재산권을 확실히 지켜내는 현명한 솔루션을 제공해 드리겠습니다.
혼자 속앓이하며 시간만 보내지 마시고, 지금 법률사무소 완봉의 문을 두드려 주십시오.
(본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 전문가와의 개별 상담을 거쳐 법적 조치를 취하시기 바랍니다.)
