안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"매달 300만 원 수익 확정!", "공실 걱정 없는 10% 고수익 보장". 길을 걷다 보면 흔히 볼 수 있는 분양 광고 문구입니다. 저금리 기조가 이어지거나 안정적인 노후 자금을 고민하는 분들에게는 무척이나 매력적인 제안으로 다가오기 마련이죠.
하지만 실제 건물이 완공되고 나면 광고와는 딴판인 경우가 허다합니다. 수익률은커녕 세입자를 구하지 못해 매달 관리비만 나가는 상황에 직면하면, 그제야 '속았다'는 생각이 들게 됩니다. 2026년 현재에도 상가·오피스텔 분양 과장 광고로 인한 분쟁은 끊이지 않고 있습니다. 과연 이렇게 과장된 광고에 속아 체결한 계약, 법적으로 되돌릴 방법은 없을까요? 법률사무소 완봉이 실질적인 해법을 제시해 드립니다.
우리 법원은 광고의 특성을 어느 정도 인정합니다. 상거래 관행상 상품의 품질을 다소 과장하는 표현(이른바 '청약의 유인')은 일반적인 거래 행위로 보아 무조건 사기라고 단정 짓지 않습니다.
하지만 넘지 말아야 할 선이 있습니다. 거래의 중요한 사항에 대해 구체적인 사실을 허위로 알리거나, 반드시 고지해야 할 사실을 숨기는 경우에는 '기망 행위'에 해당합니다.
억울하게 묶인 돈을 되찾기 위해서는 크게 두 가지 방향으로 접근할 수 있습니다.
상대방이 나를 속이려는 의도(기망 의사)를 가지고 거짓 정보를 제공했고, 내가 그 정보를 믿고 계약을 체결했다면 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다. 분양사가 임대수익 보장 확약서를 작성해 주면서 실제로는 이행할 의사나 능력이 없었던 경우, 법원은 이를 사기에 해당한다고 판단한 바 있습니다.
사기에까지 이르지 않더라도, 계약 체결 당시 '중요한 부분' 에 대해 잘못 알고 계약을 맺었다면 취소가 가능합니다. 예를 들어 상가의 핵심 구조·용도, 또는 수익성에 결정적인 영향을 미치는 주변 환경에 대해 착오를 일으킨 경우가 해당됩니다. 다만, 본인에게 '중대한 과실' 이 없어야 한다는 조건이 붙습니다.
법원은 말뿐인 주장을 그대로 받아들이지 않습니다. 소송에서 승소하여 돈을 돌려받으려면 다음 자료를 최대한 확보해야 합니다.
계약 자체를 취소하는 것이 가장 깔끔한 방법이지만, 이미 중도금과 잔금까지 납부하여 취소가 어려운 상황이라면 손해배상 청구를 고민해 볼 수 있습니다. 광고 내용이 계약의 일부가 되었음을 입증하여, 광고에서 제시한 가치와 실제 가치의 차액만큼을 배상받는 방식입니다. 해당 광고가 '단순 유인'이었는지 '계약의 내용'이었는지를 면밀히 분석해야 하므로, 전문 변호사와 함께 전략을 세우는 것이 중요합니다.
Q1. 분양 대행사 직원이 개인적으로 한 약속도 효력이 있나요?
원칙적으로 대행사 직원의 행위도 분양사의 책임으로 볼 수 있습니다. 다만, 계약서에 "본 계약 외의 구두 약속은 무효로 한다"는 조항이 포함된 경우가 많으므로, 해당 직원의 약속이 분양사의 조직적인 기망 행위의 일환이었음을 입증하는 것이 관건입니다.
Q2. 계약서에 서명한 뒤 '수익 보장'이 거짓인 걸 알았습니다. 이미 늦은 건가요?
아닙니다. 사기 사실을 안 날로부터 3년, 계약 체결일로부터 10년 이내라면 취소권을 행사할 수 있습니다. 아직 시간이 남아 있다면 지체하지 말고 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
Q3. '수익률 보장' 문구가 계약서에는 없고 광고지에만 있어요.
최근 법원은 광고지의 내용이 구체적이고, 계약자가 이를 믿고 계약을 결정했다는 사실이 인정되면 계약서에 명시되지 않았더라도 계약의 내용으로 포함된 것으로 보는 경향이 강해지고 있습니다.
Q4. 소송 기간과 비용은 얼마나 드나요?
사안의 복잡성에 따라 다르지만, 통상 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 승소할 경우 변호사 비용의 상당 부분을 상대방에게 청구할 수 있으므로, 실익을 따져본 후 신속히 대응하는 것이 좋습니다.
본 게시글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
부동산 분양 계약은 한 개인의 전 재산이 걸린 중대한 문제입니다. 과장 광고에 속아 고민하고 계신다면, 혼자 끙끙 앓지 마시고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
법률사무소 완봉은 부동산 분쟁 관련 상담을 제공하고 있습니다. 축적된 사례를 바탕으로 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 전략을 함께 모색해 드리겠습니다.
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