안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
부동산 시장의 흐름에 따라 분양권 거래는 매우 활발하게 이루어집니다. 하지만 전매 제한 기간이 설정된 단지에서 소위 '복등기'라는 방식으로 몰래 거래를 했다가, 나중에 시세가 급등하거나 규제가 강화되면서 분쟁이 발생하는 사례가 끊이지 않고 있습니다.
"분양권 프리미엄(P)까지 다 줬는데, 이제 와서 매도인이 계약 무효라고 주장하며 집을 못 주겠다고 합니다. 제 돈은 어떡하죠?"
오늘은 전매 제한 위반 계약, 즉 복등기 약정의 법적 효력과 계약 무효 시 투자금을 안전하게 회수하기 위한 방어 전략에 대해 심도 있게 살펴보겠습니다.
먼저 용어부터 정리해 보겠습니다.
문제는 현재에도 과거 전매 제한 기간 중에 체결된 계약들이 입주 시기를 맞이하며 분쟁으로 이어지고 있다는 점입니다. 매도인 입장에서는 계약 당시보다 집값이 수억 원이 올랐다면, 차라리 위약금을 물거나 "불법 계약이니 무효"라고 주장하며 계약을 파기하는 것이 이득이라고 판단하기 때문입니다.
과거 우리 법원은 전매 제한 위반 계약을 '단속규정(지키지 않으면 처벌은 받지만 사적 계약 효력은 인정되는 규정)'으로 보기도 했습니다. 하지만 최근 대법원과 하급심 판례의 흐름은 매우 엄격해졌습니다.
특히 투기과열지구나 조정대상지역 내에서의 전매 제한 규정은 '강행규정(법을 어기면 계약 자체가 무효가 되는 규정)'으로 해석되는 경우가 많습니다. 즉, 매도인이 "이 계약은 불법이므로 처음부터 없었던 일이다"라고 주장할 경우, 법원이 이를 받아들여 계약 무효 판결을 내릴 위험이 상당히 큽니다.
매수인 입장에서 가장 뼈아픈 지점은 이미 지급한 '프리미엄'입니다. 매매대금(분양가) 외에 웃돈으로 수천만 원에서 수억 원을 줬는데, 계약이 무효가 되면 이 돈을 돌려받을 수 있을까요?
계약이 무효라면 매도인은 매수인으로부터 받은 돈을 보유할 법률상 근거가 사라집니다. 따라서 민법 제741조에 따라 매도인은 받은 계약금, 중도금, 그리고 프리미엄 전액을 매수인에게 반환해야 합니다.
간혹 매도인이 "너도 불법인 걸 알고 돈을 줬으니, 이건 '불법원인급여'라서 안 돌려줘도 된다"라고 적반하장으로 나오는 경우가 있습니다. 그러나 법원은 부동산 전매 제한 위반 정도를 사회질서에 반하는 극심한 불법으로 보지 않는 경향이 있어, 대부분 매수인의 반환 청구를 인정해 줍니다.
단순히 원금만 받는 것이 아니라, 매도인이 돈을 돌려주지 않고 버티는 시점부터 법정 이자(연 5%) 및 소송 시 소촉법상 지연손해금(연 12%)을 함께 청구해야 합니다.
단순히 원금만 돌려받는 것으로는 매수인의 손해를 다 메울 수 없습니다. 그동안 집값은 올랐고, 매수인은 기회비용을 날렸기 때문입니다.
매도인들 중에는 "계약 무효니까 원금만 돌려주면 그만"이라고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 매수인이 소송을 제기하면 등기부등본에 '가처분'을 걸어 입주나 재판매를 막을 수 있고, 형사 고소까지 이어질 경우 전매 차익의 3배에 달하는 벌금을 물 수도 있습니다. 법률 전문가의 조력 없이 독단적으로 계약 무효를 선언하는 것은 매우 위험한 선택입니다.
Q1. 전매 제한 기간이 이미 지났는데도 과거 계약이 무효가 될 수 있나요?
네, 그렇습니다. 계약 체결 '당시'에 전매 제한 기간이었다면, 나중에 제한이 풀렸더라도 그 계약 자체의 성립 과정이 위법하므로 무효 사유가 됩니다. 다만, 제한 기간 종료 후 양 당사자가 다시 추인(인정)하는 합의를 했다면 효력이 생길 수 있습니다.
Q2. 다운계약서를 썼는데 프리미엄 반환을 전부 받을 수 있을까요?
실제 지급한 돈이 얼마인지를 증빙하는 것이 핵심입니다. 계좌 이체 내역 등 객관적인 금융자료가 있다면 다운계약서상의 금액이 아닌 실제 지급액 전체를 청구할 수 있습니다. 단, 다운계약에 따른 세금 추징 등의 리스크는 별도로 감수해야 합니다.
Q3. 매도인이 연락을 끊고 잠적했다면 어떻게 하나요?
즉시 부동산 처분금지가처분을 신청하여 해당 분양권이나 주택에 대한 매도인의 권리 행사를 묶어두어야 합니다. 이후 부당이득반환 및 손해배상 청구 소송을 진행하시기 바랍니다.
Q4. 주택법 위반으로 신고당하면 아파트 당첨 자체가 취소되나요?
국토교통부나 관할 지자체에서 전매 위반을 적발할 경우, 시행사(건설사)에 통보하여 분양 계약 자체를 취소(환수)할 수 있습니다. 이 경우 매도인과 매수인 모두 큰 피해를 입게 되므로 각별한 주의가 필요합니다.
복등기와 같은 전매 제한 위반 분쟁은 단순히 '돈을 돌려받느냐 마느냐'의 문제를 넘어, 형사 처벌과 행정적 제재가 복잡하게 얽혀 있습니다. 매도인의 일방적인 무효 주장에 당황하여 소중한 프리미엄을 포기하지 마십시오. 반대로 매도인 역시 무리하게 계약 파기를 진행하다가 더 큰 경제적 손실과 형사 처벌을 받을 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 분양권 전매 제한 위반 및 복등기 관련 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 분양권 계약서와 입금 내역을 지참하시면 보다 정확한 상담이 가능합니다.
본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 법적 효력은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
