안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
최근 신축 아파트 단지의 인기가 높아지면서 소위 '로또 청약'이라 불리는 단지들이 늘어나고 있습니다. 하지만 당첨의 기쁨도 잠시, 전매 제한 기간이 설정되어 있어 당장 현금화하지 못해 답답해하시는 분들이 많으신데요. 이때 유혹처럼 다가오는 것이 바로 '불법 전매'입니다.
"남들도 다 그렇게 해요", "복등기 하면 아무도 몰라요"라는 분양 대행사나 일부 부동산의 말을 믿고 전매 제한 기간 중 분양권을 사고팔았다가, 나중에 집값이 폭등하거나 폭락하면서 분쟁에 휘말려 저희 사무실을 찾는 분들이 정말 많습니다. 오늘은 강화된 주택법과 최신 판례를 바탕으로, 전매 제한 위반 거래의 법적 효력과 리스크에 대해 심도 있게 살펴보겠습니다.
주택법에서는 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 일정 기간 동안 아파트 분양권을 타인에게 넘기는 행위를 금지하고 있습니다. 이를 '전매 제한'이라고 합니다. 보통 수도권 과밀억제권역이나 투기과열지구 등 지역에 따라 짧게는 6개월에서 길게는 3년, 10년까지 설정됩니다.
문제는 이 기간을 지키지 않고 소유권이전등기 전에 매매 계약을 체결하거나 계약금을 주고받는 경우입니다. 이를 '불법 전매'라고 부르는데, 현재 수사 기관과 국토교통부의 모니터링 시스템이 매우 정교해져 적발 확률이 과거보다 훨씬 높아진 상태입니다.
가장 많은 분이 질문하시는 내용입니다. "불법으로 판 건데, 계약 자체가 없던 일 아닌가요?"
우리 대법원은 과거부터 주택법상의 전매 제한 규정을 '단속규정' 으로 보아왔습니다.
즉, 법을 어겨 벌금을 내더라도 돈을 주고받고 분양권을 넘기기로 한 약속은 지켜야 한다는 의미입니다. 그러나 최근 법원의 분위기는 조금씩 달라지고 있습니다. 공공택지 내 주택 등 투기 방지 필요성이 강한 경우에는 이 규정을 '효력규정'(위반 시 계약 자체가 무효가 되는 규정)으로 해석해 계약의 효력을 부인하는 판결도 나오고 있기 때문입니다.
따라서 매도인이 "불법 거래니 계약금만 돌려주고 없던 일로 하겠다"고 주장하거나, 매수인이 "프리미엄을 더 줄 테니 명의를 넘겨달라"며 소송을 거는 상황에서 어떤 판례를 적용하느냐에 따라 수억 원의 당락이 결정됩니다.
주택법 제101조에 따라 전매 제한을 위반한 자(매도인, 매수인, 중개인 모두 포함)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 위반 행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 초과한다면 그 이익의 3배에 해당하는 금액이 벌금으로 부과될 수 있습니다.
국토교통부는 전매 제한 위반 사실이 적발되면 시행사에 해당 주택의 분양 계약을 취소하라고 명령할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 프리미엄은커녕 집 자체를 잃게 되고, 매도인은 이미 받은 돈을 돌려줘야 하는 복잡한 법적 분쟁에 휘말립니다. 또한 향후 10년간 청약 자격이 제한됩니다.
불법 전매는 실거래가보다 낮게 신고하는 '다운계약'을 동반하는 경우가 많습니다. 세무 당국은 자금출처조사를 통해 이를 추적하며, 적발 시 양도소득세 포탈에 따른 무거운 가산세와 과태료가 부과됩니다.
이미 전매 제한 기간 중 계약을 체결했고 상대방과 갈등이 생겼다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
특히 주의해야 할 것은 상대방의 압박에 못 이겨 섣불리 합의서를 써주는 일입니다. 법적 효력을 면밀히 검토하지 않은 합의서는 나중에 소송에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
Q1. 가계약금만 보냈는데, 전매 제한 위반인 걸 알게 됐습니다. 돌려받을 수 있나요?
계약의 목적물이 법적으로 거래 불가능한 상태이거나 불법적인 요소가 있다면, 정식 계약 체결 전에는 가계약금 반환 청구가 가능합니다. 다만 상대방이 거부할 경우 '부당이득반환청구' 소송을 고려해야 합니다.
Q2. 전매 제한 기간이 끝난 뒤에 등기를 넘겨주기로 약속했는데도 불법인가요?
네, 그렇습니다. 대법원은 '전매'의 범위를 계약 체결 행위 자체로 보기 때문에, 나중에 등기를 해주기로 약속했더라도 전매 제한 기간 중에 매매 계약서를 작성하거나 돈을 주고받았다면 법 위반에 해당합니다.
Q3. 중개업자가 괜찮다고 해서 계약했는데, 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
공인중개사가 전매 제한 사실을 알면서도 중개했다면 공인중개사법 위반으로 업무정지나 자격취소 사유가 됩니다. 또한 매수인이 입은 손해에 대해 민사상 손해배상 청구도 가능합니다. 다만 매수인 본인도 불법임을 알고 있었다면 과실상계로 인해 배상액이 줄어들 수 있습니다.
Q4. 매도인이 갑자기 프리미엄을 더 달라며 등기를 안 해줍니다. 어떻게 해야 하나요?
전매 제한 기간이 종료되었다면 '소유권이전등기청구소송'을 통해 강제로 명의를 가져올 수 있는지 검토해야 합니다. 다만 이 과정에서 과거의 불법 전매 사실이 드러나 형사 처벌을 감수해야 할 수도 있으므로, 소송 전에 득실을 면밀히 따져보는 것이 중요합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률적 조언을 대체하지 않습니다. 실제 분쟁이나 법적 판단이 필요한 경우에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
부동산 분양권 분쟁은 수억 원의 자산이 걸린 문제입니다. '설마 걸리겠어'라는 안일한 생각이나 '남들도 하니까'라는 군중심리에 휩쓸려 대응하다가는 평생 모은 재산을 한순간에 잃을 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 불법 전매로 인한 형사 대응, 분양권 분쟁, 계약 해제 및 손해배상 청구 등 부동산 분쟁 전반에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 고소 위기에 처했거나 상대방의 계약 위반으로 어려움을 겪고 계신다면 주저하지 말고 연락해 주시기 바랍니다.
