안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
이사를 앞두고 설레는 마음으로 집을 알아보는 시기, 하지만 뉴스에서 끊이지 않는 전세사기 소식에 밤잠 설치는 분들이 많습니다. "나는 아니겠지"라고 생각하며 계약서에 도장을 찍었지만, 나중에 알고 보니 집주인이 수억 원의 세금을 체납했거나 이미 수십 채의 깡통 전세를 보유한 악성 임대인이라면 그 허탈함은 말로 다 할 수 없을 것입니다.
전세사기의 수법은 날로 교묘해지고 있습니다. 이제는 등기부등본 하나만 확인해서는 소중한 보증금을 온전히 지키기 어렵습니다. 법률사무소 완봉이 실무 현장에서 직접 겪은 사례들을 바탕으로, 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트와 대응 전략을 정리해 드립니다.
부동산 계약을 할 때 등기부등본에 근저당(은행 대출)이 없으면 안전하다고 믿는 분들이 많습니다. 하지만 최근 전세사기의 핵심은 '보이지 않는 권리'에 있습니다.
💡 실무 팁: 계약서 작성 시 아래 특약을 반드시 포함시키세요.
"임대인은 잔금 지급일까지 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 증명하는 서류를 제출하며, 이를 위반할 시 계약을 무효로 하고 계약금의 배액을 상환한다."
정부와 HUG(주택도시보증공사)는 전세사기 예방을 위해 악성 임대인 명단 공개 시스템을 운영하고 있습니다. 보증금을 상습적으로 돌려주지 않아 명단에 오른 임대인인지 계약 전에 확인하는 것은 이제 필수입니다.
전세사기꾼들이 흔히 쓰는 수법 중 하나가 계약 당일 또는 다음 날 소유자를 바꾸거나 새로운 대출을 받는 것입니다. 임차인의 대항력은 전입신고와 확정일자를 받은 '다음 날 0시'에 발생한다는 법적 허점을 노리는 방식입니다.
이런 위험을 방지하기 위해 계약서 특약에 아래 문구를 추가하세요.
"임대인은 임차인이 전입신고와 확정일자를 마친 다음 날까지 소유권을 변경하거나 해당 주택을 담보로 대출을 받을 수 없으며, 이를 위반할 경우 계약은 즉시 해제된 것으로 보고 임대인은 보증금 전액과 위약금을 즉시 지급한다."
계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 한다면, 절대 그냥 나가셔서는 안 됩니다. 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청하세요.
Q1. 집주인이 국세 완납증명서 제출을 거부합니다. 어떻게 해야 하나요?
임차 예정자가 세무서를 통해 직접 미납 조세를 열람할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 다만 계약 체결 전 단계에서는 임대인의 동의가 필요한 경우도 있으므로, 서류 제출 자체를 거부하는 임대인과의 계약은 신중하게 재고하시기 바랍니다.
Q2. 전세보증보험 가입이 안 되는 집인데, 근저당이 없으니 괜찮지 않나요?
위험합니다. 보증보험 가입이 거절되는 이유는 주로 시세 산정이 불투명하거나(빌라 등), 선순위 채권이 과다하기 때문입니다. 나중에 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험 혜택을 전혀 받을 수 없으므로 가급적 피하시기 바랍니다.
Q3. 다가구 주택에 들어가려는데 주의할 점이 있나요?
다가구 주택은 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 합계(선순위 보증금)가 얼마인지 확인하는 것이 핵심입니다. 내 보증금이 후순위로 밀리면 경매 시 한 푼도 받지 못할 수 있습니다. 중개사에게 '전입세대 열람 내역'과 '확정일자 부여 현황' 확인을 반드시 요청하세요.
Q4. 전세사기 피해를 당했을 때 형사고소도 가능한가요?
임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 임차인을 속여 계약을 체결했다면 사기죄 성립이 가능합니다. 다만 입증 과정이 까다로우므로, 반드시 법률 전문가와 함께 문자·녹취·계약 당시 상황 등 증거 자료를 체계적으로 수집해야 합니다.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 구체적인 상황에 따라 적용되는 법리와 판단이 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁이나 계약 검토가 필요한 경우에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 전세 계약 전 권리 분석, 보증금 반환 분쟁, 전세사기 대응에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 소중한 재산을 지키는 일은 타이밍이 중요합니다. 계약 전이든 사고 발생 후든, 주저하지 말고 먼저 연락해 주세요.
