안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
재개발 정비구역에서 분양신청을 하지 않아 '현금청산자'가 된 분들이 가장 많이 겪는 고통 중 하나는 조합의 갑작스러운 소송 압박입니다. 이사 준비로 정신없는 와중에 "소유권이 이전되었는데도 무단으로 거주하고 있으니 임료 상당액을 부당이득으로 반환하라"는 수천만 원짜리 소장을 받게 되면 억장이 무너지기 마련입니다.
"내 집이고 보상도 아직 안 끝났는데, 내가 왜 불법 점유자이며 부당이득을 내야 한다는 말인가?"라며 억울함을 호소하시는 분들이 정말 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 조합이 소유권 등기를 먼저 이전해 갔더라도 법이 정한 보상 절차를 완전히 마치지 않았다면 여러분의 점유는 무단 점유가 아니며, 부당이득도 성립하지 않습니다.
오늘은 재개발 조합의 무리한 부당이득반환청구 소송에 맞서 피고(현금청산자) 입장에서 기각을 이끌어내는 실전 방어 논리를 상세히 소개해 드리겠습니다.
재개발 정비사업에서 조합은 신속한 철거와 이주를 원합니다. 사업이 하루 지연될수록 금융이자 부담이 커지기 때문입니다. 이 때문에 조합은 현금청산자를 빠르게 내보내기 위해 다음과 같은 방식을 활용합니다.
2026년 현재에도 전국 재개발 정비구역 곳곳에서 이러한 소송이 빈번하게 일어나고 있습니다. 이주 자금이 부족해 이사를 가지 못하던 원소유자들이 갑자기 수천만 원의 청구를 받아 심각한 경제적·정신적 고통을 겪게 됩니다.
그러나 조합의 이러한 주장은 법률적으로 명백히 잘못된 청구입니다.
현금청산자가 조합의 소송을 무력화할 수 있는 가장 강력한 무기는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조 제1항과 이를 명확히 해석한 대법원 판례입니다.
"종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가 고시가 있은 때부터 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다."
즉, 관리처분계획인가 고시 이후에는 원칙적으로 사용·수익권이 정지되지만, 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 계속 사용·수익할 수 있는 권리가 유지된다는 의미입니다.
조합이 토지·건물 보상금만 공탁하면 손실보상이 끝난 것일까요? 대법원은 그렇지 않다고 명확히 선을 그었습니다.
[대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결]
토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비 역시 도시정비법이 정한 '손실보상'에 해당한다. 따라서 조합이 이를 지급하지 않았다면 손실보상이 완료되었다고 볼 수 없다.[대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300484 판결]
주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 조합이 이를 지급하지 않아 손실보상이 완료되지 않은 상태라면, 현금청산대상자가 종전 토지나 건축물을 계속 사용·수익하더라도 조합은 부당이득반환을 청구할 수 없다.
조합이 소유권 등기를 먼저 이전해 갔더라도, 이주정착금·주거이전비·이사비 중 단 하나라도 제대로 지급하거나 공탁하지 않았다면 손실보상은 미완료 상태입니다. 현금청산자는 법에 따라 해당 부동산을 적법하게 점유할 권리를 가지므로, 조합에 임료나 부당이득을 돌려줄 의무가 없습니다.
모든 현금청산자가 주거이전비나 이주정착금 대상이 되는 것은 아닙니다. 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.
이 요건을 갖추었음에도 보상을 받지 못했다면, 소송을 기각시킬 확실한 카드를 쥔 셈입니다.
소장을 받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서에는 다음 내용을 논리적으로 기재해야 합니다.
법리적으로 빈틈없는 항변을 제기하면 법원은 조합의 청구를 받아들이지 않습니다. 실제로 많은 사건에서 법원은 조합의 부당이득반환 청구를 전부 기각하거나, 조합에 소송 취하 및 합의를 권고합니다. 이를 통해 수천만 원의 부당한 청구를 한 푼도 내지 않고 방어할 수 있습니다.
Q1. 조합이 건물 보상금은 법원에 공탁했다고 합니다. 이것만으로는 보상이 끝난 게 아닌가요?
아닙니다. 대법원 판례는 토지·건물 보상금 공탁만으로는 손실보상이 완료된 것으로 보지 않습니다. 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등 사회보장적 성격의 보상까지 완전히 지급되거나 공탁되어야 비로소 손실보상이 완료됩니다.
Q2. 등기부등본상 소유자가 이미 조합으로 변경되어 있습니다. 계속 거주해도 법적으로 문제가 없나요?
네, 정당합니다. 수용재결을 통해 소유권은 조합에 이전될 수 있지만, 도시정비법 제81조 제1항에 따라 '사용·수익할 수 있는 권리'는 손실보상이 완전히 끝나기 전까지 종전 소유자(현금청산자)에게 유보됩니다. 소유권이 조합에 있더라도 보상 절차가 미비하다면 거주는 불법이 아닙니다.
Q3. 원래 집주인(소유자)인데도 이사비나 주거이전비를 청구할 권리가 있나요?
많은 분이 이사비나 주거이전비는 세입자만 받는다고 오해하십니다. 하지만 일정 요건을 갖춘 주거용 건물의 소유자도 토지보상법에 따라 이주정착금, 주거이전비(2개월분), 이사비를 지급받을 권리가 있습니다. 조합이 이를 누락했다면 강력한 방어 사유가 됩니다.
Q4. 조합이 명도 가처분이나 명도소송을 함께 제기해 오면 어떻게 해야 하나요?
명도소송이나 가처분 역시 마찬가지입니다. 주거이전비 등이 지급되지 않은 상태라면 조합의 인도 청구가 거부되거나, "주거이전비 등을 지급함과 동시에 부동산을 인도하라"는 판결이 내려집니다. 조합의 압박에 못 이겨 무작정 나가지 마시고, 법적 권리를 당당하게 주장하셔야 합니다.
재개발 조합이 제기하는 부당이득반환청구 소송은 개인에게 엄청난 부담으로 다가옵니다. 법률 지식이 부족한 상황에서 조합의 조직력과 변호인단 앞에 위축되어 불리한 조건으로 서둘러 합의하거나 퇴거하는 경우가 많습니다.
그러나 대법원 판례는 현금청산자의 재산권과 주거권을 보호하기 위한 든든한 보호막을 마련해 두고 있습니다. 중요한 것은 내 상황에 맞는 미지급 보상 항목이 무엇인지 정확히 분석하고, 이를 법원에 설득력 있게 제시하는 것입니다.
법률사무소 완봉은 재개발 현금청산 분쟁에 관한 상담을 제공하고 있습니다. 조합의 무리한 소송과 압박으로 어려움을 겪고 계신다면, 혼자 고민하지 마시고 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별적인 사실관계와 구역별 조건에 따라 구체적인 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 법률 전문가와 상담하여 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.
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