안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가 임대차 계약이 끝나갈 무렵, 그동안 피땀 흘려 일궈온 가게의 권리금을 제대로 회수할 수 있을지 걱정하시는 사장님들이 참 많습니다. 특히 임대인이 직접 건물을 사용하겠다거나, 지나치게 높은 월세를 요구하며 신규 임차인과의 계약을 거절할 때의 막막함은 이루 말할 수 없죠.
"법대로 하라"는 임대인의 고압적인 태도에 포기하고 그냥 나가야 할까요? 절대 아닙니다. 현재 시행 중인 상가건물 임대차보호법은 임차인의 정당한 권리금 회수 기회를 강력하게 보호하고 있습니다. 오늘은 임대인의 방해 행위 유형과 이에 대응하여 손해배상을 받아내는 구체적인 방법을 알아보겠습니다.
권리금이란 상가 건물의 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등 유무형의 재산적 가치를 이용하는 대가로 주고받는 금전을 말합니다.
법에서는 임대인이 다음과 같은 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하고 있습니다.
실무에서 가장 많이 발생하는 분쟁 유형입니다. 법원의 확립된 법리에 따르면, 임대인이 직접 가게를 운영하겠다거나 건물을 비워두겠다는 사유는 권리금 회수 기회를 거절할 수 있는 '정당한 사유'에 해당하지 않습니다.
만약 임대인이 직접 사용하겠다는 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절했다면, 이는 명백한 방해 행위이며 임차인은 계약 종료 후 3년 이내에 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
법정에서 승리하기 위해서는 단순한 억울함 호소만으로는 부족합니다. 다음과 같은 실무적인 준비가 필요합니다.
단순히 "가게 넘길 사람 구하고 있어요"라고 말하는 것만으로는 부족합니다. 실제로 계약 의사가 있는 신규 임차인을 임대인에게 구체적으로 소개해야 합니다. 이름, 업종, 자금 동원 능력 등을 임대인에게 전달하고 계약 체결을 요청한 기록이 있어야 합니다.
임대인과의 모든 대화는 반드시 기록으로 남겨야 합니다.
손해배상 액수는 임차인이 신규 임차인에게 받기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 감정평가액 중 낮은 금액을 기준으로 합니다. 따라서 전문 감정평가를 통해 내 가게의 가치를 객관적으로 산출해두는 것이 중요합니다.
모든 임차인이 보호받는 것은 아닙니다. 아래와 같은 사정이 있다면 임대인에게 권리금을 주장하기 어려울 수 있습니다.
Q1. 임대인이 재건축을 한다고 하는데, 이 경우에도 권리금을 받을 수 있나요?
재건축의 경우 판단이 까다롭습니다. 임대차 계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지했거나, 건물이 노후되어 안전사고의 우려가 있는 경우 등 '정당한 사유'에 해당한다면 권리금 보호를 받지 못할 수도 있습니다. 다만 단순한 리모델링이나 수익성을 위한 재건축이라면 충분히 다퉈볼 여지가 있습니다.
Q2. 신규 임차인을 구하지 못한 상태에서 임대인이 나가라고 하면 어떻게 하나요?
권리금 손해배상을 청구하려면 원칙적으로 임차인이 '신규 임차인이 되려는 자'를 직접 구해야 합니다. 다만 임대인이 미리 "누가 와도 계약하지 않겠다"고 명확히 거절 의사를 밝혔다면, 신규 임차인을 주선하지 않은 경우에도 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.
Q3. 소송 비용과 기간은 얼마나 되나요?
보통 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 감정평가비와 변호사 선임료 등의 비용이 발생하지만, 승소할 경우 법이 정한 범위 내에서 상대방에게 소송 비용을 청구하여 일부 보전받을 수 있습니다.
Q4. 계약 종료 후에도 권리금 청구가 가능한가요?
네, 가능합니다. 임대차가 종료된 날로부터 3년 이내라면 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지므로, 가급적 빠르게 전문가와 상의하시길 권장합니다.
Q5. 임대인이 계약 갱신을 거절하면서 권리금도 못 받게 되었는데, 두 가지를 동시에 다툴 수 있나요?
계약 갱신 거절과 권리금 방해는 별개의 법적 근거에 따라 판단되지만, 실무에서는 두 쟁점을 함께 다루는 경우가 많습니다. 각 상황에 맞는 전략이 필요하므로 전문가와 함께 검토하시는 것이 좋습니다.
권리금 분쟁은 임대인과 임차인 사이의 감정싸움으로 번지기 쉽습니다. 하지만 결국 승패를 가르는 것은 감정이 아니라 법리적인 해석과 객관적인 증거입니다.
임대인의 부당한 요구에 혼자 가슴앓이 하지 마세요. 계약 종료 전, 증거를 수집하는 단계부터 전문가와 상의하는 것이 가장 안전합니다.
법률사무소 완봉에서는 상가 권리금 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 사장님의 상황을 먼저 충분히 듣고, 실질적인 해결 방향을 함께 찾아드리겠습니다.
