안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
살다 보면 갑자기 보일러가 고장 나거나 천장에서 물이 새는 등 예상치 못한 주택 하자가 생기곤 합니다. 이럴 때 세입자는 당연히 집주인에게 수리를 요청하지만, "사용하는 사람이 고쳐서 써야지, 왜 나한테 그러냐"며 거부하는 경우가 적지 않습니다. 반대로 임대인 입장에서는 세입자가 부주의하게 관리해서 망가진 것 같은데 수리비 독촉을 받으면 억울하게 느껴질 수 있죠.
오늘은 실무에서 가장 빈번하게 발생하는 임대차 목적물 수선 의무에 대해, 누가 어디까지 책임을 져야 하는지 판례와 법리를 바탕으로 정리해 드리겠습니다.
민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다" 고 명시하고 있습니다. 즉, 기본적으로 집을 수리해 줄 의무는 집주인(임대인)에게 있다는 뜻입니다.
다만 모든 수리를 집주인이 해야 하는 것은 아닙니다. 판례는 이를 대수선과 소수선으로 구분합니다.
상담 과정에서 가장 자주 갈등이 빚어지는 부분이 바로 결로와 곰팡이입니다.
집주인은 "환기를 안 시켜서 생긴 것 아니냐"고 하고, 세입자는 "애초에 단열이 안 된 집이다"라고 맞섭니다. 이 경우 판례는 건물의 구조적 결함 여부를 핵심 기준으로 봅니다.
벽면 단열재 미비나 배관 노후로 인한 누수에서 비롯된 곰팡이는 임대인의 책임으로 인정되는 경향이 있습니다. 반면, 가구를 벽에 바짝 붙여두고 환기를 전혀 하지 않아 발생한 국소적인 곰팡이는 임차인의 관리 소홀 책임이 일부 인정될 수 있습니다. 책임 소재가 불분명한 경우에는 7:3 또는 6:4 비율로 수리비를 분담하는 조정이 이루어지기도 합니다.
계약서에 '시설물 파손 시 모든 수리 비용은 임차인이 부담한다' 는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 이 한 줄이면 집주인은 모든 책임에서 벗어날 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 대법원 판례에 따르면, 이러한 특약이 있더라도 임대인의 기본적인 수선 의무까지 면제되지는 않습니다. 보일러 파열이나 지붕 붕괴 수준의 대규모 수선은 특약과 무관하게 임대인이 책임을 져야 합니다. 특약으로 면제되는 범위는 통상적으로 발생할 수 있는 소규모 수선에 한정된다는 점을 꼭 기억하세요.
급한 수리가 필요한데 임대인이 연락을 피하거나 거부한다면 다음 순서로 대응하세요.
Q1. 전등이 나갔는데, 이것도 집주인이 교체해줘야 하나요?
전등·건전지·수도꼭지 고무패킹 같은 소모품은 임차인이 직접 교체하는 것이 관례이며, 법적으로도 사소한 수선에 해당하여 임차인이 부담합니다.
Q2. 보일러가 오래되어 고장 났는데, 집주인은 제가 험하게 써서 그렇다고 합니다.
보일러의 통상적인 내구연한은 10~15년입니다. 노후화로 인한 고장이라면 임대인이 수리비 또는 교체비를 전액 부담해야 합니다. 임대인이 세입자의 과실을 주장하려면 그 사실을 직접 입증해야 합니다.
Q3. 수리를 안 해줘서 다른 곳으로 이사를 가려고 합니다. 이사비도 받을 수 있나요?
임대인의 수선 의무 위반으로 임대차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 계약 해지와 함께 중개수수료·이사비 등 실제 손해를 손해배상으로 청구할 수 있는 사례가 있습니다.
Q4. 아이가 벽지에 낙서를 했는데, 나갈 때 도배비 전액을 물어줘야 하나요?
햇빛에 의한 변색 등 통상적인 생활 마모는 임차인이 보상할 필요가 없습니다. 그러나 아이의 낙서나 고의적인 훼손은 임차인이 복구 비용을 부담해야 합니다. 다만 벽지 전체가 아닌 실제로 훼손된 면을 기준으로 비용을 산정하는 것이 일반적입니다.
임대차 수리비 분쟁은 금액을 떠나 감정 싸움으로 번지기 쉽습니다. 특히 임대인이 수리를 거부하면서 보증금에서 수리비를 제하겠다고 압박하는 경우, 세입자 입장에서는 적잖은 스트레스가 될 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 임대차 수선 의무 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 내용증명 작성부터 조정, 소송까지 복잡한 절차를 명확하게 안내해 드립니다.
사소한 갈등이 큰 법적 분쟁으로 번지기 전에, 지금 바로 상담해 보세요.
