안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
공동명의로 된 아파트나 주택을 두고 갈등을 겪는 분들이 참 많습니다. 특히 부부가 이혼 절차를 밟는 과정에서, 혹은 형제자매가 공동으로 부동산을 상속받은 후에 이러한 분쟁이 자주 발생합니다.
"분명 내 이름도 절반(50%)이 올라가 있는 내 집인데, 상대방이 도어락 비밀번호를 바꾸고 저를 못 들어오게 막고 있어요. 소송을 해서 당장 쫓아낼 수 없나요?"
억울한 마음에 당장이라도 법대로 상대방을 내보내고 싶으시겠지만, 결론부터 말씀드리면 법적으로 상대방을 강제로 퇴거시키거나 집을 비워달라고 요구하는 '인도청구'는 원칙적으로 불가능합니다. 대법원 판례가 전면 변경되었기 때문입니다.
그렇다면 내 소중한 재산권을 이대로 포기해야 할까요? 전혀 그렇지 않습니다. 강제로 내쫓을 수는 없지만, 상대방이 내 지분을 무단으로 점유해 얻은 이득에 대해 매달 '월세'를 청구하는 확실한 방법이 있습니다. 바로 '부당이득반환청구'입니다. 오늘은 이 실리적인 해결책을 구체적인 사례와 법리를 바탕으로 알기 쉽게 설명드리겠습니다.
과거에는 공동명의 아파트에서 한 명이 독점하고 있을 때, 다른 공유자가 "나도 소유자니 집을 비우고 넘겨달라"며 공유물 인도청구를 할 수 있었습니다. 이를 공유물의 현상을 유지하는 '보존행위'로 보았기 때문입니다.
그러나 대법원은 전원합의체 판결(대법원 2018다287522)을 통해 이 기존 판례를 전면 폐기했습니다.
이유는 명확합니다. 점유하고 있는 사람 역시 일정 지분을 가진 정당한 소유자 중 한 명이라는 점입니다. 다른 공유자의 동의 없이 독점한 행위는 위법하지만, 그 사람도 자신의 지분 범위 내에서는 해당 부동산을 사용할 권리가 있습니다. 따라서 또 다른 공유자가 "전부 나에게 인도하라"고 청구하는 것을 허용하면, 점유자의 적법한 사용 권한까지 빼앗는 부당한 결과가 발생한다는 것이 법원의 판단입니다. 결국 '인도청구' 소송을 제기해도 기각되는 것이 현실입니다.
강제로 쫓아낼 수 없다면, 상대방을 압박할 수 있는 가장 확실한 수단은 경제적 압박입니다.
민법 제263조는 "공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용하고 수익할 수 있다"고 규정합니다. 50:50 공동명의 아파트라면 각자 50%만큼만 무상으로 사용할 권리가 있습니다. 그런데 한 사람이 아파트 전체를 독점한다면, 자신의 지분을 초과하는 나머지 50%에 대해 무단으로 이득을 얻는 셈이 됩니다.
법적으로 이를 '부당이득'이라 하며, 피해를 본 공유자는 점유자를 상대로 지분 비율만큼 매달 임료(월세)를 청구할 수 있습니다.
해당 부동산의 시세 기준 임대료를 바탕으로 산정됩니다. 예를 들어, 해당 아파트의 적정 순수 월세가 200만 원이라면 아래와 같이 계산합니다.
소송 과정에서는 법원이 지정한 감정평가사가 주변 시세와 아파트 상태를 분석하여 '임료 감정'을 진행하고, 그 결과에 따라 구체적인 월세 금액이 법적으로 확정됩니다.
소송 전 반드시 거쳐야 하는 단계입니다. 내용증명에는 다음 내용을 명확히 기재해야 합니다.
- 상대방이 현재 공동명의 아파트를 단독으로 무단 점유하고 있는 사실
- 이로 인해 매달 지분만큼의 손해가 발생하고 있다는 점
- 현 시점부터 인도 완료 시까지 시세 임대료의 지분 비율에 해당하는 금액을 매월 청구한다는 의사표시
내용증명 자체는 강제력이 없지만, 법원 소송에서 무단점유 개시 시점과 부당이득 청구의 기산점을 증명하는 핵심 증거가 됩니다. 또한 상대방에게 본격적인 법적 절차가 시작되었음을 알리는 심리적 압박 효과도 있습니다.
상대방이 협의에 불응하면 법원에 소송을 제기합니다. 보통 두 가지를 함께 청구합니다.
1. 과거 분: 무단점유 시작일부터 소송 제기 시점까지 밀린 월세 총합
2. 미래 분: 소송 종결 이후 부동산 인도 또는 공유관계 해소 시까지 매달 발생할 월세
판결이 확정되면 매달 월세 채권이 쌓이며, 상대방이 지급하지 않을 경우 예금 계좌나 재산을 압류하거나 상대방 지분을 경매에 넘겨 강제집행할 수 있습니다.
부당이득반환청구와 함께, 혹은 판결 이후 '공유물분할소송'을 제기하는 것이 실무상 효과적입니다. 아파트를 물리적으로 나눌 수 없으므로, 법원은 보통 경매 후 낙찰대금을 지분대로 분배하거나(대금분할), 한쪽이 다른 쪽 지분을 적정 가격에 매수하도록(가격배상) 판결합니다.
매달 상당한 월세를 부담해야 하는 상황에서 상대방이 끝까지 버티기는 어렵습니다. 결국 아파트를 제3자에게 매도하여 대금을 나누자고 제안하거나, 합리적인 가격에 지분을 매수하겠다며 협상에 응해오는 경우가 대부분입니다.
열쇠공을 불러 문을 따고 들어가면 형사처벌을 받을 수 있습니다.
내 지분이 있는 집이라도 상대방이 이미 독점 점유 중인 공간에 무단으로 침입하면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 억울하더라도 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.
세금·관리비 공제 여부를 확인해야 합니다.
상대방이 점유 기간 중 재산세, 장기수선충당금 등을 전액 납부했다면, 부당이득금 정산 시 해당 비용 중 내 지분만큼을 공제해 달라고 주장할 수 있습니다. 세금 및 공과금 납부 내역을 꼼꼼히 확인하여 청구 금액을 정확하게 산정해야 합니다.
Q1. 이혼 소송 중 남편이 공동명의 아파트에 혼자 살며 비밀번호를 바꿨습니다. 주거침입으로 고소할 수 있나요?
A1. 상대방이 단독 점유를 개시한 상태라면, 공동명의자라 해도 강제로 비밀번호를 풀고 들어가는 행위는 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다. 경찰에 신고하더라도 민사 분쟁으로 취급하여 적극적인 개입을 꺼리는 경우가 많습니다. 빠르게 내용증명을 발송하고 법적 절차를 밟는 것이 가장 현명한 대응입니다.
Q2. 무단점유자가 "실제로 얻은 이득이 없다"고 버티면 어떻게 하나요?
A2. "그냥 잠만 잤을 뿐 수익을 얻은 게 없다"고 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 법원 판례는 부동산을 점유하고 사용하는 것 자체만으로도 '차임(임대료) 상당의 부당이득'을 얻은 것으로 봅니다. 실제 수익 여부와 관계없이 시장 시세 기준의 월세를 지급해야 합니다.
Q3. 무단점유가 5년이 넘었습니다. 지난 5년 치 월세도 모두 청구할 수 있나요?
A3. 네, 가능합니다. 공유지분 무단점유로 인한 부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년입니다. 독점 점유가 시작된 시점부터 최대 10년 전까지 소급하여 청구할 수 있습니다. 다만 과거 점유 사실을 입증할 자료(주민등록등본, 문자 메시지, 사진 등)를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다.
Q4. 부당이득청구 소송에서 이기면, 결국 상대방을 내보낼 방법이 생기나요?
A4. 직접 강제 퇴거는 여전히 불가능하지만, 판결을 바탕으로 상대방의 공유지분에 강제경매를 신청하거나, 공유물분할소송을 통해 부동산 전체를 경매에 넘겨 현금으로 정산하는 방법으로 점유 관계를 해소할 수 있습니다. 실제로는 매달 월세 부담을 견디지 못한 상대방이 먼저 지분 매수를 제안해 오는 사례가 많습니다.
공동명의 부동산 분쟁은 법 조문 몇 개로 단순히 해결되지 않습니다. 특히 상속이나 이혼처럼 감정의 골이 깊은 상황일수록 치밀한 전략이 필요합니다. 무작정 퇴거를 시도하다 형사 고소를 당하거나, 소송 비용만 낭비하는 실수를 범해서는 안 됩니다.
법률사무소 완봉에서는 공동명의 부동산 분쟁, 부당이득반환청구, 공유물분할소송에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 달라진 대법원 판례를 정확히 파악하고, 의뢰인의 상황에 맞는 실질적인 대응 방안을 함께 모색해 드리겠습니다.
(본 글은 2026년 6월 현재 시행 중인 법령과 대법원 판례를 기준으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 구체적인 사항은 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)
