안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어렵게 마련한 내 집, 혹은 공들여 구한 전셋집이 알고 보니 법을 어긴 '위반건축물(불법건축물)'이었다면 어떨까요? 처음 집을 볼 때는 멀쩡해 보였는데, 이사하고 얼마 뒤 구청에서 '이행강제금' 고지서가 날아오거나 전세자금대출 연장이 거절되는 상황을 마주하는 분들이 생각보다 많습니다.
특히 최근에는 상가용 건물을 주거용으로 개조한 이른바 '근생빌라'나 베란다를 불법 확장한 매물들이 시세보다 저렴하다는 이유로 시장에 많이 나오고 있어 각별한 주의가 필요합니다. 오늘은 위반건축물 계약 시 발생할 수 있는 법적 문제와 계약 취소, 손해배상 청구 전략에 대해 자세히 다뤄보겠습니다.
'벌금 조금 내면 되겠지'라고 생각하시면 큰 오산입니다. 위반건축물로 등재되면 다음과 같은 심각한 경제적·법적 불이익이 따릅니다.
집을 샀는데 나중에 위반 사실을 알게 되었다면, 민법 제580조 및 제575조에 따른 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
[실제 사례]
서울의 한 빌라를 매수한 A씨는 입주 후 베란다 불법 확장으로 인한 이행강제금 800만 원 고지서를 받았습니다. 매도인은 "몰랐다"고 발뺌했지만, 법률사무소 완봉의 조력을 통해 매매 목적물의 중대한 하자를 입증하여 이행강제금 전액과 취등록세 일부에 대한 손해배상을 받아냈습니다.
세입자의 경우 더욱 막막할 수 있습니다. 위반건축물은 전입신고는 가능하지만, 대출이 막히는 경우가 많기 때문입니다.
공인중개사법에 따라 중개사는 중개대상물 확인·설명서를 작성할 때 위반건축물 여부를 정확히 확인하고 설명해야 할 의무가 있습니다. 만약 중개사가 건축물대장조차 확인하지 않았거나, 위반 사실을 알고도 "괜찮다"며 안심시켰다면 중개사에게도 책임을 물을 수 있습니다.
통상적으로 법원은 이런 상황에서 중개사의 과실을 30~50% 내외로 인정하지만, 사안에 따라 전체 손해액에 대한 배상 책임이 인정되는 경우도 있으므로 전문가의 검토가 필요합니다.
Q1. 건축물대장에는 문제가 없는데 실제로는 위반건축물인 경우도 있나요?
네, 적지 않습니다. 구청에서 아직 단속을 하지 않아 등재가 안 된 상태일 수 있습니다. 현장 방문 시 도면과 실제 구조(방 개수, 발코니 형태 등)가 다르다면 반드시 확인해 보셔야 합니다.
Q2. 계약서 특약에 "위반건축물임을 인지하고 계약함"이라고 적었다면 어떻게 되나요?
해당 특약이 있으면 원칙적으로 다투기 어렵습니다. 다만, 위반의 정도나 범위에 대해 허위 설명을 들었다면(예: 이행강제금이 10만 원이라고 했는데 실제로는 500만 원인 경우) 기망을 이유로 한 계약 취소를 검토해볼 수 있습니다.
Q3. 이행강제금은 전 주인이 내야 하는 것 아닌가요?
이행강제금은 현재 소유자에게 부과됩니다. 소유권이 넘어온 이상 고지서는 매수인에게 옵니다. 이를 해결하기 위해서는 전 주인에게 민사상 손해배상을 청구해야 합니다.
Q4. 근생빌라인 줄 모르고 전세 계약을 했는데 전세자금대출이 안 나옵니다.
근린생활시설은 주택이 아니므로 전세자금대출이 원칙적으로 불가능합니다. 이를 숨기고 계약을 유도했다면 임대인의 기망 행위에 해당하므로, 계약 무효를 주장하고 계약금을 즉시 돌려받으셔야 합니다.
Q5. 위반 사실을 알고 계약했더라도 피해를 구제받을 수 있나요?
단순히 위반건축물임을 알았다는 사실만으로 모든 권리가 사라지지는 않습니다. 위반의 구체적인 내용이나 예상 비용을 충분히 고지받지 못한 경우라면, 설명 범위와 손해액을 기준으로 부분적인 배상을 청구할 수 있습니다.
부동산 계약은 전 재산이 오가는 중요한 일입니다. 위반건축물 문제로 어려움을 겪고 계신다면 혼자 고민하지 마세요.
법률사무소 완봉에서는 위반건축물로 인한 계약 해제·해지, 손해배상 청구, 공인중개사 과실 등 부동산 분쟁 전반에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다.
