안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
새로운 보금자리를 찾는 설렘도 잠시, 끊이지 않는 전세사기 뉴스를 접하면 '내 보증금은 안전할까?' 하는 불안감이 앞서기 마련입니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부에게 전세보증금은 전 재산이나 다름없기에 더욱 각별한 주의가 필요합니다.
수법은 점점 교묘해지고 있지만, 법적 권익 보호를 위한 제도 역시 촘촘해지고 있습니다. 오늘은 계약 전 반드시 확인해야 할 사항부터 문제가 생겼을 때의 법적 대응 절차까지 상세히 안내해 드리겠습니다.
많은 분이 등기부등본(등기사항전부증명서)을 확인하지만, 정작 어느 부분을 중점적으로 봐야 하는지 놓치는 경우가 많습니다.
임차인은 계약 전 임대인에게 국세·지방세 완납증명서를 요구할 수 있습니다. 집주인이 세금을 체납하고 있다면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 국가가 보증금보다 세금을 먼저 가져가기 때문입니다.
구두 약속은 법적 효력을 다투기 어렵습니다. 아래 문구를 특약사항에 포함하세요.
계약 만료일이 다가오는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"며 차일피일 미룬다면, 냉정하게 법적 절차를 밟아야 합니다.
단순한 심리적 압박 수단을 넘어, 나중에 소송에서 계약 해지 의사표시를 명확히 했다는 중요한 증거가 됩니다. '언제까지 반환하지 않으면 법적 조치 및 지연 이자를 청구하겠다'는 내용을 명시합니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 반드시 활용해야 하는 제도입니다. 등기부에 '이 집에 보증금을 받을 권리가 있다'는 사실을 공식적으로 기재하는 것으로, 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력(집을 비워주지 않을 권리)과 우선변제권(경매 시 먼저 돈을 받을 권리)을 그대로 유지할 수 있습니다.
내용증명으로도 해결되지 않는다면 소송을 통해 판결문을 받아야 합니다. 전세사기 피해 지원 관련 법령에 따라 절차가 일부 간소화된 측면이 있으나, 여전히 정확한 법리 검토가 필요합니다. 승소 후에는 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있습니다.
Q1. 집주인이 바뀌었는데, 새 주인에게 보증금을 달라고 해야 하나요?
네, 주택임대차보호법상 새로운 집주인은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 만기 시 새 주인에게 반환을 청구하시면 됩니다. 다만, 집주인 변경 사실을 알게 된 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 전 임대인에게도 책임을 물을 수 있는 경우가 있으니 전문가와 상의하시기 바랍니다.
Q2. 전입신고를 하루 늦게 했는데 괜찮을까요?
매우 위험한 상황일 수 있습니다. 대항력은 전입신고와 점유를 마친 '다음 날 0시'부터 발생합니다. 만약 신고 당일 집주인이 대출을 받고 근저당을 설정했다면 은행보다 순위가 밀리게 됩니다. 반드시 잔금 당일 오전 중에 전입신고를 완료하세요.
Q3. 소송 비용은 누가 부담하나요?
보증금반환청구소송에서 승소할 경우, '소송비용액 확정 신청' 절차를 통해 변호사 비용의 상당 부분과 인지대, 송달료 등을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
Q4. 전세보증보험에 가입하지 못한 경우 어떻게 하나요?
보증보험 가입이 거절되는 주된 이유는 주택 가격 대비 보증금 비율이 높거나, 임대인의 세금 체납 이력이 있는 경우입니다. 이 경우에는 계약 자체를 재검토하거나, 특약 조항을 통해 계약금 반환 조건을 명시하고 법률 전문가의 검토를 받으시길 권장합니다.
부동산 분쟁은 초기 대응 속도와 정확한 법리 해석이 결과를 크게 좌우합니다. 대응이 늦어지는 사이 임대인이 재산을 처분하거나 상황이 더 악화될 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 임대차 분쟁에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 계약서 검토부터 내용증명 작성, 임차권등기명령 신청, 소송 및 강제집행까지 단계별로 도움을 드립니다.
보증금 문제로 막막하신 분들의 연락을 기다리겠습니다.
