안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"곧 전철역이 들어옵니다.", "대기업 공장이 여기로 온다네요." 이런 달콤한 말에 속아 노후 자금이나 적금을 털어 땅을 샀는데, 나중에 확인해보니 길도 없는 산비탈이거나 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있다면 얼마나 막막하실까요?
소위 '기획부동산'이라 불리는 이들은 조직적으로 움직이며, 일반인이 확인하기 어려운 정보를 교묘하게 가공해 접근합니다. 이미 계약서에 도장을 찍고 잔금까지 치렀다면 포기해야 할까요? 아닙니다. 기획부동산의 수법은 날로 진화하고 있지만, 법적으로 대응할 방법은 분명히 존재합니다. 오늘 그 해법을 상세히 알려드립니다.
기획부동산은 보통 다음과 같은 단계로 피해자를 유혹합니다.
이미 계약을 체결했더라도 다음과 같은 법적 근거를 바탕으로 대응할 수 있습니다.
상대방이 고의로 허위 사실을 알렸거나, 반드시 알려야 할 중요한 사실(예: 해당 토지가 절대보전지역이라는 점)을 숨겼을 때 적용됩니다. 취소가 인정되면 계약은 처음부터 없었던 것으로 보아, 이미 지불한 돈을 돌려받을 수 있습니다.
계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있었을 때 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 전원주택을 지을 수 있다고 해서 샀는데 법적으로 건축 자체가 불가능한 땅이었다면 '동기의 착오'를 이유로 취소를 다툴 수 있습니다.
처음부터 땅을 팔 의사나 능력이 없었거나, 가격을 터무니없이 부풀려 가로챈 경우 형사상 사기죄가 성립합니다. 최근 판례는 단순히 투자 가치가 낮은 수준을 넘어 조직적으로 허위 정보를 생성·유포한 경우 엄중히 처벌하는 추세입니다.
Step 1. 증거 자료 확보 (가장 중요!)
판매 당시 배포한 전단지, 카탈로그, 녹취록, 담당 직원의 명함, 문자 메시지 등을 모두 수집해야 합니다. 특히 "무조건 수익이 난다"거나 "언제까지 개발된다"는 식의 구체적인 약속이 담긴 자료가 유리하게 작용합니다.
Step 2. 내용증명 발송
법률 전문가의 도움을 받아 계약 취소와 대금 반환을 요구하는 내용증명을 발송합니다. 이는 업체에 심리적 압박을 가함과 동시에, 추후 소송에서 계약 해지 의사표시를 명확히 했다는 근거가 됩니다.
Step 3. 민사소송 및 부당이득반환청구
업체가 돈을 돌려주지 않는다면 법원에 부당이득반환청구 소송 또는 손해배상청구 소송을 제기해야 합니다. 이때 기획부동산 업체 명의의 계좌나 사무실 보증금 등에 미리 가압류 등 보전 처분을 해두는 것이 중요합니다.
Q1. 지인 권유로 샀는데, 그 지인도 속았다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
지인 역시 피해자일 수 있습니다. 다만 그 지인이 업체로부터 수수료를 받고 적극적으로 기망 행위에 가담했다면, 지인을 상대로도 공동불법행위 책임을 물을 수 있습니다.
Q2. 계약한 지 벌써 3년이 넘었는데 지금도 취소가 가능한가요?
민법상 사기에 의한 취소권은 '사기를 안 날로부터 3년', '법률행위를 한 날로부터 10년' 내에 행사해야 합니다. 계약일로부터 3년이 지났더라도 사기 사실을 최근에 알았다면 취소가 가능할 수 있으므로, 전문가와 상담해 보시기 바랍니다.
Q3. 공유지분으로 등기된 땅은 팔 수도 없나요?
다른 공유자 전원의 동의 없이는 땅 전체를 처분할 수 없습니다. 내 지분만 따로 파는 것은 법적으로 가능하지만, 기획부동산 지분은 시장에서 가치가 거의 없어 사실상 매매가 어렵습니다. 소송을 통해 원금을 회수하는 것이 현실적인 최선책입니다.
Q4. 기획부동산 업체가 이름을 바꾸고 다시 영업하고 있다면요?
법인격 부인론 등을 검토하여 실질적으로 동일한 운영 주체임을 입증할 수 있다면, 새로 설립된 법인이나 운영자 개인을 상대로 책임을 묻는 것이 가능합니다.
Q5. 형사 고소와 민사 소송을 동시에 진행할 수 있나요?
네, 가능합니다. 형사 고소는 수사기관을 통해 증거를 확보하고 업체 관계자를 압박하는 효과가 있으며, 민사 소송은 실제 피해 금액을 돌려받기 위한 절차입니다. 두 가지를 병행하면 피해 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
기획부동산 사건은 시간이 생명입니다. 업체들은 수익금을 챙긴 뒤 법인을 폐업하고 잠적하는 경우가 많기 때문입니다. 이미 피해를 인지하셨다면, 주저하지 말고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
법률사무소 완봉은 다수의 부동산 사기 및 재산 범죄 사건을 처리하며 쌓아온 실무 경험을 바탕으로, 의뢰인의 피해를 최소화할 수 있는 전략을 함께 고민해 드립니다. 막막한 상황에서도 길은 있습니다.
