안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어렵게 모은 자금으로 식당이나 카페를 인수하며 새로운 시작을 꿈꾸는 분들이 많습니다. 권리금까지 지불하고 모든 절차를 마쳤는데, 오픈한 지 며칠 만에 구청에서 '영업정지' 통지서가 날아온다면 어떨까요? 본인은 아무 잘못이 없는데, 전 주인이 과거에 저지른 행위(미성년자 주류 판매, 위생 위반 등) 때문에 가게 문을 닫아야 하는 상황, 법적으로 해결할 방법은 없을까요?
오늘은 상가·식당 권리양수도 계약 시 많은 분이 놓치는 '행정처분 승계' 의 위험성과, 이를 예방하기 위한 실무적인 대응 전략을 상세히 안내드리겠습니다.
식품위생법 제78조 등 관련 법령은, 영업자가 영업을 양도하거나 사망한 경우 또는 법인이 합병된 경우에 종전 영업자에게 내려진 행정처분의 효과가 새로운 영업자에게 그대로 승계된다고 규정하고 있습니다.
이 조항이 무서운 이유는, 내가 인수한 이후에 발생한 사건이 아니라 전 주인이 운영하던 시절에 적발된 사건의 결과가 나중에 확정되어 나에게 떨어지는 경우가 빈번하기 때문입니다.
법에는 예외 규정이 있습니다. 양수인이 계약 당시 '그 처분이나 위반 사실을 알지 못하였음을 증명하는 경우' 에는 처분을 면할 수 있습니다. 그러나 실무에서 이를 입증하기란 매우 어렵습니다.
단순히 "저는 몰랐어요"라는 말만으로는 부족합니다. 행정심판이나 소송에서 인정받으려면 계약 당시 전 주인에게 행정처분 여부를 확인했다는 증거, 구청에 문의했던 기록, 계약서상의 확인 문구 등이 객관적으로 뒷받침되어야 합니다. 전 주인의 말만 믿고 계약했다면 '과실이 있다'고 판단되어 구제받지 못하는 사례가 적지 않습니다.
영업정지는 일정 기간 영업을 쉬면 그만이지만, 더 심각한 문제는 위반 건축물입니다. 전 주인이 테라스를 불법 개조하거나 무단 증축한 상태에서 이를 모르고 인수했다면 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.
계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 다음 세 가지를 확인하세요.
관할 시·군·구청 위생과 또는 환경과를 직접 방문하거나 전화로 문의하여 "해당 주소지에 진행 중인 행정처분 절차나 과거 위반 내역이 있는지" 확인하세요. 개인정보를 이유로 안내가 어렵다면, 양도인과 동행하거나 위임장을 받아 확인해야 합니다.
정부24 등을 통해 건축물대장을 조회했을 때 [위반건축물] 표시가 있다면 반드시 주의해야 합니다. 표시가 없더라도 현장 사진과 도면을 비교하여 불법 증축이나 구조 변경 여부를 전문가에게 확인받는 것이 좋습니다.
법률사무소 완봉에서 권장하는 특약 문구는 다음과 같습니다.
"양도인은 본 계약 체결일 현재 영업과 관련하여 행정청으로부터 어떠한 행정처분(영업정지, 과태료 등)도 받은 사실이 없으며, 진행 중인 행정절차도 없음을 보증한다. 만약 계약 체결 이전의 사유로 행정처분이 발생하거나 영업 승계가 불가능할 경우, 양수인은 본 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 양도인은 권리금 및 계약금 반환과 별도로 손해배상금(권리금의 O배)을 지급하기로 한다."
Q1. 전 주인이 과태료를 아직 안 냈는데, 제가 대신 내야 하나요?
영업정지 같은 행정처분의 효과는 승계되지만, 전 주인 개인에게 부과된 벌금이나 이미 확정된 과태료 채무 자체는 승계되지 않습니다. 다만 과태료 미납으로 영업 시설이 압류된 경우 영업에 지장이 생길 수 있으므로, 완납 여부는 반드시 확인해야 합니다.
Q2. 행정처분 승계 사실을 모르고 잔금까지 치렀습니다. 돈을 돌려받을 수 있을까요?
가능합니다. 전 주인이 위반 사실을 고의로 숨겼다면 '기망에 의한 계약 취소' 또는 '하자담보책임'을 근거로 권리금 반환 및 손해배상 청구가 가능합니다. 민사 소송과 별도로 형사상 사기죄 성립 여부도 함께 검토할 수 있습니다.
Q3. 프랜차이즈 가맹점을 인수할 때도 같은 문제가 생기나요?
그렇습니다. 프랜차이즈 본사가 가맹점의 행정처분 이력을 관리하기도 하지만, 구청의 행정처분은 브랜드와 무관하게 '영업소' 및 '영업자'를 기준으로 집행됩니다. 본사의 안내만 믿지 말고 직접 공적 장부를 확인하시기 바랍니다.
Q4. 위반 건축물인 줄 모르고 인수했는데 철거 비용이 너무 많이 나옵니다. 어떻게 해야 하나요?
매도인이 위반 사실을 고지하지 않았다면 계약 해제 사유가 됩니다. 계약 해제가 부담스럽다면 철거 비용 및 이행강제금 상당액에 대해 대금 감액 청구 또는 손해배상 청구를 진행하는 방법을 검토하세요.
권리금 몇 천만 원을 아끼려다 영업정지로 수억 원의 손해를 입는 사례가 지금도 끊임없이 발생하고 있습니다. 부동산 거래와 영업 승계에서 가장 무서운 것은 눈에 보이는 시설물이 아니라, 눈에 보이지 않는 법적 리스크입니다.
법률사무소 완봉에서는 권리양수도 계약 전 서류 검토부터 이미 발생한 분쟁에 대한 손해배상 청구까지 종합적인 법률 상담을 제공하고 있습니다. 억울한 상황에 처하셨거나 계약 전 꼼꼼한 검토가 필요하시다면 편하게 문의해 주세요.
