안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어렵게 소송에서 이겨 판결문을 손에 쥐고, 채무자가 운영하던 가게의 상가 임대차보증금을 찾아내 압류 및 추심명령까지 받아내셨나요? 이제 돈을 돌려받을 일만 남았다고 생각하는 순간, 예상치 못한 장벽에 부딪히는 채권자분들이 정말 많습니다.
바로 건물주(임대인)가 이렇게 버티는 상황입니다.
"채무자가 가게를 엉망으로 써서 철거하고 다시 공사하는 데 수천만 원이 듭니다. 밀린 월세랑 원상복구비 다 빼고 나면 돌려줄 보증금은 한 푼도 없습니다."
채무자와 임대인이 짜고 보증금을 빼돌리려는 것은 아닌지 억울한 마음이 드실 겁니다. 하지만 포기하실 필요 없습니다. 법은 임대인이 마음대로 보증금을 깎도록 내버려 두지 않으며, 채권자에게는 임대인의 부당한 주장을 무력화할 수 있는 강력한 법적 수단이 있습니다.
오늘 글에서는 임대인이 터무니없는 원상복구비를 핑계로 지급을 거부할 때, 공제액을 줄이고 추심금 회수율을 높이는 실전 전략을 대법원 판례와 함께 정리해 드립니다.
임차인이 임대인에게 가지는 임대차보증금 반환 채권은 임대차가 종료되어 가게를 넘겨줄 때 발생합니다. 문제는 이 보증금이 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가진다는 점입니다(대법원 2004다56554 판결 등).
즉, 임대인은 밀린 월세(연체차임), 연체 관리비, 가게 훼손으로 인한 손해배상금(원상복구비)을 보증금에서 공제할 권리가 있습니다.
이 점을 악용하여, 보증금이 압류되면 일부 임대인은 채무자와 담합하거나 스스로의 욕심으로 허위 철거 견적서를 내세워 보증금을 한 푼도 내주지 않으려 합니다. 채권자 입장에서는 임대차 계약의 당사자가 아니기 때문에 내부 사정을 알기 어려워 끌려다니기 쉽습니다.
그러나 법원은 임대인이 '주장'만 한다고 해서 이를 무조건 인정하지 않습니다.
임대인이 흔히 내세우는 핑계들을 반박할 수 있는 대법원 판례 기준을 소개합니다. 이 기준들을 알고 있으면 추심금 소송에서 유리한 고지를 차지할 수 있습니다.
채권압류 및 추심명령을 신청할 때 제3채무자에 대한 진술최고(민사집행법 제237조)를 함께 신청하세요. 법원이 임대인에게 보증금 액수, 선행 압류 여부, 연체 월세 및 원상복구비 공제 여부 등을 묻고 답변을 요구합니다. 임대인이 어떤 주장을 펼칠지 미리 파악하여 소송 전략을 선제적으로 수립할 수 있습니다.
채무자가 퇴거하는 시점이 가장 중요합니다.
임대인이 계속 허위 견적서를 내세우며 지급을 거부한다면, 임대인을 피고로 하여 추심금 청구 소송을 제기하세요. 소송이 시작되면 입증책임의 구도가 채권자에게 유리하게 바뀝니다. 대법원 판례(대법원 95다14664 판결 등)에 따라, 보증금에서 원상복구비를 공제해야 한다는 사실과 구체적인 손해 액수는 이를 주장하는 임대인이 증명해야 하기 때문입니다.
임대인은 단순 견적서가 아닌 실제 공사 계약서, 세금계산서, 공사 전후 사진, 실제 이체 내역 등을 법원에 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못하거나 금액이 부풀려진 사실이 드러나면, 법원은 임대인의 공제 주장을 배척하고 채권자의 손을 들어줍니다.
Q1. 임대인이 채무자와 짜고 연체 월세를 허위로 만들어낸 것 같습니다. 어떻게 대처하나요?
연체 월세를 공제하겠다는 주장에 대한 입증책임도 임대인에게 있습니다. 단순히 "월세를 못 받았다"는 말만으로는 부족하며, 실제로 차임이 지급되지 않은 내역을 증명해야 합니다. 소송 과정에서 금융거래정보 제출명령 등을 통해 임대인의 계좌 내역을 조회하여 허위 주장을 탄핵할 수 있습니다.
Q2. 채무자가 가게 문을 잠그고 연락이 두절된 상태입니다. 언제 보증금을 추심할 수 있나요?
임대인의 보증금 반환 의무는 임차인이 건물을 완전히 비워주고 인도했을 때 발생합니다. 채무자가 무단으로 점유 중이라면 임대인은 보증금 반환을 거부할 수 있습니다(동시이행항변권). 이 경우 채권자가 임대인을 대위하여 채무자를 상대로 건물인도(명도) 소송을 제기하고, 강제집행으로 가게를 비우게 한 뒤 임대인에게 추심금을 청구해야 합니다.
Q3. 통상적인 사용으로 닳고 낡은 부분(도배 변색, 바닥 긁힘 등)도 원상복구비로 공제할 수 있나요?
아닙니다. 판례는 통상적인 사용·수익으로 발생하는 자연스러운 상태 저하(통상 손모)는 이미 임대인이 받아온 월세에 포함되어 있다고 봅니다. 세월의 흐름에 따라 자연스럽게 낡은 부분은 원상회복 의무 범위에 포함되지 않으므로, 이를 이유로 보증금을 공제할 수 없습니다.
Q4. 추심금 청구 소송에 시간과 비용이 얼마나 드나요?
임대인의 대응 강도에 따라 다르지만, 통상 1심 판결까지 6~10개월 정도 소요됩니다. 소송 비용은 청구 금액에 비례하여 법원 인지대와 송달료가 발생합니다. 승소할 경우 민사소송법상 패소자 부담 원칙에 따라 임대인에게 소송 비용의 전부 또는 일부를 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
상가 임대차보증금 압류 및 추심 절차는 임대차계약서의 특약 사항, 채무자의 실제 점유 이전 시점과 상태, 선순위 가압류 존재 여부 등 다양한 변수에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으므로, 구체적인 강제집행 및 소송을 진행하기 전에는 반드시 법률 전문가와 상담하여 개별 계약서와 사실관계를 정밀하게 검토하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 상가 임대차보증금 압류·추심 및 원상복구비 분쟁에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 임대인의 부당한 공제 주장으로 추심금을 받지 못하고 계시다면 아래로 연락해 주세요.
