안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
가게나 사무실 계약이 끝나갈 무렵, 임대인(건물주)과 가장 치열하게 부딪히는 문제 중 하나가 바로 원상회복(원상복구) 입니다. 원만하게 마무리하려던 차에 느닷없이 이런 요구를 받는 경우가 적지 않습니다.
"전 세입자가 설치한 유리 칸막이랑 바닥재까지 싹 다 철거해서 신축 당시 상태로 만들어 놓고 가세요. 안 그러면 철거 비용 수천만 원을 보증금에서 제하겠습니다."
내가 설치하지도 않은 시설물까지 내 돈 들여 철거해야 할까요? 권리금 회수도 막막한 상황에서 보증금마저 뜯길 위기라면 억장이 무너지는 심정일 겁니다.
하지만 대법원 판례와 법리를 정확히 알고 대응하면, 임대인의 무리한 요구로부터 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다. 법률사무소 완봉이 실질적인 법적 대응 방법을 안내해 드립니다.
민법 제654조와 제615조는 임차인이 목적물을 반환할 때 원상회복 의무가 있다고 규정합니다. 그런데 많은 임대인들이 오해하거나 고의로 왜곡하는 부분이 바로 '원상(原狀)'의 범위입니다. 임대인들이 말하는 원상은 흔히 '건물이 처음 지어졌을 때의 공실 상태'를 뜻하곤 합니다.
하지만 대법원의 입장은 명확합니다. 특별한 약정이 없는 한, 원상회복의 기준은 현재 임차인이 계약 체결 후 점포를 인도받았을 당시의 상태입니다.
⚖️ 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결
"전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조·단장하였다면, 임차인에게 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다 하더라도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수 없다."
최근 대법원도 토지 임대차 사건(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결)에서 "임차 당시 이미 종전 임차인이 설치한 가건물이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임차 당시의 상태로 목적물을 반환하면 되고 이전 사람이 설치한 부분까지 철거할 의무는 없다"며 같은 원칙을 재확인했습니다.
즉, 계약 당시 이미 있었던 칸막이·조명·바닥 타일 등은 철거 의무가 없습니다. 내가 입주한 이후 직접 설치하거나 변경한 부분만 원상회복하면 의무를 다한 것입니다.
임대인들이 자주 내세우는 논리입니다. 이와 관련해 실제로 임차인에게 불리한 대법원 판례(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)가 있는 것도 사실입니다.
그러나 이 판결을 일반적인 상황에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 해당 사건에는 특수한 사정이 있었습니다.
반면, 단순히 전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설을 인수한 뒤 임대인과 신규 계약을 체결한 경우라면 이야기가 다릅니다. 권리금 계약은 임차인들 사이의 사적 약정이고, 임대인과의 임대차 계약은 전혀 별개의 계약이기 때문입니다.
따라서 임대차 계약서에 "종전 임차인이 설치한 시설물의 철거 및 원상회복 의무를 현 임차인이 승계한다" 는 명시적 문구가 없다면, 권리금을 지급했다는 이유만으로 이전 시설의 철거 책임까지 질 필요는 없습니다.
원상복구 범위를 두고 이견이 생기면 임대인은 보증금 전액을 돌려주지 않으며 압박하는 경우가 많습니다. 이때 임대인이 내세우는 논리가 동시이행항변권입니다. "네가 원상복구를 완전히 이행해야 나도 보증금을 돌려줄 의무가 생긴다"는 주장입니다.
그러나 법원은 이를 무한정 허용하지 않습니다.
⚖️ 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결
"임차인의 원상회복 의무 지체액이 사소한 수준임에도 불구하고 임대인이 이를 이유로 고액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다."
예를 들어, 다툼이 되는 철거 비용이 200~300만 원 수준인데 이를 빌미로 보증금 5,000만 원이나 1억 원 전액을 돌려주지 않는 행위는 명백한 권리 남용입니다.
이 경우 임대인은 반환하지 않은 보증금 전체에 대해 연 5%(소송 제기 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%)의 지연이자를 부담해야 하며, 임차인이 제때 보증금을 돌려받지 못해 입은 실질적 손해(예: 새 사업장 계약금 몰취 등)에 대한 배상 책임도 질 수 있습니다.
가장 강력한 무기는 "내가 들어왔을 당시 이미 이 상태였다" 는 사실을 입증하는 것입니다.
임대인이 억지를 부릴 때는 법률 전문가 명의의 내용증명이 효과적입니다.
내용증명은 소송 전에 임대인의 태도를 바꾸고 합리적인 합의를 이끌어내는 데 실질적인 효과가 있습니다.
계약이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면, 짐을 먼저 빼거나 열쇠를 넘겨서는 안 됩니다. 상가임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.
Q1. 계약서에 "퇴거 시 신축 당시 상태로 원상복구한다"고 인쇄되어 있습니다. 모두 뜯어내야 하나요?
아닙니다. 표준 계약서에 인쇄된 상투적 문구는 법원에서 기계적으로 적용되지 않습니다. 임차인이 해당 문구의 의미를 정확히 이해하고 구체적으로 합의한 사정이 없다면, 대법원 판례에 따라 '입주 당시의 상태'가 여전히 기준이 됩니다.
Q2. 권리금을 한 푼도 받지 못하고 나가는데도 원상복구를 해야 하나요?
권리금 회수 여부와 관계없이 원상회복 의무는 민법상 발생합니다. 다만 그 범위는 본인이 직접 설치한 시설에 한정됩니다. 권리금을 받지 못했다고 해서 추가 불이익이 생기는 것은 아니니, 자신이 설치한 부분만 정리하시면 됩니다.
Q3. 건물주가 합의 없이 보증금에서 철거 비용 1,500만 원을 공제하고 나머지만 송금했습니다. 어떻게 해야 하나요?
일방적인 공제는 법적 효력이 없습니다. 즉시 법률 전문가를 통해 공제된 1,500만 원에 대한 보증금 반환 청구 소송을 제기하세요. 소송에서 건물주는 해당 비용이 현 임차인의 책임이라는 점과 금액이 타당하다는 점을 직접 입증해야 하며, 근거가 불충분하면 공제액에 지연이자까지 더해 반환해야 합니다.
Q4. 보증금을 못 받아 퇴거를 미루고 있는데, 이 기간 동안 월세도 내야 하나요?
실제로 영업하지 않고 동시이행항변권 행사를 위해 점유만 유지하는 경우라면 원칙적으로 월세(부당이득)를 낼 의무는 없습니다. 다만 영업을 중단했다는 사실을 명확히 입증할 수 있도록 내부 사진을 찍어두고 폐업신고서 등을 갖춰두는 것이 안전합니다.
원상회복 분쟁은 임대인이 보증금이라는 강력한 수단을 쥐고 압박하기 때문에 임차인 혼자 대응하기 어려운 영역입니다. 계약 만료 전부터 증거를 정리하고 법리적 대응 방향을 미리 설계해 두는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
법률사무소 완봉은 임대차 분쟁 사건에 대한 상담을 제공하고 있습니다. 건물주의 부당한 요구에 소중한 재산을 포기하지 마시고, 먼저 상담으로 상황을 점검해 보시기 바랍니다.
본 글은 2026년 8월 12일 기준 법률 및 판례를 바탕으로 작성되었습니다. 개별 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.
