안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"사장님, 매매가 조금만 낮춰서 신고하면 양도세 수천만 원 아낄 수 있어요."
"대출금 더 나오게 매매가를 좀 높여서 계약서 하나 더 씁시다."
부동산 거래를 하다 보면 한 번쯤 이런 유혹에 직면하게 됩니다. 세금을 아끼려는 매도인과 대출을 더 받으려는 매수인의 이해관계가 맞아떨어질 때, 이른바 '다운계약'이나 '업계약'이라는 위험한 선택을 하게 되죠.
하지만 현재 국세청의 실거래가 검증 시스템은 과거와 비교할 수 없을 정도로 정교해졌습니다. 당장은 이득처럼 보여도, 적발되었을 때 감당해야 할 리스크는 상상을 훨씬 뛰어넘습니다. 오늘은 업·다운계약의 법적 실체와 그에 따른 결과를 자세히 살펴보겠습니다.
먼저 용어부터 정리해 보겠습니다.
두 행위 모두 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조를 정면으로 위반하는 불법행위입니다.
'세금 조금 더 내고 말지'라고 생각하셨다면 큰 오산입니다. 처벌은 크게 세 가지 방향에서 동시에 이루어집니다.
거짓 신고가 적발되면 매도인과 매수인 모두에게 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다. 예컨대 10억 원짜리 아파트를 거래하면서 다운계약을 했다가 적발되면, 세금과는 별도로 최대 1억 원의 과태료를 납부해야 할 수 있습니다. 거래를 중개한 공인중개사 역시 업무정지·자격 취소는 물론, 취득세의 3배 이하 과태료 처분을 받게 됩니다.
가장 뼈아픈 부분입니다.
대출을 더 받기 위해 업계약을 활용했다면 금융기관을 기망한 사기죄가 성립될 수 있습니다. 최근에는 부동산 거래질서 교란 행위로 간주하여 더욱 엄격하게 처벌하는 추세입니다.
실무에서 자주 발생하는 분쟁입니다. 매수인이 다운계약서를 써주기로 했다가 잔금일에 갑자기 "불법이라 못 써주겠다"고 말을 바꾸는 경우, 매도인이 이를 이유로 계약 해제를 주장할 수 있을까요?
대법원 판례의 결론은 '아니오'입니다.
우리 법원은 매매 금액을 실제와 다르게 기재하기로 한 특약은 '부수적 채무'에 불과하다고 봅니다. 소유권 이전이라는 매매의 핵심 의무와는 별개라는 것이죠. 따라서 상대방이 업·다운계약 작성을 거부했다는 이유만으로 적법한 매매 계약을 파기할 수 없으며, 이를 근거로 잔금 수령을 거부했다가는 오히려 매도인이 위약금을 물어야 하는 상황이 될 수 있습니다.
부동산 거래신고 위반도 자진 신고 시 과태료를 감면받을 수 있습니다.
최근에는 세무 조사 과정에서 한쪽이 먼저 자백하여 상대방이 모든 불이익을 홀로 감당하는 사례가 늘고 있습니다. 상대방을 믿고 끝까지 버티는 것이 최선이 아닌 시대가 된 것입니다.
Q1. 다운계약을 맺은 지 5년이 넘었는데, 지금도 적발될 수 있나요?
네, 충분히 가능합니다. 세무 당국은 해당 부동산이 다시 거래될 때나 주변 시세와 동떨어진 거래가 포착될 때 과거 거래 내역을 정밀 조사합니다. 특히 부정행위가 있는 경우 국세 부과 제척기간은 최대 10년에 달하므로, 상당한 시간이 지난 뒤에도 세금 추징을 받을 수 있습니다.
Q2. 공인중개사가 먼저 제안해서 따랐을 뿐인데, 저도 처벌받나요?
안타깝게도 그렇습니다. 제안을 누가 했느냐와 관계없이 거래 당사자인 매도인과 매수인 모두 처벌 대상입니다. 오히려 중개사는 문제가 생기면 자격 정지 등의 위험을 피하기 위해 발을 빼는 경우가 많으니 주의하셔야 합니다.
Q3. 가계약 단계에서 업계약 제안을 받았는데 거절하고 싶습니다.
즉시 거부 의사를 밝히고, 본 계약서에는 반드시 실거래가를 기재하겠다는 점을 명확히 해야 합니다. 상대방이 이 조건을 이유로 계약을 거부한다면, 이는 상대방의 귀책 사유에 의한 계약 파기에 해당하므로 가계약금 반환 및 배액 배상을 요구할 수 있습니다.
Q4. 이미 업·다운계약을 체결했는데 어떻게 해야 하나요?
가능한 한 빨리 전문가와 상담하시기 바랍니다. 조사가 시작되기 전에 자진 신고하면 과태료를 전액 면제받을 수 있으며, 상황에 따라 수정 신고를 통해 추가 불이익을 최소화하는 방법도 검토할 수 있습니다.
한순간의 세금 절약 유혹은 달콤하게 느껴질 수 있지만, 그 대가는 수년 뒤 가산세와 비과세 혜택 박탈이라는 감당하기 어려운 결과로 돌아옵니다. 현재는 AI 기반 이상 거래 탐지 시스템이 가동되고 있어, 시세와 조금만 차이가 나도 즉시 소명 대상이 됩니다.
이미 잘못된 계약을 체결했거나 상대방으로부터 부당한 요구를 받아 곤란한 상황에 처해 계신다면, 주저하지 말고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 부동산 실거래가 소명 및 관련 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 소중한 자산과 권리를 법의 테두리 안에서 지킬 수 있도록 함께하겠습니다.
