안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
이사한 지 얼마 되지 않아 갑자기 보일러가 고장 나거나, 화장실 타일에 금이 가기 시작한다면 당황스럽기 마련입니다. 세입자는 "집주인이 고쳐줘야 하는 거 아니냐"고 주장하고, 집주인은 "사용하는 사람이 고쳐서 써야지"라며 맞서는 상황, 임대차 현장에서 가장 흔히 발생하는 분쟁 중 하나입니다.
특히 소모품 교체 비용부터 대규모 방수 공사까지 수리비의 경계가 모호해지면서 법적 다툼으로 번지는 경우가 많습니다. 오늘은 임대차 계약 중 발생하는 '수선 의무'의 기준과 비용 청구 방법, 그리고 실무에서 어떻게 해결되고 있는지 상세히 짚어드리겠습니다.
우리 민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 규정하고 있습니다.
하지만 '필요한 상태'라는 표현이 모호하다 보니 판례를 통해 구체적인 기준이 정립되어 왔습니다. 대법원 판례에 따르면, 수선하지 않으면 임차인이 정해진 목적대로 공간을 사용할 수 없을 정도의 상태라면 임대인이 수리해야 합니다.
계약서에 "모든 수리비는 임차인이 부담한다"는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 하지만 이런 특약이 있다고 해서 모든 책임이 세입자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
대법원은 이러한 특약이 있더라도 대규모 수선에 대해서는 여전히 임대인이 책임을 진다고 일관되게 판결하고 있습니다. 예를 들어 보일러가 노후되어 교체해야 하는 상황이라면, "모든 수리비 임차인 부담" 특약이 존재하더라도 집주인이 비용을 부담해야 한다는 것이 현재까지도 법원의 확립된 입장입니다.
세입자가 직접 비용을 들여 수리했다면, 나중에 집주인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 이를 '비용상환청구권'이라고 합니다.
수리비 문제로 분쟁이 생기지 않으려면 아래 순서를 반드시 지키세요.
Q1. 집주인이 수리를 거부하는데 월세를 안 내도 되나요?
수리되지 않은 부분만큼 목적물을 사용하지 못한 범위 내에서는 월세 지급을 거절할 수 있다는 판례가 있습니다. 다만 집 전체를 사용하지 못하는 수준이 아니라면 월세 전액을 미납하는 것은 위험합니다. '월세 연체'를 이유로 계약 해지를 당할 수 있기 때문입니다. 가급적 월세는 납부하되, 추후 보증금에서 수리비를 공제하거나 별도로 청구하는 방식을 권장합니다.
Q2. 결로로 인한 곰팡이는 누구 책임인가요?
가장 판단이 까다로운 문제입니다. 건물의 구조적 단열 불량이 원인이라면 임대인 책임이지만, 세입자가 환기를 전혀 하지 않아 발생한 경우라면 임차인 책임입니다. 최근 판례들은 환기 노력의 정도와 건물의 연식 등을 종합적으로 고려하여 과실 비율을 나누는 추세입니다.
Q3. 전 세입자가 쓰던 시설이 고장 났을 때는요?
임대차 계약의 핵심은 '사용·수익할 수 있는 상태'를 제공하는 것입니다. 전 세입자가 남기고 간 에어컨이라 하더라도, 임대차 계약서에 포함된 시설물이라면 임대인이 수리해야 합니다. 단, '시설물 무상 인수' 등의 특약이 있는 경우에는 세입자가 관리해야 할 수도 있습니다.
Q4. 수리가 해결되지 않아 이사를 가고 싶다면요?
주거가 불가능할 정도의 심각한 하자(겨울철 보일러 장기 고장, 심한 누수 등)를 임대인이 고쳐주지 않는다면, 이는 임대인의 의무 위반에 해당하여 계약 해지가 가능합니다. 이 경우 이사비와 중개보수 등 손해배상 청구도 검토할 수 있습니다.
수리비 분쟁은 금액 자체는 크지 않더라도 감정 싸움으로 번져 명도 소송이나 보증금 반환 소송의 시발점이 되곤 합니다. 가장 좋은 방법은 계약 당시 수선 범위에 대한 특약을 구체적으로 작성해두는 것입니다.
이미 분쟁이 발생했다면, 감정적으로 대응하기보다 전문가와 상담하여 내 권리가 어디까지인지 먼저 확인하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 임대차 분쟁, 보증금 회수, 수선의무 관련 전문 상담을 제공하고 있습니다. 어려움을 겪고 계신다면 언제든 편하게 연락해 주십시오.
