이사를 앞두고 있는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"며 버티는 상황, 생각보다 우리 주변에서 흔히 일어나는 일입니다. 당장 새로운 집의 잔금을 치러야 하는 임차인 입장에서는 피가 마르는 순간이죠.
분명 내 돈인데도 사정하듯 부탁해야 하는 현실이 답답하게 느껴지셨을 겁니다. 안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다. 오늘은 소송보다 빠르고 간편하게 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 절차인 지급명령과, 그 과정에서 반드시 챙겨야 할 실무 팁을 정리해 드립니다.
보통 계약 종료 2~6개월 전에는 해지 의사를 통보해야 합니다. 이 기간 안에 명확히 의사를 전달했음에도 집주인이 보증금 반환이 어렵다는 태도를 보인다면, 즉시 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
내용증명 자체에 강제성이 있는 것은 아닙니다. 하지만 법원에서는 이를 계약 해지의 명확한 증거이자 임대인의 이행 지체를 입증하는 중요한 자료로 봅니다. 또한 심리적 압박으로 작용해 소송 전 단계에서 원만히 해결되는 경우도 적지 않습니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 짐을 빼고 전입신고를 옮기면, 그동안 유지해온 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 내 순위가 뒤로 밀릴 수 있다는 뜻입니다.
이때 활용하는 것이 임차권등기명령입니다. 등기부등본에 "이 집에 보증금을 받을 권리가 있다"는 사실을 공식적으로 기재해 두는 절차로, 이사를 간 후에도 기존의 권리를 그대로 유지할 수 있습니다.
대화로 해결되지 않는다면 법적 강제력을 동원해야 합니다. 이때 가장 효율적인 방법이 지급명령(독촉절차)입니다.
2026년 최근 판례에 따르면, 임대인이 '다음 세입자를 구하기 위해 노력했다'는 사정만으로는 보증금 반환 지체에 따른 손해배상 책임을 면할 수 없습니다. 시장 상황과 무관하게 계약 종료 시점에 보증금을 돌려주지 못하면 임대인은 지연이자(연 5%~12%)를 부담해야 합니다.
또한 안심전세 앱 등을 활용해 집주인의 세금 체납 여부나 과거 보증금 사고 이력을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 이미 채무 초과 상태라면, 지급명령보다는 정식 소송과 가압류를 병행하는 전략이 더 실효적일 수 있습니다.
Q1. 지급명령이 확정됐는데 집주인이 돈이 없다고 버티면 어떡하나요?
지급명령 확정문을 근거로 집주인의 은행 계좌를 압류(채권압류 및 추심명령)하거나, 집주인 소유의 부동산을 경매로 넘길 수 있습니다. 계좌 압류가 들어가면 실생활에 즉각적인 불편이 생기기 때문에 급히 돈을 마련해 오는 경우가 많습니다.
Q2. 계약 기간 중에 집주인이 바뀌었어요. 누구에게 보증금을 받아야 하나요?
원칙적으로 새로운 소유자가 임대인의 지위를 자동으로 승계하므로 새 집주인에게 청구하면 됩니다. 다만, 소유권 이전에 동의하지 않은 경우라면 상당한 기간 안에 이의를 제기하고 전 집주인에게 반환을 요구할 수도 있습니다.
Q3. 변호사 비용도 집주인에게 청구할 수 있나요?
네, 지급명령이나 소송에서 승소할 경우 법정 범위 안에서 변호사 보수와 인지대, 송달료 등 소송비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
Q4. 집주인과 연락이 아예 안 될 때는 어떻게 해야 하나요?
주민등록 열람 신청이나 법원을 통한 주소 조회 등의 방법으로 주소를 확보할 수 있습니다. 그래도 연락이 닿지 않는다면 공시송달 방식의 정식 소송을 고려해야 하며, 이 경우 전문가의 도움을 받는 것이 훨씬 빠릅니다.
보증금은 누군가에게는 전 재산일 수 있습니다. 법적 절차는 타이밍이 중요합니다. 혼자 고민하며 시간을 보내기보다, 전문가와 함께 가장 효율적인 대응 방안을 찾는 것이 피해를 최소화하는 길입니다.
법률사무소 완봉에서는 임대차 보증금 반환과 관련한 지급명령, 소송, 강제집행 전 과정에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 답답한 상황에 처해 계신다면 언제든 문을 두드려 주세요.
