형제가 5:5 공동명의로 소유한 상가에서 안정적으로 장사를 하던 중, 갑자기 동생 건물주로부터 '이번 만기에 계약을 종료하니 나가라'는 날벼락 같은 통보를 받으셨나요? 형 건물주와는 아무런 문제가 없는데, 지분 절반을 가진 동생 혼자 독단적으로 압박해 온다면 가슴이 철렁 내려앉으실 겁니다.
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
수천만 원에 달하는 권리금과 인테리어 투자비가 눈앞에 아른거리고, 정말 가게를 비워줘야 하는지 밤잠을 설치고 계실 임차인분들을 위해 결론부터 짚어드리겠습니다. 지분 50%만 가진 임대인의 단독 퇴거 요구는 법적으로 '무효'입니다. 당장 짐을 싸실 이유가 전혀 없습니다.
오늘 글에서는 공동임대인 중 일부가 계약 해지나 갱신거절을 주장할 때 왜 법적 효력이 없는지, 구체적인 법리와 실전 대응법을 풀어드리겠습니다.
부동산을 여러 명이 함께 소유한 상태를 법률적으로 '공유'라고 합니다. 이 공유 부동산을 타인에게 임대하거나, 기존 임대차 계약을 해지하거나, 계약 갱신을 거절하는 행위는 모두 법상 '공유물의 관리행위'에 해당합니다.
민법 제265조 본문은 다음과 같이 규정합니다.
"공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다."
여기서 핵심 단어는 '과반수(過半數)'입니다. 과반수란 '반을 넘는다'는 뜻으로, 정확히 50%는 과반수가 아닙니다. 수학적으로 '50% 초과'가 되어야 요건을 충족합니다.
따라서 형제가 각각 50%씩 지분을 나눠 가진 상가에서, 동생(50% 지분권자)이 단독으로 "계약을 해지하겠다"거나 "만기에 비워달라"고 통보하는 것은 법적으로 아무런 효력이 없습니다. 대법원도 상가 임대인이 임차인에게 계약갱신 거절을 통지하는 행위는 실질적으로 임대차를 종료시키는 것이므로 공유자의 지분 과반수로 결정해야 한다고 명확히 판시하고 있습니다 (대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결).
설령 내부적으로 지분 과반수의 합의를 이루어 계약을 해지하기로 결정했다 하더라도, 임차인에게 이를 통보할 때는 또 다른 법적 요건을 충족해야 합니다. 바로 민법 제547조 제1항에 규정된 '해지의 불가분성' 원칙입니다.
민법 제547조 ① "당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다."
쉽게 말해, 하나의 임대차 계약서에 공동임대인 여러 명의 이름이 올라가 있다면, 해지 의사표시는 공동임대인 '전원'이 공동으로 해야만 효력이 발생한다는 뜻입니다.
지분 50%를 가진 동생이 형의 동의 없이 단독 명의로 보낸 내용증명은, 계약 해지 통고이든 갱신거절 통고이든 법적 효력이 없습니다. 대법원 역시 공동임대인 중 일부가 보낸 해지 의사표시만으로는 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 볼 수 없다고 판단하고 있습니다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결).
임대인의 일방적인 퇴거 압박에 직면했을 때, 감정적으로 맞서기보다는 차분하게 법적 근거를 확보하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
인터넷등기소 등을 통해 해당 상가건물의 등기부등본을 발급받으십시오. 소유권에 관한 사항이 기재된 '갑구'를 보면 공동소유자들의 이름과 각각의 지분율(예: 공유자 홍길동 2분의 1, 홍길서 2분의 1)이 정확히 나와 있습니다. 상대방이 실제로 50% 이하의 지분을 가졌는지 서류로 확인해 두는 것이 모든 방어의 출발점입니다.
현재 상가건물 임대차보호법상 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 동생 임대인이 "만기에 나가라"고 압박하더라도 위축되지 마시고, 계약 만료 1개월 전이라는 기한을 놓치지 않도록 형과 동생 공동임대인 모두를 수신인으로 하여 갱신 의사(내용증명, 문자메시지, 통화 녹음 등)를 명확히 전달하십시오.
임차인이 갱신을 요구했을 때 임대인이 이를 거절하려면 '지분 과반수(50% 초과)의 동의'가 있어야 합니다. 형이 동생의 뜻에 적극 동조하지 않는 한, 동생 단독으로는 임차인의 정당한 갱신 요구를 막을 수 없습니다.
퇴거 압박이 계속되어 영업에 지장이 생긴다면 법률대리인의 조력을 받아 정식 내용증명을 발송하시길 권장합니다.
"민법 제265조 및 제547조 제1항에 의거하여, 귀하가 단독으로 행한 해지 및 갱신거절 통보는 법적 요건(과반수 지분 결여 및 전원 명의 불충족)을 갖추지 못해 무효입니다. 본인은 정당한 임차인으로서 계약갱신요구권을 행사하였으므로 계속 점유하며 안정적으로 영업을 이어갈 권리가 있음을 알려드립니다."
명확한 법률적 근거를 제시하면 대부분의 건물주는 자신의 요구가 법정에서 받아들여지지 않을 것임을 인식하고 한 발 물러서게 됩니다. 이는 추후 권리금 회수 협상 등에서도 임차인이 유리한 위치를 점하는 데 도움이 됩니다.
Q1. 형 건물주는 연락이 두절되거나 중립을 지키고 있습니다. 동생이 "형도 구두로 동의했다"고 주장하면 어떻게 하나요?
동생이 형의 대리인으로서 권한을 행사하려면 단순한 구두 주장이 아니라, 형의 인감증명서가 첨부된 '위임장' 등 명확한 대리권 증빙 서류를 제시해야 합니다. 명도소송 등으로 가더라도 동생이 형의 서면 위임 사실을 법원에 입증하지 못하면 단독 갱신거절 주장은 기각됩니다. 서면 위임장을 직접 확인하기 전까지는 동생의 일방적 주장을 받아들이실 필요가 없습니다.
Q2. 월세를 3달치 밀린 적이 있습니다. 이 경우에도 동생 혼자 계약해지를 할 수 없나요?
그렇습니다. 3기의 차임 연체로 해지 사유가 발생했더라도, 해지를 '결정'하는 것은 공유물 관리행위(지분 과반수 필요)에 해당하고, 해지를 '실행'하는 것에는 해지의 불가분성(전원 명의 필요)이 적용됩니다. 따라서 월세 연체가 있더라도 동생 단독의 해지 통보는 무효입니다. 다만, 3기 연체 사실이 있으면 임차인의 계약갱신요구권 자체가 법적으로 박탈되어 임대인 측이 과반수 동의를 모아 언제든 적법하게 해지할 수 있습니다. 평소에 월세는 반드시 기한 내에 납부하시기 바랍니다.
Q3. 계약서에 형과 동생이 모두 임대인으로 기재되어 있습니다. 보증금은 누구에게 돌려달라고 해야 하나요?
공동임대인의 임대차보증금 반환 채무는 대법원 판례상 '불가분채무'로 취급됩니다. 공동임대인 각각이 보증금 전액을 반환할 책임을 진다는 의미입니다. 따라서 임차인은 형이든 동생이든 재산 상태가 더 넉넉하거나 연락이 잘 되는 한 사람을 선택하여 보증금 전액의 반환을 요구할 수 있습니다. 동생이 "내 지분은 50%이니 반만 가져가라"고 주장하는 것은 법적으로 잘못된 주장입니다.
Q4. 동생이 가게 자물쇠를 바꾸거나 전기를 끊겠다고 위협합니다. 어떻게 대처해야 하나요?
적법한 명도소송 판결과 법원 집행관의 강제집행 절차 없이 임대인이 임차인의 점포에 무단으로 침입하거나 문을 잠그고 단전·단수 조치를 취하는 행위는 형법상 업무방해죄, 주거침입죄, 재물손괴죄 등이 성립하는 형사 범죄입니다. 이러한 징후가 보인다면 즉시 대화 내용을 녹음하고 CCTV 영상을 확보하십시오. 이후 법원에 '단전단수금지가처분'을 신청함과 동시에 관할 경찰서에 형사 고소를 진행하시기 바랍니다.
공동명의 부동산의 소유자 간 갈등이나 일부 공유자의 무리한 단독 행위로 인해 애꿎은 세입자가 피해를 보는 사례가 실무에서 빈번하게 발생합니다. 건물주의 퇴거 요구 한 마디에 지레 겁을 먹고 수년간 일구어온 삶의 터전을 쉽게 포기하거나 불리한 조건으로 합의해 주는 실수를 범해서는 안 됩니다.
다만, 계약서에 특약(예: "임대차 계약 및 해지에 관한 모든 권한을 동생에게 전임한다" 등)이 기재되어 있거나, 상속 등기 과정에서 지분 변동이 발생한 경우 등 개별 사안에 따라 법리적 변수가 존재할 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 공동임대인 분쟁, 상가 임차인 권리 보호, 계약갱신요구권 행사에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 일방적인 퇴거 압박이나 내용증명을 받고 혼자 고민하고 계시다면, 정확한 계약서 분석과 법률 검토를 통해 정당한 임차인 권리를 지켜내시길 바랍니다.
