안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
부모님이 남긴 집에 한 형제만 계속 거주하고, 다른 상속인은 출입이나 사용을 하지 못하는 경우가 있습니다. 이때 “공동으로 상속받은 집인데 사용료까지 청구할 수 있을까?”라는 문제가 생깁니다.
상속 부동산을 한 공동상속인이 사실상 혼자 사용하면서 다른 상속인의 사용·수익을 배제했다면, 차임 상당의 부당이득반환을 검토할 수 있습니다. 다만 단순히 한 사람이 거주한다는 사정만으로 바로 인정되는 것은 아니며, 사용을 배제한 경위와 당사자 사이의 합의 여부가 중요합니다.
TL;DR
- 상속인이 여러 명이면 상속재산은 분할 전까지 공동상속인들의 공유가 됩니다.
- 한 상속인이 다른 상속인의 사용을 배제하고 독점 점유했다면 차임 상당 이득의 반환 문제가 생길 수 있습니다.
- 점유 경위, 사용 요청과 거절 사실, 적정 임대료 자료를 정리하는 것이 중요합니다.
상속인이 여러 명이면 상속재산은 공동상속인들의 공유가 됩니다(민법 제1006조). 공유란 집을 방별로 나누어 소유한다는 뜻이 아니라, 각 상속인이 자신의 상속지분에 따라 부동산 전체에 권리를 갖는 상태입니다.
민법 제263조에 따르면 공유자는 공유물 전부를 지분 비율에 따라 사용·수익할 수 있습니다. 따라서 한 상속인이 부모님 집에 거주한다는 사실만으로 곧바로 문제가 되는 것은 아닙니다.
다만 현관 비밀번호를 바꾸거나 열쇠를 주지 않고, 다른 상속인의 출입·사용 요청을 거절하는 등 실질적으로 사용을 막았다면 상황은 달라질 수 있습니다. 공유 부동산의 구체적인 사용·수익 방법은 공유물 관리에 관한 사항으로 볼 수 있어, 당사자 사이의 합의나 공유지분 과반수에 따른 결정 여부도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
대법원은 공유자 일부가 사용·수익 방법에 관한 합의 없이 특정 부분을 배타적으로 점유·사용하여 다른 공유자가 전혀 사용·수익하지 못한 경우, 점유 면적이 자신의 지분 상당 면적 이내라고 하더라도 부당이득이 성립할 수 있다고 보았습니다.
따라서 다음 사정을 살펴보아야 합니다.
예를 들어 다른 상속인이 집 상태 확인, 물건 보관 또는 공동 사용을 요청했는데도 비밀번호 변경, 출입 거절 등으로 이를 막았다면 점유 배제의 정황이 될 수 있습니다. 반대로 다른 상속인들이 장기간 거주를 허용했거나 무상 사용에 합의한 사정이 있다면 결론은 달라질 수 있습니다.
분쟁이 예상된다면 문자, 카카오톡, 이메일 등을 통해 사용 의사와 협의 요청 내용을 남겨두는 것이 도움이 됩니다.
이 경우 말하는 사용료는 실제 월세 계약에 따른 월세가 아니라, 부동산을 사용한 이익을 금전으로 평가한 차임 상당 이득입니다. 통상 해당 주택을 제3자에게 임대했다면 받을 수 있었을 임대료를 기준으로 판단합니다.
대법원은 배타적으로 점유한 공유자가 얻은 차임 상당 이득 중, 사용하지 못한 다른 공유자의 지분 비율에 해당하는 부분을 반환할 의무가 있다고 보았습니다.
예를 들어 적정 월 임대료가 200만 원이고 공동상속인 2명의 지분이 각각 2분의 1이라면, 단순 계산상 다른 상속인이 검토할 수 있는 금액은 월 100만 원이 될 수 있습니다. 다만 실제 금액은 부동산의 위치, 면적, 상태, 점유 범위, 임대 사례 및 상속분에 따라 달라집니다.
확인을 위해 다음 자료를 정리해 둘 수 있습니다.
다른 공동상속인이 주택을 독점 점유하고 있더라도, 소수지분권자인 공동상속인이 곧바로 집 전체의 인도를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 즉, 독점 점유를 이유로 바로 퇴거 또는 집 전체의 반환을 요구할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
공동 소유 상태 자체를 정리하려면 상속재산분할을 검토할 수 있습니다. 공동상속인은 협의로 상속재산을 분할할 수 있고, 협의가 이루어지지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 현물로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 크게 떨어질 우려가 있는 경우에는 경매 방식이 문제될 수 있습니다.
또한 상속재산분할 전 발생한 차임 또는 차임 상당 부당이득은 단순 법정상속분이 아니라, 수증재산이나 기여분 등을 반영한 구체적 상속분에 따라 귀속될 수 있습니다. 따라서 청구 비율을 단순하게 확정하기보다 상속재산 전체의 구조를 함께 살펴보는 것이 필요합니다.
그렇지 않을 수 있습니다. 점유 면적이 자신의 지분 상당 면적 이내여도, 다른 공유자가 전혀 사용·수익하지 못했다면 부당이득이 문제될 수 있습니다. 핵심은 면적보다 배타적 점유와 사용 배제 여부입니다.
상속 전후의 거주 경위와 무상 거주에 관한 합의 여부를 살펴야 합니다. 부모님이나 다른 상속인이 상속 후에도 무상 사용을 허용했는지가 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.
사용 의사가 있다면 출입 또는 사용 방법 협의를 요청한 사실을 남겨두는 것이 도움이 될 수 있습니다. 직접 충돌이 우려된다면 무리하게 출입을 시도하기보다 문자나 내용증명 등으로 의사를 전달하는 방법을 검토할 수 있습니다.
반드시 같은 시점에 진행해야 하는 것은 아니지만, 차임 상당 이득의 귀속 비율이 구체적 상속분과 연결될 수 있으므로 두 문제를 함께 검토할 필요가 있습니다.
상속 부동산의 단독점유 문제는 가족 간 감정 갈등으로 번지기 쉽습니다. 그러나 법률적으로는 점유 경위, 사용 배제 여부, 사용 방법에 관한 합의, 적정 차임 및 상속분 구조를 구체적으로 확인해야 합니다. 출입문을 강제로 열거나 일방적으로 물건을 옮기는 행동은 별도의 분쟁을 만들 수 있으므로 신중해야 합니다.
구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 특히 상속인별 지분, 기여분, 생전 증여, 무상 거주 합의 등은 개별 자료를 바탕으로 검토해야 합니다.
법률사무소 완봉에서는 상속 부동산의 점유 현황, 사용료 정산, 내용증명, 상속재산분할 및 공유물분할 방향에 관한 상담을 제공하고 있습니다. 상담이 필요하시면 02-6263-9093, 서울 용산구 서빙고로 17 센트럴파크타워 12층 1202호 법률사무소 완봉으로 문의하실 수 있습니다.
