안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
요즘처럼 영하의 날씨가 이어지는 겨울철, 가장 당혹스러운 상황 중 하나가 바로 '보일러 고장'일 것입니다. 퇴근하고 돌아왔는데 집 안이 냉골이거나, 아침에 찬물만 쏟아질 때의 막막함은 겪어본 사람만이 알죠.
이런 상황에서 집주인에게 수리를 요청하면, 간혹 "세입자가 험하게 써서 고장 난 것 아니냐", "소모품이니 직접 고쳐 써라"라며 거절하는 경우가 있습니다. 과연 법적으로는 누구의 책임일까요? 오늘은 임대차 계약 중 발생하는 시설물 고장과 수선 의무, 그리고 수리비를 돌려받는 법적 절차에 대해 구체적인 사례와 함께 알아보겠습니다.
민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다" 고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, 집주인은 세입자가 그 집에서 정상적으로 생활할 수 있도록 관리해 줄 의무가 있다는 뜻입니다.
다만 모든 수리를 집주인이 해줘야 하는 것은 아닙니다. 대법원 판례(94다34692 등)에 따르면 그 기준은 아래와 같습니다.
[실무 Tip] 최근에는 스마트 홈 기기(월패드, 디지털 도어록) 고장에 대한 분쟁도 늘고 있습니다. 주택의 기본 사양으로 제공된 경우라면 보일러와 마찬가지로 임대인의 수선 범위에 포함되는 것이 일반적입니다.
계약서에 종종 "집 안의 시설물 수리 비용은 세입자가 전액 부담한다"는 특약이 포함되기도 합니다. 이 특약이 있으면 무조건 세입자가 고쳐야 할까요?
결론부터 말씀드리면 '아니오' 입니다. 대법원은 이러한 특약이 있더라도 수선 의무의 범위를 구체적으로 명시하지 않았다면, 보일러 교체나 지붕 수리처럼 대규모 비용이 드는 수선까지 세입자가 부담하는 것으로 해석하지 않습니다. 큰 비용이 드는 기본 설비 교체는 여전히 집주인의 몫이라는 것이죠.
따라서 집주인이 특약을 근거로 보일러 수리비 부담을 거부한다면, 해당 파손이 주거를 사실상 불가능하게 만드는 중대한 결함임을 적극적으로 주장하시기 바랍니다.
실무에서 추천하는 단계별 대응법을 안내해 드립니다.
고장을 발견한 즉시 집주인에게 알리세요. 전화보다는 문자 메시지나 카톡으로 고장 부위 사진·영상과 함께 내용을 남기는 것이 좋습니다. 민법 제634조에 따라 세입자는 고장 사실을 집주인에게 알릴 의무가 있으며, 이를 게을리하면 이후 발생한 손해(예: 보일러 누수로 인한 바닥 변색 등)에 대해 책임을 질 수도 있습니다.
수리 업체를 통해 견적을 받은 후, 예상 비용을 집주인에게 미리 전달하세요. "언제까지 수리해 줄 것인지" 명확한 확답을 요구하는 것이 중요합니다.
집주인이 연락을 피하거나 수리를 거부한다면, 우선 세입자의 비용으로 수리한 뒤 영수증을 반드시 보관하세요. 이처럼 임차 목적물의 보존을 위해 지출한 비용을 법적으로 '필요비' 라고 합니다. 민법 제626조에 따라 세입자는 지출한 필요비를 즉시 집주인에게 청구할 수 있습니다.
Q1. 세입자의 부주의로 보일러가 동파되었다면요?
이 경우에는 세입자에게도 책임이 있습니다. 겨울철 외출 모드 설정이나 물 흘려보내기 등 관리자로서의 주의 의무를 다하지 않았다면, 수리비의 상당 부분을 세입자가 부담해야 할 수 있습니다. 통상적으로 노후로 인한 고장은 임대인이 100% 부담하고, 동파는 과실 비율에 따라 분담하게 됩니다.
Q2. 집주인이 수리를 계속 미뤄서 호텔에서 잤는데, 숙박비를 청구할 수 있나요?
보일러 고장으로 도저히 거주가 불가능한 환경임이 입증된다면, 수리 지연으로 인한 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 실무적으로는 숙박비 전액보다는 해당 기간의 월세를 감액받는 방식으로 합의하는 경우가 많습니다.
Q3. 수리비를 안 주면 이사 갈 때 보증금에서 빼도 되나요?
보증금은 원칙적으로 '임차인의 채무'를 담보하는 것이므로, 세입자가 받아야 할 수리비와의 상계는 집주인과의 합의가 필요합니다. 합의가 이루어지지 않는다면 이사 후 '보증금 반환 소송' 또는 '소액심판'을 통해 수리비를 청구하는 방법을 검토해 보시기 바랍니다.
Q4. 계약 기간이 얼마 남지 않았는데, 굳이 수리를 요구해야 할까요?
계약 잔여 기간과 무관하게 임대인의 수선 의무는 계약이 존속하는 동안 유효합니다. 수리를 요청하지 않고 불편을 감수하다가 퇴거하면, 이후 보증금 반환 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 고장 사실을 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다.
임대차 분쟁은 감정 싸움으로 번지기 쉽습니다. 특히 보일러 수리 같은 생활 밀착형 문제는 초기 대응에 따라 며칠 만에 해결될 수도, 몇 달간의 법적 공방으로 이어질 수도 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 임대차 분쟁 및 수선 의무·필요비 청구에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 집주인과의 대화가 막혀 답답하거나, 정당하게 지출한 수리비를 돌려받지 못하고 계신다면 언제든지 문의해 주세요.
작은 권리라도 정당하게 주장해야 보호받을 수 있습니다. 혼자 고민하지 마시고 법률사무소 완봉의 문을 두드려 주세요.
