안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"보증보험 가입했으니 괜찮겠지?"라고 안심하고 계셨나요? 최근 가장 충격적인 전세사기 수법은 바로 '사후 보증 취소'입니다. 가입 당시에는 문제없다던 HUG(주택도시보증공사)가 막상 보증 사고가 터지니 "임대인이 허위 서류를 제출했으므로 보증은 무효"라며 책임을 회피하는 사례가 늘고 있습니다.
오늘은 믿었던 보증보험마저 거절당했을 때, 벼랑 끝에 선 임차인이 어떻게 보증금을 되찾아야 하는지 실전 대응 전략을 정리해 드립니다.
과거에는 보증보험에 가입만 되면 내 돈은 국가가 지켜준다는 믿음이 있었습니다. 그러나 최근 전세사기범들은 HUG의 심사 허점을 교묘히 이용합니다.
이 경우 HUG는 '임차인의 귀책사유가 없더라도 계약 자체가 사기에 의한 것이라면 보증할 수 없다'는 입장을 고수하고 있어, 피해는 고스란히 임차인에게 돌아가고 있습니다.
① HUG를 상대로 한 '보증채무 이행 청구 소송' 검토
HUG의 취소 결정이 부당하다면 법적으로 다퉈볼 수 있습니다. 임차인이 사기 공모에 가담하지 않았고, 계약 과정에서 선량한 관리자로서 주의 의무를 다했다는 점을 입증해야 합니다. 최근 판례에서는 임차인 보호를 위해 HUG의 책임을 폭넓게 인정하는 추세이기도 합니다.
② 임대인에 대한 '보증금 반환 소송'과 강제집행
보증보험이 취소되었다면 임대인을 상대로 직접 소송을 제기해야 합니다. 판결문을 확보하면 임대인의 다른 재산(급여, 자동차, 타 부동산 등)을 압류할 수 있습니다. 현재 법정 지연이자율은 연 12%에 달하므로, 소송이 늦어질수록 손해는 더 커집니다.
③ 공인중개사 및 공제조합 상대 손해배상 청구
전세사기 매물은 대개 중개사가 적극적으로 개입합니다. 중개사가 위험성을 제대로 알리지 않았거나 사기 범행에 가담했다면, 중개사 개인뿐만 아니라 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구할 수 있습니다. 중개사의 과실 비율에 따라 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있는 중요한 수단입니다.
[사례] 30대 직장인 A씨는 전세가 2억 원의 빌라에 입주하며 HUG 보증보험에 가입했습니다. 만기 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 HUG에 이행 청구를 했으나, 돌아온 답변은 '보증 취소'였습니다. 알고 보니 임대인이 위조된 국세 완납 증명서를 제출했던 것입니다.
[완봉의 솔루션] 법률사무소 완봉은 즉시 임대인을 사기죄로 형사 고소하고, 동시에 공인중개사의 설명 의무 위반을 근거로 손해배상 소송을 제기했습니다. 결국 중개사협회로부터 공제금 1억 원을 우선 확보하고, 형사 합의 과정에서 임대인 측으로부터 나머지 금액의 일부를 변제받아 피해를 최소화할 수 있었습니다.
법 개정을 통해 현재는 임대인의 세금 체납 여부나 보증보험 가입 거절 이력을 임차인이 더욱 쉽게 조회할 수 있게 되었습니다. 계약 전 반드시 안심전세 앱이나 미납국세 열람 서비스를 통해 임대인의 신용 정보를 확인하십시오.
또한 특약 사항에 다음 문구를 반드시 포함할 것을 권장합니다.
"임대인의 허위 정보 제공으로 보증보험이 취소될 경우, 계약은 무효로 하며 임대인은 즉시 보증금을 반환하고 위약금을 지급한다."
Q1. 보증보험이 취소되어도 계속 그 집에 살아도 되나요?
보증금을 돌려받을 때까지는 점유를 유지해야 '대항력'(임차인이 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리)이 유지됩니다. 이사를 가야 한다면 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 자신의 권리를 기재한 후 이동해야 합니다.
Q2. HUG 소송은 개인이 직접 할 수 있나요?
HUG와 같은 공공기관을 상대로 하는 소송은 법리가 복잡하고 전문적인 증거 제출이 필요합니다. 승소 가능성을 높이기 위해서는 부동산 전문 변호사의 조력을 받는 것이 좋습니다.
Q3. 임대인이 "돈이 없다"며 버티면 어쩌죠?
현금이 없다고 해서 끝이 아닙니다. 재산명시·재산조회 절차를 통해 임대인의 숨겨진 재산을 찾아내 압류할 수 있으며, 사기죄가 성립될 경우 실형 가능성을 근거로 합의를 끌어내는 전략도 유효합니다.
Q4. 변호사 비용이 부담스럽습니다. 배보다 배꼽이 더 크지 않을까요?
승소 시 변호사 비용의 상당 부분을 상대방에게 청구할 수 있는 소송비용액 확정 신청 제도가 있습니다. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 지키기 위한 법률 비용은 손실이 아닌 투자입니다.
Q5. 전세사기 피해자 지원 제도를 받을 수 있나요?
요건을 충족하는 경우 전세사기 피해자 지원 특별법에 따라 저금리 대출, 긴급 주거 지원, 법률 구조 서비스 등을 받을 수 있습니다. 법률구조공단(132)을 통한 무료 법률 지원도 함께 검토해 보시기 바랍니다.
본 블로그의 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다. 구체적인 법률 판단은 반드시 전문 변호사와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
전세사기는 단순히 돈의 문제가 아니라 한 사람의 삶을 무너뜨리는 중대 범죄입니다. HUG의 보증 거절 통보를 받고 잠 못 이루고 계신다면, 주저하지 말고 법률 전문가를 찾으십시오.
법률사무소 완봉에서는 보증보험 취소 분쟁, 임대인 상대 보증금 반환 소송, 전세사기 피해 구제에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다.
