안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
개발 호재가 있다는 말에 속아 기획부동산을 통해 경기도나 제주의 임야를 매수하신 분들이 많습니다. 매수 당시에는 "소유권 등기가 나오니 안전하다"는 말만 믿었지만, 막상 등기부등본을 떼어보니 나를 포함해 전국 각지의 전혀 모르는 사람 수십 명의 이름이 가득 적힌 '공유지분 등기' 인 경우가 대부분입니다.
내 땅인데도 마음대로 팔 수도 없고, 건물을 지을 수도 없으며, 기획부동산 업체는 이미 폐업하고 잠적한 상황. 연락조차 닿지 않는 수십 명의 공유자 동의 없이 묶여버린 투자금을 되찾을 수 있는 현실적인 탈출 방법을 안내해 드립니다.
많은 피해자분들이 법률사무소 완봉을 찾아와 이렇게 하소연하십니다.
"지분은 내 마음대로 팔 수 있다고 해서 샀는데, 중개업소에 가니 지분 땅은 아무도 안 산대요."
"땅 전체를 매각하려고 해도 공유자가 80명이 넘고 연락처도 모르는데 어떻게 해야 하나요?"
민법상 공유지분 자체는 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있는 것이 원칙입니다. 그러나 현실적으로 수십 명이 얽혀 있는 임야의 100분의 1 지분을 돈을 주고 사려는 사람은 없습니다. 사실상 단독 매각을 통한 현금화는 불가능합니다.
그렇다고 땅 전체를 매각하거나 개발하려 해도, 공유물 전체의 처분 및 변경은 공유자 전원의 동의 가 있어야 합니다(민법 제264조). 얼굴도 모르고 주소도 모르는 수십, 수백 명의 동의를 얻는 것은 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 결국 아무런 활용도 못 하는 맹지에 재산이 묶인 채 세금만 납부해야 하는 상황에 처하게 됩니다.
사기죄 고소나 매매계약 취소 소송을 먼저 떠올리시겠지만, 기획부동산 업체들은 교묘하게 법망을 피해 계약서를 작성하는 데다 이미 법인을 폐업하고 재산을 빼돌린 경우가 많아 실제로 돈을 돌려받기는 매우 어렵습니다. 이럴 때 가장 확실하고 실현 가능한 수단이 바로 '공유물분할청구소송' 입니다.
민법 제268조 제1항에 따라, 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 공유자 사이에 분할 협의가 이루어지지 않는다면, 법원에 강제로 분할해 달라고 요구하는 '공유물분할청구소송'을 제기할 수 있습니다.
이 소송은 다른 공유자들의 동의가 전혀 필요 없습니다. 내 지분이 단 1%에 불과하더라도 단독으로 소송을 제기하여 전체 공유 관계를 강제로 청산 해 달라고 재판부에 요청할 수 있습니다.
공유물분할청구소송은 공유자 전원이 당사자로 참여해야 하는 '고유필수적 공동소송' 입니다. 즉, 나를 제외한 나머지 공유자 전원을 '공동 피고'로 지정해야 합니다. 한 명이라도 누락되면 소송 자체가 부적법하여 각하됩니다.
"이름만 알 뿐 주민등록번호도, 현재 주소도 모르는데 어떻게 하나요?"라는 의문이 생기실 겁니다. 실무적인 절차는 다음과 같습니다.
이러한 절차를 거치면, 상대방이 50명이든 100명이든 법적으로 재판을 진행하여 판결을 받아낼 수 있습니다.
재판이 완료되면 법원은 어떤 판결을 내릴까요?
원칙적으로 공유물분할은 땅을 물리적으로 나누는 '현물분할' 이 원칙입니다. 그러나 기획부동산에 묶인 땅은 맹지이거나 가파른 임야인 경우가 많고, 수십 명이 수십 조각으로 나누면 토지의 가치가 사실상 소멸합니다. 다른 공유자들이 내 지분을 돈을 주고 사주는 '가격배상(가액보상)' 을 할 재력이나 의사도 대부분 없습니다.
따라서 법원은 통상 다음과 같은 판결을 내리게 됩니다.
"해당 부동산을 경매에 부쳐 그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 지분 비율에 따라 분할하여 배당하라." (대금분할 판결)
이 판결이 확정되면 공유자 중 누구라도 단독으로 법원에 해당 토지 전체에 대한 '형식적 경매' 를 신청할 수 있습니다.
기획부동산에서 구입할 당시에는 시세보다 몇 배 비싸게 매수했을 가능성이 큽니다. 법원 경매 감정가는 실제 현재 시세를 기준으로 책정되기 때문에, 경매 낙찰을 통해 돌려받는 금액이 최초 투자금보다 적을 수 있습니다.
그러나 평생 단 1원도 회수하지 못하고 세금만 부담하다 처치 곤란한 상태로 자손에게 물려주는 것보다, 일부라도 신속하게 현금화하여 실질적인 자산에 재투자하는 것이 훨씬 현실적인 선택 입니다.
Q1. 다른 공유자 중 일부가 사망한 상태라면 소송이 막히나요?
아닙니다. 공유자가 사망했다면 그 상속인들을 추적하여 피고로 지정해야 합니다. 법원의 행정정보망과 상속인 조회를 통해 상속 관계를 정리하고 소송을 계속 진행할 수 있으므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.
Q2. 소송 제기부터 최종 배당금을 받기까지 얼마나 걸리나요?
피고 인원수에 따라 달라집니다. 주소 보정 및 송달 과정이 반복되기 때문에 통상적인 민사소송보다 시일이 걸립니다. 평균적으로 소송 제기부터 판결 확정까지 6개월~1년 정도 소요되며, 이후 형식적 경매가 완료되어 배당금을 수령하기까지 추가로 6개월 내외가 소요될 수 있습니다.
Q3. 경매 진행 시 제가 직접 그 땅 전체를 낙찰받을 수도 있나요?
네, 가능합니다. 공유물분할을 위한 형식적 경매에서는 공유자 본인도 제한 없이 입찰에 참여할 수 있습니다. 해당 토지를 단독으로 소유하고 싶다면 직접 낙찰을 받는 것도 좋은 전략입니다.
Q4. 형식적 경매로 지분이 매각될 때 양도소득세는 어떻게 되나요?
형식적 경매를 통한 매각도 법적으로는 '양도'에 해당하므로 양도소득세 신고 의무가 발생합니다. 다만 비싸게 사서 낮은 가격에 낙찰된 경우라면 양도차익이 발생하지 않아 실질적으로 납부할 세금이 없는 경우가 대부분입니다. 무신고 가산세를 피하기 위해 기한 내 세무서에 반드시 신고하시기 바랍니다.
기획부동산 지분 토지는 시간이 흐른다고 저절로 해결되지 않습니다. 오히려 공유자가 사망하고 세대가 넘어갈수록 상속인이 기하급수적으로 늘어나 소송 난이도만 높아질 뿐입니다. 하루라도 빠르게 법적 절차를 밟는 것이 소중한 자산을 지키는 현실적인 방법입니다.
수십 명의 당사자를 추적하고 주소를 보정하며 공시송달로 판결을 받아내는 과정은 민사 집행 경험이 풍부한 전문가와 함께하는 것이 중요합니다.
법률사무소 완봉에서는 기획부동산 공유지분 토지 정리에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 묶인 땅 문제로 어려움을 겪고 계신다면 언제든지 문의해 주십시오.
