안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
이사 갈 집을 알아보는 것만큼 스트레스받는 일도 없습니다. 특히 지금 살고 있는 집에서 더 살고 싶은데, 집주인이 갑자기 연락해 "이번 만기 때는 우리 아들이 들어와 살기로 해서 계약 갱신이 어렵겠습니다"라고 통보해 온다면 막막할 수밖에 없죠.
주택임대차보호법상 임차인은 2년의 계약 갱신을 요구할 권리(갱신요구권)가 있지만, 집주인이 '실거주'를 이유로 들면 이 권리도 힘을 잃습니다. 문제는 이를 악용해 기존 세입자를 내보내고 더 높은 임대료를 받으려는 경우입니다. 오늘은 집주인의 허위 실거주 주장에 어떻게 대처하고, 정당한 손해배상을 받을 수 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
우리 법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권을 보장합니다. 다만 집주인(임대인) 또는 그 직계존비속(부모, 자녀)이 실제로 거주하려는 경우에는 예외적으로 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
여기서 핵심은 실제 거주 의사입니다. 단순히 "살러 들어온다"고 말하는 것으로는 부족하며, 법원은 임대인이 실거주 의사를 구체적이고 객관적으로 증명해야 한다고 보고 있습니다. 이사 계획도 없이 세입자를 내보내기 위해 허위로 주장한 것이라면 명백한 법 위반입니다.
내쫓기듯 이사를 나왔는데 집주인이 정말 살고 있는 건지 찝찝하다면 어떻게 확인할 수 있을까요? 이제는 법적으로 조회가 가능합니다.
실무적으로는 이사 직후보다 1~2개월 뒤에 조회하는 것이 새로운 계약 내역이 반영되어 있어 더 확실합니다.
집주인의 거짓말이 확인됐다면, 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 결정됩니다.
예를 들어 임대료가 큰 폭으로 올랐다면 2번 항목이 가장 유리할 수 있고, 이사비와 중개수수료까지 꼼꼼히 챙겨서 청구하는 것이 실무적 추세입니다.
사례: 세입자 A씨는 집주인 B씨가 "지방에 계신 부모님이 올라와 사셔야 한다"고 해서 어쩔 수 없이 이사를 나갔습니다. 그런데 한 달 뒤 부동산 앱을 보니 자신이 살던 집이 훨씬 높은 전세가로 매물에 올라와 있었습니다.
결과: A씨는 법률사무소 완봉의 도움을 받아 확정일자 부여현황을 확인했고, B씨가 새로운 세입자와 계약한 사실을 밝혀냈습니다. 법원은 B씨가 정당한 사유 없이 실거주 의무를 위반했다고 판단해 A씨에게 약 1,500만 원의 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다.
모든 경우가 손해배상 대상은 아닙니다. 법에서 인정하는 정당한 사유가 있다면, 제3자에게 임대했더라도 책임을 면할 수 있습니다.
이러한 사유는 임대인이 직접 입증해야 하며, 단순히 "마음이 바뀌었다"는 이유는 인정되지 않습니다.
Q1. 합의금을 받고 나갔는데, 나중에 거짓인 걸 알았습니다. 그래도 소송이 가능한가요?
합의의 성격이 중요합니다. '향후 일체의 이의를 제기하지 않는다'는 문구가 포함된 명확한 합의였다면 어려울 수 있습니다. 반면 단순한 이사비 지원 수준이었다면, 허위 사실에 기반한 합의이므로 손해배상 청구를 검토해 볼 수 있습니다.
Q2. 집주인이 실거주한다더니 집을 아예 팔아버렸습니다. 이것도 손해배상 대상인가요?
주택임대차보호법상 손해배상 규정은 '제3자에게 임대한 경우'를 명시하고 있어 단순 매도는 직접 해당하지 않습니다. 다만 민법상 일반 불법행위로 인한 손해배상 청구를 검토할 수 있으며, 임대인의 악의성이 인정될 경우 구제 가능성이 있으므로 전문가 상담을 권장합니다.
Q3. 소송을 하면 변호사 비용이 더 들지 않을까요?
승소 시 변호사 보수의 전부 또는 일부를 상대방에게 청구할 수 있는 소송비용 확정 절차가 있습니다. 배상받을 금액과 소송 비용을 미리 비교해 실익을 따져보는 것이 중요합니다.
Q4. 확정일자 부여현황은 언제부터 조회할 수 있나요?
임대차 만료일 이후부터 가능합니다. 이사 직후보다는 새로운 세입자가 입주할 법한 1~2개월 뒤에 주민센터를 방문하면 더 정확한 정보를 확인할 수 있습니다.
집주인의 거짓말에 속아 억울하게 이사를 가야 했던 분이라면, 정당한 권리를 포기하지 마세요. 법률사무소 완봉은 임대차 분쟁에서 증거 수집부터 손해배상금 산정, 소송 진행까지 전 과정을 함께합니다.
법률사무소 완봉에서는 허위 실거주 갱신거절로 인한 손해배상 청구에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다.
내 소중한 보증금과 주거권, 법률사무소 완봉과 함께 확실하게 지키시기 바랍니다.
