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안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.

아파트나 빌라 같은 공동주택에 살다 보면 한 번쯤 겪게 되는 불편함이 있습니다. 바로 '이웃의 짐'입니다. 복도에 쌓인 자전거와 유모차, 심지어 개인 창고처럼 쓰이는 종이상자들 때문에 통행이 불편했던 적 없으신가요? 혹은 '우리 집 앞이니 내 공간이나 마찬가지'라며 옥상이나 공용 테라스를 특정 세대가 독점하는 경우도 종종 있습니다.

이런 사소한 갈등이 감정 싸움으로 번지고, 결국 법적 분쟁으로 이어지는 사례가 끊이지 않고 있습니다. 오늘은 집합건물법상 '공용부분'의 올바른 사용 범위와 무단 점유에 대응하는 법적 해결책을 정리해 드립니다.

TL;DR (핵심 요약)

1. 공용부분(복도, 계단, 옥상 등) 은 구분소유자 전원의 공유이며, 용도에 따라서만 사용해야 합니다.
2. 복도에 물건을 쌓아두는 행위는 소방법 위반(최대 300만 원 과태료)이자 민사상 방해배제청구 대상입니다.
3. 특정 세대의 독점 사용으로 손해를 입었다면, 점유 해제 소송과 함께 부당이득반환 청구가 가능합니다.

1. '내 집 앞 복도'는 내 땅일까? 공용부분의 법적 성격

아파트나 오피스텔 같은 건물을 법률 용어로 '집합건물' 이라고 합니다. 집합건물은 크게 두 부분으로 나뉩니다.

• 전유부분: 현관문 안쪽, 즉 등기상 내가 완전히 소유한 주거 공간입니다.
• 공용부분: 복도, 계단, 엘리베이터, 옥상, 외벽 등 여러 세대가 함께 사용하는 공간입니다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)」 제11조에 따르면, 각 공유자는 공용부분을 '그 용도에 따라' 사용할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 '지분 비율'에 따라 쓰는 것이 아니라 '용도' 에 따라 써야 한다는 것입니다. 복도의 용도는 '통행'이지 '창고'가 아닙니다. 따라서 내 집 앞 복도라고 해서 물건을 쌓아두는 것은 법적 근거가 없는 명백한 권리 침해입니다.

2. 소방법으로 해결하는 '복도 적치물' 문제

민사 소송 이전에 가장 빠르고 실질적으로 대응할 수 있는 방법은 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 을 활용하는 것입니다.

복도와 계단은 화재 시 대피 경로가 되는 '피난시설'입니다. 여기에 물건을 쌓아두어 피난에 장애를 준다면 최고 300만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

• 신고 대상: 복도에 자전거를 묶어두어 통행을 방해하는 경우, 상자나 가구를 쌓아두는 경우, 방화문을 임의로 고정하는 경우 등
• 예외 사항: 즉시 이동이 가능한 경미한 물건(유모차 1대 등)을 피난에 장애가 없도록 한 줄로 세워둔 경우는 제외될 수 있습니다.

다만, 대법원 판례에 따르면 설령 통행에 지장이 없더라도 공용부분을 '배타적으로 점유'하는 것 자체가 다른 소유자들의 이익을 침해하는 행위로 인정됩니다.

3. 옥상이나 테라스를 독점하는 이웃, 어떻게 할까?

최상층 세대가 옥상을 개인 정원처럼 쓰거나, 1층 세대가 공용 마당에 펜스를 치고 개인 테라스로 사용하는 경우가 있습니다. 이때 흔히 나오는 주장이 "관리규약으로 허락받았다" 혹은 "분양받을 때부터 약속된 사항"이라는 것입니다.

그러나 법원의 태도는 엄격합니다.

• 관리단 집회의 결의: 공용부분을 특정인에게 독점 사용하게 하려면 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요합니다.
• 부당이득반환: 적법한 절차 없이 공용부분을 독점했다면, 그로 인해 얻은 '임대료 상당액'을 다른 공유자들에게 반환해야 합니다. 예를 들어 옥상을 무단으로 1년간 점유했다면, 해당 면적의 임대 가치를 산정해 배상 책임이 발생할 수 있습니다.

4. 실무적인 대응 단계: 말로 해서 안 된다면?

1단계: 관리사무소 및 관리단 협조 요청
아파트 관리규약을 근거로 시정 권고를 요청하세요. 관리소장은 공용부분의 유지관리 책임이 있으므로 적치물 제거 명령을 내릴 수 있습니다.

2단계: 내용증명 발송
상대방에게 해당 행위가 집합건물법 및 소방법 위반임을 고지하고, 정해진 기한 내에 원상복구하지 않을 경우 소송 및 과태료 신고를 진행하겠다는 의사를 명확히 전달합니다.

3단계: 방해배제청구 및 부당이득반환청구 소송
법원에 '물건을 치워달라'는 방해배제 청구와 '무단 점유로 얻은 이익을 반환하라'는 부당이득반환 청구를 동시에 진행할 수 있습니다. 승소 시 변호사 비용 등 소송 비용의 상당 부분도 상대방에게 청구할 수 있습니다.

Q&A: 자주 묻는 질문

Q1. 복도에 자전거 딱 한 대 세워둔 건데도 소송이 가능한가요?
법적으로는 가능합니다. 다만 법원은 '사회 통념상 허용되는 범위'인지를 고려합니다. 자전거 한 대가 통행에 전혀 지장이 없다면 소송 실익이 낮을 수 있지만, 소방시설법상 피난에 장애가 된다고 판단되면 과태료 대상이 될 수 있습니다.

Q2. 전 주인에게 옥상 사용권을 승계받았다고 주장하는데요?
전 소유자들 사이의 구두 약속은 원칙적으로 새로운 소유자에게 효력이 없습니다. 공용부분의 사용권은 적법한 관리단 결의나 규약에 근거가 있어야 보호받을 수 있습니다.

Q3. 복도에 있는 이웃집 물건을 제가 직접 치워버려도 되나요?
절대 금물입니다. 아무리 무단 점유 중인 물건이라도 임의로 치우거나 버리면 재물손괴죄나 절도죄로 역고소를 당할 수 있습니다. 반드시 법적 절차나 관리사무소를 통해 처리해야 합니다.

Q4. 관리규약에 '복도 적치물 금지' 조항이 없으면 대응이 어렵지 않나요?
아닙니다. 관리규약보다 상위법인 집합건물법과 소방법이 우선 적용됩니다. 규약에 별도 조항이 없더라도 법적 대응은 충분히 가능합니다.

마치며

이웃 간의 얼굴 붉히는 일이라 참다 보면, 결국 나의 정당한 소유권과 주거권이 조용히 침해받게 됩니다. 특히 옥상 무단 점유나 테라스 독점 같은 문제는 부동산 가치 하락으로도 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

법률사무소 완봉에서는 집합건물 공용부분 분쟁에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 내용증명 작성부터 점유 해제 소송까지, 의뢰인의 상황에 맞는 방법으로 도움을 드리겠습니다.

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