법률 정보

안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.

평생 모은 돈으로 꿈에 그리던 내 집을 마련했는데, 이사 온 지 며칠도 안 되어 벽지에 곰팡이가 피어오르거나 천장에서 물이 샌다면 그 당혹감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 특히 요즘처럼 변덕스러운 날씨가 계속되는 2026년에는 건물 외벽 균열이나 결로 문제로 저희 사무실을 찾는 분들이 부쩍 늘었습니다.

"이미 잔금까지 다 치렀는데 전 주인에게 책임을 물을 수 있나요?"
"계약서에 '현 시설 상태 그대로의 계약'이라고 적혀 있으면 보상을 못 받는 건가요?"

오늘은 부동산 매매 후 발생하는 '하자'에 대해 전 주인(매도인)에게 수리비를 청구하거나 계약을 해제할 수 있는 하자담보책임에 대해 실무적인 팁과 함께 상세히 알려드리겠습니다.

📌 TL;DR (핵심 요약)

1. 하자담보책임이란 매수한 부동산에 중대한 결함이 있을 때 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있는 권리입니다.
2. 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 하며, 계약 당시 하자를 몰랐어야(선의·무과실) 합니다.
3. '현 시설 상태 계약' 특약이 있더라도, 전 주인이 알고도 숨긴 중대한 하자에 대해서는 책임을 물을 수 있습니다.

1. 부동산 매매에서의 '하자담보책임'이란?

민법 제580조와 제575조에 명시된 내용으로, 매매 목적물인 집이나 건물에 일반적인 주의를 기울여도 발견하기 어려운 결함이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다.

여기서 중요한 점은 매도인의 '무과실 책임'이라는 것입니다. 즉, 전 주인이 고의로 망가뜨린 것이 아니더라도, 심지어 본인도 그 하자를 몰랐다고 하더라도 하자가 존재한다는 사실만으로 책임을 져야 합니다.

2. 책임을 묻기 위한 필수 조건 3가지

① 매매계약 성립 당시에 이미 하자가 존재했어야 함
이사 온 후 거주하다가 발생한 문제가 아니라, 계약 전부터 잠재되어 있던 하자여야 합니다. 아파트 누수의 경우 배관 노후화 정도를 파악해 계약 시점의 하자 여부를 판단하는 경향이 뚜렷합니다.

② 매수인이 선의이며 과실이 없어야 함 (선의·무과실)
집을 보러 갔을 때 육안으로 충분히 확인할 수 있는 커다란 균열을 보고도 계약했다면 책임을 묻기 어렵습니다. 꼼꼼히 확인했음에도 알 수 없었던 '숨은 하자'여야 합니다.

③ 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리 행사
가장 중요한 골든타임입니다. 잔금일 기준이 아니라, 하자를 '발견한 날'로부터 6개월입니다. 다만 실무적으로는 시간이 오래 지날수록 하자의 발생 시점을 입증하기 어려워지므로, 발견 즉시 조치를 취하는 것이 중요합니다.

3. '현 시설 상태에서의 계약' 특약, 무적인가요?

많은 매도인들이 계약서에 "현 시설 상태 그대로 인수하며, 이후 발생하는 하자에 대해 이의를 제기하지 않는다"는 문구를 넣습니다. 하지만 이 특약이 모든 하자를 면제해 주지는 않습니다.

• 특약이 인정되는 경우: 도배지 오염, 전등 고장 등 사소하고 육안으로 확인 가능한 부분
• 특약이 인정되지 않는 경우: 누수, 결로, 곰팡이, 섀시 파손 등 주거에 실질적인 지장을 주는 중대한 하자

특히 매도인이 하자가 있음을 알고도 매수인에게 고지하지 않은 채 '현 시설 상태' 특약을 넣었다면, 민법 제584조에 의해 담보책임 면제 특약 자체가 무효가 됩니다.

4. 분쟁 발생 시 실무 대응 프로세스

문제를 발견했다면 감정적으로 대응하기보다 법적으로 유효한 증거를 확보하는 것이 먼저입니다.

1. 증거 확보: 하자가 발생한 부위를 사진과 동영상으로 상세히 촬영하세요. 가능하다면 수리 전문 업체로부터 '해당 하자가 언제부터 시작된 것으로 보이는지'에 대한 소견서를 받아두는 것이 좋습니다.
2. 내용증명 발송: 전 주인에게 하자 사실을 알리고 수리비 견적을 첨부하여 보상을 요구하는 내용증명을 보내세요. 이는 6개월이라는 제척기간(권리 행사 기간) 내에 권리를 행사했다는 유력한 증거가 됩니다.
3. 손해배상 청구 소송: 합의가 이뤄지지 않는다면 법원에 손해배상 청구 소송을 제기해야 합니다. 수리비가 소액(3,000만 원 이하)이라면 소액심판 절차를 통해 비교적 빠르게 해결할 수 있습니다.

🔍 자주 하는 질문 (Q&A)

Q1. 지어진 지 20년이 넘은 아파트도 하자를 청구할 수 있나요?
A: 가능합니다. 다만 건물의 노후화로 인한 자연스러운 마모나 소모품 성격의 고장은 하자로 인정받기 어려울 수 있습니다. 구조적 결함이나 생활이 불가능할 정도의 누수처럼 중대한 하자여야 승소 가능성이 높습니다.

Q2. 전 주인이 연락을 피하거나 돈이 없다고 버티면 어떻게 하나요?
A: 판결문을 확보한 뒤 전 주인의 예금이나 부동산 등에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 또한 매매 대금의 일부를 아직 지급하지 않은 상태라면, 그 금액에서 수리비를 상계(차감)하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

Q3. 계약을 아예 해제하고 돈을 전부 돌려받을 수 있나요?
A: 하자가 너무 중대하여 그 집에 도저히 거주할 수 없는 수준(목적 달성 불능)일 때만 계약 해제가 가능합니다. 단순 누수 정도로는 전체 계약을 해제하기 어렵고, 통상 수리비 상당의 손해배상을 받는 것으로 마무리되는 경우가 많습니다.

Q4. 수리를 먼저 해도 되나요?
A: 가급적 전 주인에게 먼저 알리고 합의 하에 수리하는 것이 좋습니다. 다만 당장 물이 쏟아지는 급박한 상황이라면 먼저 수리하고 영수증과 전후 사진을 철저히 남겨두세요. 증거 없이 수리부터 진행하면 나중에 하자의 원인을 밝히기 매우 어려워집니다.

⚠️ 주의사항: 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 분쟁이 발생했다면 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

부동산 하자는 시간이 흐를수록 입증이 어려워지고 피해 범위만 넓어집니다. 억울하게 내 돈으로 수리하기 전에 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 찾으시길 바랍니다.

법률사무소 완봉에서는 부동산 하자담보책임을 비롯한 다양한 부동산 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 비슷한 문제로 고민 중이시라면 주저하지 말고 연락해 주세요.

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부동산 계약의 끝은 잔금 지급이 아니라, 안전한 거주가 시작될 때입니다. 완봉이 여러분의 든든한 조력자가 되어 드리겠습니다.