안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
내 건물, 내 집임에도 불구하고 계약이 끝난 세입자가 나가지 않아 속앓이하시는 임대인분들이 많습니다. 전화도 안 받고, 문자를 남겨도 묵묵부답인 상황에서 화가 난 마음에 열쇠수리공을 불러 문을 따고 들어가거나 짐을 밖으로 빼도 될까요? 절대 안 됩니다. 아무리 내 소유의 집이라 하더라도 정당한 법적 절차 없이 주거지에 침입하거나 물건을 건드리면 오히려 형사 처벌(주거침입죄, 재물손괴죄 등)을 받을 수 있기 때문입니다.
오늘은 임대차 계약이 적법하게 종료되었음에도 점유를 이전하지 않는 세입자를 상대로 내 부동산을 안전하게 돌려받는 방법, '명도소송'의 모든 것을 2026년 최신 실무 기준으로 상세히 알려드리겠습니다.
명도소송을 제기하려면 가장 먼저 '임대차 계약이 적법하게 종료되었는가'를 입증해야 합니다. 계약이 유효한 상태라면 법원에서 임대인의 청구를 기각하기 때문입니다.
여기서 팁 하나! 구두나 문자보다는 '내용증명'을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 법원에서 강력한 증거 자료가 되며 세입자에게 심리적 압박을 주어 소송 전에 문제가 해결되는 경우도 많습니다.
명도소송에서 가장 중요한 실무적 포인트는 바로 '점유이전금지가처분' 신청입니다.
많은 분이 간과하시는데, 명도소송은 '현재 점유하고 있는 사람'을 상대로 진행됩니다. 만약 소송 도중에 세입자가 제3자에게 몰래 열쇠를 넘기고 나가버린다면 어떻게 될까요? 임대인은 승소 판결문을 받아도 그 판결문으로 새로운 점유자를 내보낼 수 없습니다. 다시 새로운 점유자를 상대로 처음부터 소송을 시작해야 하는 최악의 상황이 벌어지는 것이죠.
이를 예방하기 위해 소송 제기와 동시에 가처분을 신청하여 '현재 점유 상태를 그대로 고정'해두어야 안전하게 강제집행까지 마칠 수 있습니다.
보통 명도소송은 아래와 같은 순서로 진행됩니다.
최근 대법원 판결에 따르면, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면서 명도소송을 제기할 경우 오히려 임대인이 손해배상을 해야 하는 사례가 늘고 있습니다. '내가 들어가 살 거니까 나가라'는 식의 단순한 주장이 통하지 않을 수 있으므로, 법률 전문가와 함께 임대차보호법상 예외 사유를 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.
또한 소송 비용은 패소한 상대방에게 청구할 수 있습니다. 변호사 보수, 인지대, 송달료 등을 법정 범위 내에서 회수할 수 있으므로, 초기 비용 부담 때문에 권리 행사를 미루지 않으시길 바랍니다.
Q1. 세입자가 월세는 잘 내는데 계약 기간이 끝났어도 나가지 않습니다. 소송이 가능한가요?
네, 가능합니다. 계약이 만료되었고 갱신 거절 통지를 적법하게 했다면 세입자는 점유할 권원이 없습니다. 이 경우 '건물 인도 청구 소송'을 통해 부동산을 되찾아올 수 있습니다.
Q2. 소송 기간이 너무 길어서 부담스러운데, 빨리 끝내는 방법은 없나요?
계약 체결 당시에 미리 '제소전 화해'를 해두었다면 소송 없이 바로 강제집행이 가능합니다. 이미 분쟁이 발생한 상황이라면, 전문 변호사를 통해 소장 작성 단계부터 빈틈없이 준비하여 기일 지연을 최소화하는 것이 현실적인 최선입니다.
Q3. 세입자가 짐을 놔두고 연락이 두절되었습니다. 그냥 치워도 되나요?
안 됩니다. 연락이 닿지 않더라도 '점유'는 세입자에게 있는 것으로 간주합니다. 임의로 짐을 치웠다가는 세입자가 나중에 나타나 귀중품 분실 등을 이유로 형사 고소를 할 수 있습니다. 반드시 판결문을 받아 집행관과 함께 집행해야 합니다.
Q4. 명도소송과 함께 밀린 월세도 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 명도소송을 제기하면서 연체 월세에 대한 청구를 병합할 수 있습니다. 소송을 두 번 따로 진행할 필요 없이 한 번에 처리할 수 있으므로, 처음 소장을 작성할 때 함께 검토하는 것이 좋습니다.
Q5. 임차인이 이사 후 짐만 남겨두고 간 경우에도 강제집행을 해야 하나요?
네, 짐이 남아 있는 한 법적으로는 점유가 완전히 이전되지 않은 것으로 봅니다. 남겨진 물건을 임의로 처분하면 법적 문제가 생길 수 있으므로, 이 경우에도 집행관을 통한 공식 절차를 밟는 것이 안전합니다.
부동산 명도소송은 단순히 '세입자를 내보내는 것'에서 끝나지 않습니다. 연체된 월세, 관리비, 원상복구 비용 등 정산해야 할 복잡한 문제가 함께 얽혀 있는 경우가 대부분입니다.
법률사무소 완봉에서는 명도소송 및 임대차 분쟁 전반에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 세입자와의 갈등으로 스트레스를 받고 계신다면, 주저하지 말고 연락해 주세요.
