안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"자고 일어나니 우리 동네가 재건축 구역으로 지정되었다고 합니다. 그런데 조합에서는 제가 분양 자격이 없으니 돈만 받고 나가라고 하네요. 평생 이 집 한 채 보고 살았는데, 이 보상금으로는 근처 전세도 못 구합니다. 제가 정말 쫓겨나야 하는 건가요?"
최근 서울과 수도권을 중심으로 소규모 재건축이나 가로주택정비사업이 활발해지면서 법률사무소 완봉을 찾아오시는 분들이 부쩍 늘었습니다. 특히 2026년 현재, 정부의 공급 대책과 맞물려 노후 빌라촌이 재개발·재건축의 중심이 되다 보니, 의도치 않게 '현금청산자'가 되어 재산권을 잃을 위기에 처한 분들의 고민이 깊습니다.
재건축은 누군가에게는 자산 증식의 기회지만, 법리를 제대로 모르는 소유주에게는 '내 집을 헐값에 넘겨야 하는 가혹한 절차'가 될 수 있습니다. 오늘은 재건축·재개발 과정에서 발생하는 현금청산 분쟁과 재산권을 지키는 실전 대응 전략을 상세히 짚어드리겠습니다.
재건축 사업에서 '현금청산'이란, 조합원의 지위를 포기하거나 상실하여 아파트 입주권 대신 현금으로 보상을 받고 나가는 것을 말합니다. 본인이 원해서 선택하는 경우도 있지만, 대부분은 본인도 모르는 사이 청산 대상자가 되어 분쟁으로 이어집니다.
가장 흔한 사례는 다음과 같습니다.
2026년 현재는 소규모 정비사업이 늘어나면서, 조합이 절차를 생략하거나 안내를 소홀히 하여 소유주가 자신도 모르게 청산 대상자가 되는 억울한 사례가 급증하고 있습니다.
많은 분이 조합에서 제시한 감정평가 금액을 보고 경악합니다. "우리 집 시세가 8억인데, 감정가는 왜 5억인가요?"라며 억울함을 호소하시죠. 조합은 사업비를 줄이기 위해 보수적으로 평가하려는 경향이 있습니다.
하지만 명심하세요. 첫 번째 감정평가는 최종 가격이 아닙니다.
실무적으로는 이 과정을 통해 초기 제시액보다 10~20% 이상 증액되는 사례가 적지 않습니다. 공사비 인상으로 분담금 부담이 커진 지금, 현금청산금을 최대한 확보하는 것이 현실적인 대응 전략입니다.
현금이 아닌 새 아파트 입주권을 원한다면 대응 방식이 달라집니다. 이미 청산 대상자가 되었더라도, 조합의 절차적 하자를 찾아내면 조합원 자격을 회복할 수 있습니다.
이 경우에는 조합원 지위 확인 소송을 제기함과 동시에, 해당 호수에 대한 분양처분 금지 가처분을 신청하여 내 권리를 선제적으로 보전해 두는 것이 필수적입니다.
현금청산 절차가 시작되면 조합은 머지않아 '집을 비워달라'며 명도소송을 제기합니다. 이때 보상금을 다 받지도 못한 상태에서 무작정 집을 비워주어서는 안 됩니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)에 따르면, 보상금 지급이 완료되기 전까지는 기존 토지나 건물을 계속 사용할 수 있는 권리가 있습니다. 조합이 이주비 대출이나 보상금 지급을 미루면서 퇴거만 압박한다면, 이는 명백한 권리 남용입니다. 법률 전문가의 도움을 받아 인도거절권을 행사하면서 보상금 증액 협상을 유리하게 이끌어야 합니다.
Q1. 분양신청 기간이 어제 끝났는데, 오늘이라도 신청하면 안 될까요?
원칙적으로는 불가능합니다. 다만 조합이 기간 연장을 검토 중이거나, 안내 절차에 명백한 하자가 있었다면 법적으로 다퉈볼 여지가 있습니다. 1~2일 차이라면 신속히 조합과 협의하거나 법적 조치를 준비하시기 바랍니다.
Q2. 현금청산을 받으면 세금은 어떻게 되나요?
현금청산도 법률상 '양도'에 해당하므로 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 다만 공익사업으로 인한 수용의 경우 세액 감면 혜택이 적용될 수 있으니, 전문가와 함께 세무 계획을 미리 세우시는 것이 좋습니다.
Q3. 감정평가사를 제가 직접 선임할 수 있나요?
네, 가능합니다. 토지보상법상 일정 요건(소유자 과반수 및 토지 면적 과반수 동의)을 갖추면 소유자 추천 감정평가사를 선임할 수 있습니다. 우리 편에서 가치를 제대로 평가해 줄 전문가를 확보하는 것이 증액의 첫걸음입니다.
Q4. 조합이 제시한 금액에 도장을 찍으면 끝인가요?
협의서에 서명하는 순간 해당 금액으로 확정되며, 이후 증액 청구는 매우 어려워집니다. 금액이 시세와 차이가 크다면 절대 서둘러 서명하지 마시고, 반드시 법률 검토를 먼저 받으시기 바랍니다.
재건축·재개발 분쟁은 수억 원의 자산이 달린 중대한 사안입니다. 조합이라는 집단을 상대로 개인이 정당한 권리를 주장하기란 결코 쉽지 않습니다.
법률사무소 완봉은 현금청산·조합원 지위 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 의뢰인의 상황에서 가장 유리한 보상안이 무엇인지, 조합원 지위를 회복할 방법은 없는지 면밀히 분석하여 함께 대응합니다. 현금청산 위기에 처해 계시거나 낮은 보상금으로 고민 중이시라면 망설이지 말고 연락 주세요.
여러분의 재산, 법률사무소 완봉이 끝까지 함께 지키겠습니다.
