안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
최근 저희 사무소를 찾아오신 임대인 A씨의 사례를 소개해 드립니다. A씨는 세입자 B씨가 혼자 거주한다고 하여 아파트를 임대해 주었는데, 어느 날 이웃으로부터 "새벽마다 외국인들이 큰 캐리어를 끌고 다녀서 시끄럽다"는 민원을 받았습니다. 확인해 보니 세입자 B씨는 집주인의 동의 없이 해당 집을 공유 숙박 플랫폼에 등록해 재임대하고 있었습니다.
이처럼 임차인이 임대인의 허락 없이 제3자에게 다시 집을 빌려주는 행위를 '무단 전대차' 라고 합니다. 이런 상황에 직면하면 당혹스러운 것은 물론, 집이 훼손될까 걱정되고 계약을 당장 끝내고 싶어지죠. 오늘은 무단 전대차 발생 시 임대인이 행사할 수 있는 법적 권리와 구체적인 대응 방법을 정리해 드립니다.
전대차(轉貸借) 란 임차인이 빌린 집이나 상가를 제3자에게 다시 임대하는 계약을 말합니다. 이때 원래 세입자를 '전대인', 새로 들어온 사람을 '전차인'이라고 부릅니다.
대한민국 민법 제629조는 다음과 같이 명시하고 있습니다.
① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
즉, 집주인의 허락 없는 재임대는 명백한 계약 위반입니다. 다만 민법 제632조에 따라 건물의 소부분(작은 방 한 칸 등)을 빌려주는 경우에는 임대인의 동의 없이도 가능한 경우가 있습니다. 그러나 아파트 전체나 상가 전체를 넘기는 행위는 명백한 계약 해지 사유에 해당합니다.
가장 먼저 할 일은 기존 임차인과의 계약을 종료하는 것입니다. 무단 전대 사실을 알게 된 즉시 내용증명을 발송해 "민법 제629조 위반을 근거로 임대차 계약을 해지한다"는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 카카오톡이나 문자 메시지로도 해지 통보의 효력이 인정되지만, 추후 소송에 대비하려면 확정일자가 있는 내용증명이 가장 안전합니다.
계약 해지 후에도 세입자와 무단 전차인이 퇴거를 거부한다면 '명도소송'을 진행해야 합니다. 이때 반드시 병행해야 하는 절차가 바로 점유이전금지가처분 신청입니다.
명도소송은 통상 6개월 이상 소요됩니다. 만약 소송 도중 무단 전차인이 또 다른 사람에게 점유를 넘기고 사라지면, 집주인은 승소하더라도 새로운 점유자를 상대로 처음부터 소송을 다시 시작해야 합니다. 점유이전금지가처분은 이를 방지하기 위해 현재 거주자를 법적으로 고정해두는 장치입니다.
판결로 집 인도 명령이 확정되면 법원 집행관을 통해 강제집행을 신청할 수 있습니다. 집행관의 지휘 아래 무단 전차인의 짐을 반출하고 도어락 비밀번호를 변경하는 등 적법한 절차로 집을 되찾을 수 있습니다.
"내 집이니까 직접 들어가서 짐을 빼도 되지 않나요?"
절대 안 됩니다. 무단으로 거주 중인 전차인이라 하더라도, 법적 절차 없이 집에 침입하거나 짐을 임의로 내놓으면 주거침입죄나 재물손괴죄로 역고소를 당할 수 있습니다. 억울하더라도 반드시 법원 판결을 받아 집행관을 통해 해결해야 합니다.
또한 임대차 계약서 작성 시 특약란에 "임대인의 사전 동의 없는 전대차, 권리 양도, 업종 변경 등을 엄격히 금지하며, 위반 시 즉시 계약 해지 및 위약금을 청구할 수 있다" 는 문구를 명확히 기재해 두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 효과적인 방법입니다.
Q1. 세입자가 친구를 함께 데리고 사는 것도 무단 전대인가요?
단순히 며칠 머무는 수준이라면 전대차로 보기 어렵습니다. 그러나 대가를 받고 주거 공간을 제공하거나 장기간 실거주를 허용한 경우라면 전대차에 해당할 수 있습니다. 실무적으로는 생활의 근거지를 실질적으로 이전했는지가 중요한 판단 기준이 됩니다.
Q2. 무단 전차인(재세입자)도 보증금을 돌려받을 권리가 있나요?
무단 전차인은 집주인(임대인)에게 대항할 권리가 없습니다. 따라서 집주인은 전차인에게 보증금을 반환할 의무가 없으며, 전차인은 자신에게 집을 빌려준 임차인(전대인)에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
Q3. 전대 사실을 알고도 월세를 계속 받았다면 어떻게 되나요?
판례에 따르면, 임대인이 전대 사실을 인지하고도 상당 기간 이의를 제기하지 않은 채 월세를 수령했다면 묵시적 승낙으로 볼 위험이 있습니다. 문제를 인지한 즉시 서면으로 이의를 제기하고 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.
Q4. 무단 전대로 집이 훼손되었다면 누구에게 배상을 청구해야 하나요?
계약 당사자인 기존 임차인에게 일차적인 책임이 있습니다. 아울러 무단 전차인이 직접 시설을 파손한 경우라면, 전차인을 상대로 불법행위에 기한 손해배상 청구도 가능합니다.
무단 전대차 사건은 단순히 "나가 달라"는 말 한마디로 해결되지 않는 경우가 대부분입니다. 특히 에어비앤비 같은 영리 목적의 무단 전대는 증거 수집 단계부터 치밀하게 준비해야 합니다. 점유자가 수시로 교체되는 특성상, 초기 대응의 속도가 소송의 승패를 좌우할 수 있습니다.
소중한 부동산 자산이 누군가의 불법적인 수익 수단으로 활용되고 있다면 망설이지 말고 법 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 무단 전대차를 비롯한 임대차 분쟁 전반에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다.
