안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
꿈에 그리던 내 집 마련, 설레는 마음으로 계약서에 도장을 찍고 입주까지 마쳤는데 어느 날 갑자기 구청에서 '불법 증축물'이라며 원상복구 명령과 함께 수백만 원의 이행강제금 고지서가 날아온다면 얼마나 당황스러우실까요? 실제로 빌라나 다세대 주택을 매수할 때 '확장형'이라는 말만 믿고 계약했다가, 나중에서야 허가받지 않은 위반건축물임을 알게 되어 저희 사무소를 찾아오시는 분들이 적지 않습니다.
오늘은 부동산 매매 시 반드시 확인해야 할 '위반건축물'의 위험성과, 이미 매수한 경우 전 소유자(매도인)에게 어떻게 책임을 물을 수 있는지 실무적인 관점에서 상세히 짚어드리겠습니다.
위반건축물이란 허가를 받지 않거나 신고 없이 무단으로 증축·개축·용도 변경을 한 건축물을 말합니다. 가장 흔한 사례는 '베란다 불법 확장'입니다. 특히 빌라 4~5층 건물의 경우, 일조권 사선 제한으로 인해 건물 상부를 일정 기울기로 깎아야 하는데, 이 공간에 샌드위치 패널이나 천막을 씌워 방이나 거실로 사용하는 것이 대표적인 사례입니다.
왜 문제가 될까요?
- 이행강제금: 구청이 시정명령을 내리고, 이를 이행하지 않으면 원상복구할 때까지 매년 반복해서 거액의 이행강제금을 부과합니다.
- 대출 제한: 위반건축물로 등재되면 전세자금대출이나 주택담보대출이 거절되는 경우가 많습니다.
- 재매매의 어려움: 나중에 집을 다시 팔 때 위반 사항이 해결되지 않으면 매수인을 찾기가 극히 어렵습니다.
현재 각 지자체에서는 드론 촬영과 AI 기반 건축물 비교 시스템을 활용하여 과거보다 훨씬 정밀하게 무단 증축을 적발하고 있습니다. "예전부터 이랬는데 아무 문제 없었다"는 매도인이나 중개사의 말만 믿어서는 안 되는 이유입니다. 현행법상 위반건축물은 발견되는 즉시 행정처분의 대상이 됩니다.
잔금을 치르고 등기까지 마쳤는데 불법 건축물임을 알게 되었다면, 매수인은 다음과 같은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
민법은 매매 목적물에 하자가 있을 때, 매수인이 이를 알지 못했고 알지 못한 데 과실도 없었다면 매도인에게 책임을 물을 수 있도록 규정하고 있습니다.
- 청구 범위: 이미 납부한 이행강제금, 앞으로 발생할 이행강제금 추산액, 원상복구 비용(철거비 및 재시공비) 등을 청구할 수 있습니다.
- 청구 기간: 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 구청 고지서를 받은 즉시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
공인중개사는 건축물대장을 확인하여 위반 여부를 매수인에게 정확히 설명할 의무가 있습니다. 중개사가 이를 간과했거나 "이 정도는 괜찮다"고 안심시켰다면, 해당 중개사 및 공제 사업자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
불법 증축된 부분이 전체 면적에서 상당한 비중을 차지하여, 이를 철거할 경우 정상적인 주거가 불가능한 상황이라면 계약 자체를 원점으로 돌리는 '계약 해제'를 주장할 수 있습니다.
[사례] A씨는 2026년 초 서울의 한 빌라를 4억 원에 매수했습니다. 건축물대장상 별다른 이상이 없어 안심했으나, 3개월 후 구청으로부터 옥탑방 불법 증축에 따른 이행강제금 800만 원 부과 예고 통지서를 받았습니다. 조사 결과 전 소유자 B씨가 건축물대장에 등재하지 않은 채 불법 증축을 했던 것으로 확인되었습니다.
이 경우 A씨는 다음과 같이 대응할 수 있습니다.
1. B씨에게 내용증명 발송 (하자담보책임 근거 명시)
2. 원상복구 비용 1,500만 원과 기납부 이행강제금에 대한 손해배상 청구 소송 제기
3. 중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 누락한 공인중개사에게도 공동 책임 추궁
Q1. 계약서 특약에 '현 시설 상태대로 인수한다'는 문구가 있어도 소송이 가능한가요?
네, 가능합니다. '현 시설 상태'라는 문구는 통상적인 노후화나 사소한 결함을 의미하는 것으로, 행정처분 대상이 되는 불법성까지 용인한다는 의미로는 해석되지 않습니다. 매도인이 불법 사실을 알면서도 고지하지 않았다면 여전히 책임을 물을 수 있습니다.
Q2. 전 소유자가 자신도 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
매도인의 하자담보책임은 '무과실 책임'입니다. 전 소유자가 고의로 속인 것이 아니라 정말 몰랐다고 하더라도, 매수인에게 발생한 손해를 배상할 법적 의무가 있습니다.
Q3. 이행강제금을 내면 불법 건축물이 합법화되나요?
그렇지 않습니다. 이행강제금은 시정을 강제하기 위한 행정상 제재로, 납부한다고 해서 건축물이 합법화되지는 않습니다. 별도의 양성화 특별법이 시행되지 않는 한, 원칙적으로는 철거를 해야만 위반 건축물 지정이 해제됩니다.
Q4. 소송 기간과 비용은 어느 정도 예상해야 하나요?
통상 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 다만 판결 전 조정 절차를 통해 매도인과 합의에 이르러 비교적 빠르게 마무리되는 경우도 많습니다.
Q5. 계약 전에 위반건축물 여부를 확인할 수 있는 방법이 있나요?
정부24 또는 세움터 사이트에서 건축물대장을 무료로 열람할 수 있습니다. 우측 상단에 [위반건축물] 표기가 있다면 반드시 전문가와 상담 후 계약 여부를 결정하시기 바랍니다.
부동산 매매 분쟁은 단순히 억울하다는 호소만으로는 해결되지 않습니다. 건축법·민법·행정법이 복합적으로 얽혀 있기 때문에, 논리적인 법리 구성과 객관적인 증거 확보가 결과를 좌우합니다.
⚠️ 주의사항: 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 위반건축물 관련 매매 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 지금 이 문제로 고민하고 계신다면 아래 연락처로 문의해 주십시오.
