안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
전세사기 문제는 2026년 현재에도 여전히 임차인들의 생계를 위협하는 심각한 사회적 문제로 남아 있습니다. 특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 어렵게 모은 전 재산이 보증금의 전부인 분들에게 전세사기는 단순한 금전적 손실을 넘어 삶의 기반을 송두리째 흔드는 재앙과도 같습니다.
"등기부등본도 깨끗하고, 공인중개사도 믿으라고 했는데 왜 제가 사기를 당한 걸까요?"
저희 사무소를 찾아오시는 피해자분들이 가장 많이 하시는 말씀입니다. 교묘해지는 사기 수법 앞에서 일반인이 완벽하게 방어하기란 쉽지 않지만, 법률적 지식을 미리 갖추고 있다면 소중한 재산을 지킬 가능성은 크게 높아집니다. 오늘은 최신 법령과 실무 경험을 바탕으로 전세사기 예방법과 피해 구제 방안을 정리해 드리겠습니다.
과거에는 보증금을 들고 잠적하는 단순한 형태였다면, 최근에는 법의 허점을 이용한 지능형 사기가 주를 이룹니다.
계약서에 도장을 찍기 전, 아래 사항들을 확인하는 것만으로도 대부분의 피해를 예방할 수 있습니다.
임차인은 계약 체결 전 임대인의 동의를 얻어, 또는 계약 체결 후 입주일 전까지는 동의 없이도 임대인의 미납 조세를 열람할 수 있습니다. 국세·지방세는 저당권보다 우선 변제되는 경우가 많아, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 크게 줄이는 주된 원인이 됩니다.
HUG(주택도시보증공사) 등에서 운영하는 보증보험에 가입할 수 있는 매물인지 미리 확인하세요. 보험 가입이 거절되는 집은 그 자체로 재정적으로 위험한 물건임을 뜻합니다.
이미 피해가 발생했다면 당황하지 말고 법적 구제 절차를 밟아야 합니다. 현재 시행 중인 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 피해자로 인정되면 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다.
피해 주택이 경매로 넘어가 거주 기반을 잃을 위기라면, 법원에 경매 유예를 신청할 수 있습니다. 이는 시간을 확보하여 다음 대책을 마련할 수 있게 해주는 핵심 절차입니다.
거주 중인 집을 직접 낙찰받고 싶다면 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이때 필요한 자금은 저금리 대출 지원을 통해 조달할 수 있어 주거 안정에 실질적인 도움이 됩니다.
과거에는 임대인의 전체 체납 세금이 개별 주택 경매 대금에서 먼저 빠져나갔으나, 현재는 해당 주택에 부과된 세금만큼만 우선 변제하도록 하여 임차인의 배당금을 최대한 보호하고 있습니다.
계약서에 넣는 한 줄의 특약이 여러분을 지킬 수 있습니다. 완봉에서 권장하는 특약 문구는 다음과 같습니다.
Q1. 확정일자만 받으면 무조건 1순위인가요?
아닙니다. 확정일자의 효력은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 잔금을 치르는 당일 임대인이 근저당권을 설정하면 세입자보다 순위가 앞서게 됩니다. 위에서 소개한 특약 조항이 반드시 필요한 이유가 여기에 있습니다.
Q2. 신탁 등기가 된 집인데, 원래 주인하고만 계약해도 되나요?
매우 위험합니다. 신탁 등기된 부동산의 법적 소유자는 신탁회사입니다. 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 신탁회사의 동의서를 직접 확인하거나 신탁회사 계좌로 보증금을 입금해야 보호받을 수 있습니다.
Q3. 전세사기 특별법상 피해자 요건이 까다롭다고 하던데, 저도 해당될까요?
현재는 과거보다 요건이 완화되어 보증금 규모뿐 아니라 임대인의 사기 의도, 피해의 심각성 등을 종합적으로 고려합니다. 혼자 고민하기보다는 법률 전문가와 함께 증거 자료를 준비하여 피해자 결정 신청을 진행하시는 것을 권장드립니다.
Q4. 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 연락이 두절되었습니다. 어떻게 해야 하나요?
가장 먼저 '임차권등기명령'을 신청하세요. 이사를 가더라도 기존의 대항력을 유지할 수 있게 해주는 장치입니다. 이후 보증금 반환 청구 소송 또는 형사 고소 등 추가적인 법적 절차를 검토해야 합니다.
부동산 문제는 아는 만큼 보이고, 아는 만큼 지킬 수 있습니다. 특히 전세사기는 초기 대응 속도가 보증금 회수율을 결정짓는 경우가 많습니다.
법률사무소 완봉에서는 임대차 분쟁 및 전세사기 피해에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 지금 불안한 마음으로 이 글을 읽고 계신다면, 주저하지 말고 연락 주세요.
