안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
최근 몇 년 사이 우리 사회를 뒤흔들었던 전세사기 문제가 2026년 현재에도 여전히 교묘한 방식으로 이어지고 있습니다. "나는 아닐 거야", "부동산에서 괜찮다고 했으니까"라는 안일한 생각이 평생 모은 전 재산을 위태롭게 만들 수 있습니다.
이사를 앞두고 집주인 연락이 잘 되지 않거나, "새 임차인이 구해져야 돈을 줄 수 있다"는 말만 반복한다면 이미 경고등이 켜진 것입니다. 오늘은 2026년 개정된 전세사기 특별법의 핵심 내용과 내 돈을 지키기 위한 실질적인 예방·대응 전략을 함께 살펴보겠습니다.
과거에는 이른바 '빌라왕' 사례처럼 수백 채를 무자본 갭투자로 사들여 보증금을 가로채는 방식이 주를 이루었습니다. 하지만 지금은 그 수법이 한층 더 고도화되었습니다.
전세사기는 터지고 나서 대응하는 것보다 예방하는 편이 훨씬 수월합니다. 아래 세 가지는 반드시 챙기세요.
① HUG 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인
보증보험 가입 기준은 공시가격의 126% 이내입니다. 이 범위를 벗어나는 매물은 '깡통전세'(집값보다 보증금이 더 많아 경매 시 돌려받지 못하는 전세)일 가능성이 높으므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.
② 국세·지방세 완납 증명서 요구
현재 임차인은 임대인의 동의 없이도 세무서에서 미납 국세 현황을 열람할 수 있습니다. 집주인이 세금을 체납 중이라면, 집이 경매에 넘어갔을 때 국가가 보증금보다 세금을 먼저 가져가게 됩니다.
③ 등기부등본의 '신탁' 문구 확인
등기부등본 갑구에 '신탁'이라는 글자가 보이면 반드시 '신탁원부'를 별도로 발급받아 확인해야 합니다. 신탁회사의 동의 없이 체결된 계약은 법적 보호를 전혀 받을 수 없습니다.
계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하고 사기 정황이 분명하다면 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 적용을 검토해야 합니다.
특별법 지원과 함께 아래 개인 법적 절차를 병행해야 보증금 회수 가능성이 높아집니다.
Q1. 계약 중에 집주인이 바뀌었습니다. 새 주인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있나요?
네, 임대차 계약 기간 중 소유자가 바뀌면 새 주인이 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 만기 시 새 주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만, 전 주인에게 책임을 묻고 싶다면 소유권 변경 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 합니다.
Q2. 전세보증보험 가입을 깜빡했는데, 지금이라도 가능한가요?
보통 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 가입이 가능합니다. 이미 그 기간이 지났다면 가입이 어려울 수 있으니, 최대한 빨리 전문가와 상의해 다른 보호 수단을 찾아보시기 바랍니다.
Q3. 다세대 빌라인데 선순위가 많아 걱정입니다. 한 푼도 못 받을 수도 있나요?
'소액임차인 우선변제권'을 먼저 확인해보세요. 지역별로 정해진 보증금 범위 안에 해당한다면, 다른 담보권자보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 법적 장치가 마련되어 있습니다.
Q4. 집주인이 사망했고 상속인도 없다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
이 경우 법원에 '상속재산관리인' 선임을 신청해 절차를 진행해야 합니다. 다소 복잡한 과정이므로 반드시 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 구체적인 상황에 따라 적용되는 법리와 절차가 달라질 수 있으므로, 실제 문제가 발생한 경우에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
전세사기는 단순히 돈의 문제가 아니라 한 사람의 삶을 무너뜨리는 중대한 범죄입니다. 상황이 악화되기 전에 정확한 법률 진단을 받는 것이 피해를 최소화하는 가장 확실한 방법입니다.
법률사무소 완봉에서는 전세보증금 분쟁 및 전세사기 피해 회복에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 내 전세금이 걱정된다면 혼자 고민하지 마시고 편하게 연락 주십시오.
